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전입신고 및 전세세입자 관련하여 질문좀드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어디선가 있을수 있는 일이긴 합니다만 ,임대인 입장에서는 위장전입으로 볼 수 있고, 임차인 입장에서는 보증금에 대한 대항력을 얻을 수 없습니다. 즉 서로간에 합의가 되면 할 수는 있지만, 실제 서로에게 득될게 없기 때문에 하지 않는 계약으로 보입니다. 정말 단순히 기존 세입자가 한두달 짧게 임시거주를 위해서 어쩔 수 없는 경우를 제외하고는 위와 같은 계약은 하지 않는게 좋을듯보입니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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전세 재계약시 아파트 전세시세 하락일 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전월세 실거래가 확인시 한가지 참고하셔야 할 부분은 실거래가 중 계약갱신청구권 사용으로 인해 시세대로 갱신된게 아닌 5%증액만 된 계약이 포함될수 있다는 점입니다. 그렇기에 같은 동이라도 시세 갭차이가 클수 있으므로 사실상 주변 부동산을 통해 정확한 시세를 확인하시는 게 좋습니다. 그리고 문의결과 전세시세가 질문내용처럼 크게 하락한게 맞다면, 재계약시 감액을 요구하시면 되고, 임대인이 이에 동의하지 않으면 재계약을 하지 않으시면 됩니다, 즉 감액도 충분히 요구할수 있습니다. 감액에 동의하여 새로운 계약서를 작성하신다면 보증금이 오히려 줄었기에 확정일자를 받지않으셔도 되지만, 전월세신고가 갈음되기에 확정일자를 받으시는게 좋을 듯 보입니다,
경제 / 부동산
22.11.19
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반전세 보증금과 월세의 기준은 어떻게 정하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차계약은 실제 전세와 월세 두가지 계약만 있습니다. 반전세도 사실상 월세의 개념이지만, 기존전세에서 월세로 전환되는 경우를 반전세라고 많이들 이야기 합니다. 즉 주택가격상승이 심했던 재작년과 작년 사이 기존 전세세입자가 재계약시 전세금 증액에 대한 부담으로 증액되는 보증금만큼을 월세로 전환하면서 이와같은 반전세가 늘어났는데, 월세에 비해 상당히 높은 금액의 보증금이 있다는 게 차이점입니다. 예시로는 보증금 2억으로 2년 거주한 뒤 다음 재계약시 주택가격상승으로 인해 전세시세가 3억이 되었다면, 1억에 대한 부분을 월세로 전환하여 재계약하는 경우라 생각하시 되고, 이때 1억에 대한 월세 산출은 전환율에 따라 산정되었습니다. 만약 현재와 같은 고금리에서 월세전환을 하게 된다면 보증금 2억 -> 2억/45만원 정도로 책정하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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전세권설정 궁금한점 있는데요~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권 설정은 전세권 등기를 말씀하시는 듯 보입니다. 사실상 전세권 기간에 대해서는 법적으로 최장기간만을 대상물 종류에 따라 구분하고 있으며, 등기가 접수된 일자로부터 물권으로서 권리가 발생 됩니다. 물론 전세권 계약이 종료되기 전까지는 유효하고, 보증금 반환과 주택인도를 끝으로 계약이 만료되면 전세권의 효력도 사라지게 됩니다.일반적인 전세계약의 경우 주임법에 따라 전입신고와 확정일자만으로도 대항력, 우선변제권이 보장되기에 등기비용과 임대인 동의와 협조가 필요한 전세권 등기는 하지않는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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전세 가계약 후 소유권변경시 가계약금 반환?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 전월세 매매의 경우 가계약 -> 계약금 -> 잔금 과정을 거치는 데 계약서를 작성하지 않은 상태인 가계약은 해당 매물에 대한 예약금 형태이므로 본계약을 하기전이라면 반환 및 취소가 가능할것으로 보입니다. 또한 질문과 같은 사항 최초 구두상 협의된 계약당사자도 바뀐상태이므로 문제없이 가계약금 회수가 가능할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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전원주택에 살고 싶은데 어떤가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전원주택의 가장 힘든점이라면 역시 관리,보수부분입니다. 일반적인 공동주택의 경우 관리주체가 있고 관리비를 통해 이를 꾸준히 보수,유지관리하여 신경쓸부분이 적으나, 전원주택은 하나부터 열까지 모두 본인이 하셔야 한다는 점입니다. 신축일 경우 생각보다 이러한 부분이 적을 수는 있으나, 결국 시간이 지나면 이러한 부분들 때문에 전원주택을 포기하시는 분들이 많습니다. 전원주택 입지의 경우 내가 원한다고 해서 경치좋은 곳에 건축하게 되면 기반시설이 부족해 생활에 불편한 부분이 있으니, 전원주택이 어느정도 입주한 입지로 정하시는게 시행착오를 줄일 수 있는 방법입니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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월세와 반전세의 차이가 무엇일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 반전세도 월세와 다르지는 않습니다. 다만 재작년부터 작년까지 주택가격이 큰 폭으로 상승하면서 전세금이 오르고 이러한 전세금에 대한 부담으로 재계약시 보증금은 그대로 둔채 시세와 현보증금의 차액만큼을 월세로 전환하면서 사실상 전세에서 월세로 전환되는 것을 말합니다. 그러므로 일반적인 월세에 비해 상당히 높은 보증금이라는 점에서 차이가 있고, 월세의 지급여부는 동일합니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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계약만료전 집주인이 나가라고 하면??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서상 특약으로 애완동물 금지조항이 없다면 이를 가지고 계약해지를 할 수는 없습니다. 즉 임대인이 일방적으로 계약해지를 할 수 있는 사유가 아니므로 이에 따르시지 않으셔도 됩니다. 또한 계약해지를 원할 경우 다른곳으로의 이사비용과 중개수수료 보상을 요구하시고 이에 합의될 경우 계약해지 동의를 하시면 될듯 보입니다. 지금과 같은 시대에 집주인이라고 해서 함부로 임차인을 내보낼수 없습니다.또한 고양이로 인해 벽지까 찢어졌다면 퇴거시 이에 대한 보상은 해야 될것으로 보이나, 이는 벽지를 도배해주는 선이지 임대인 임의대로 보증금반환 지연의 사유가 되지 않습니다. 퇴거시 도배비용을 지불하고 보증금을 돌려받으시면 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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재건축 아파트 근처(바로앞) 빌라
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축으로 인해 주변시세가 올라가는 경우는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 재개발이 아닌 재건축의 경우는 이미 주변 기반시설이 양호하여 노후화된 아파트단지만을 새로 개발하기에 주변시세에 크게 영향을 미치지는 않지만, 근처 아파트라면 기대감으로 인해 상승의 여지도 있을 수 있습니다. 다만, 질문처럼 재건축되는 아파트 바로 앞 빌라라면 주관적인 생각으로는 사실상 주택가치 상승의 여지보다는 변동이 없거나 심한경우 가치하락의 가능성 더 커보입니다. 빌라는 아파트 대체제로 잘 보지 않는 경향이 있고, 향후 재건축 가능성도 없기 때문입니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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2주택자입니다. 지금 매도해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이자에 부담이 거의 없다면 이런 하락장에 무리하게 매도할 이유는 없어보입니다. 물론 지금 매물을 내놓아도 거래가 쉽지 않은 점도 이유지만, 그보다 집을 매도하려는게 임차인 입장에서는 임대인에 대한 불안요소로 작용하기에 때문에 재계약을 하지 않을 수 있어 만기시 다른 임차인을 구해야 하는 부담도 생길 수 있습니다. 우선은 시장 상황을 관망하시면서 기다리시는게 유리할 듯 보입니다,
경제 / 부동산
22.11.19
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