답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전통적인 경제학에서 이를 나타내는지 잘 모르겠습니다만, 수요공급 원리와 부동산학에서 말하는 부동산의특성을 이해하시면 될듯 합니다. 부동산은 고가성의 특징이 있고 이는 일반적으로 대출을 이용해 부동산을 매입하는 특징이 있습니다. 즉 금리는 대출(에버리지)을 동원하는데 있어 가장중요한 지표입니다. 금리가 오르면 이자가 오르고 그에따라 실수요자들은 이자 부담을 느껴 수요를 줄이게 됩니다.반대로 실소유자는 이자부담으로 인해 집을 내놓는 경우가 생기죠. 즉 수요가 줄고 공급이 늘어나는 효과가 생기게 되고 그럼 가격은 당연히 떨어지게 되죠. 부동산에서 실구매심리는 이러한 분석을 하는데 매우 중요한 요소인데 최근 이 지표가 최하수준으로 떨어졌으니 집값도 하락하게 되죠.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능합니다. 일반실무에서도 많이 하고 있으며 중개사를 통해 계약을 진행하고 계신다면 크게 문제없이 처리 될것으로 보입니다. 물론 11월 20일이전은 안되고 당일 매수자는 전세잔금을 받고 매매잔금을 치루게 되므로 잔금이후 법무사를 통해 당일 이전등기 신청이 되었는지만 등기접수증을 확인하시면 될듯하고 전입신고바로 하시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문을 보면 임대인분께서 엄청 꼼꼼하신듯 합니다.제시하신 부분을 하셔도 안전하겠지만 특약에 계약자변경 내용과 보증금 반환의 내용을 기재해 계약서 작성하시면 될듯합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 내용으로 보자면 실제적인 상황을 잘못 이해하신듯 합니다.일단 깡통전세는 시세가 이미 전세가보다 낮은걸 말합니다. 즉 이집을 시세에 팔아도 전세금 회수가 다 안되는 상태죠. 이때 전세세입자가 이집을 경매로 넘긴다면? 현 전세금보다 낮은시세에서 감정평가금액은 경매 특성상 20-30% 할인해서 나오게 되죠. 즉 시세가 1억이라고 해도 경매시작가는 7-8천으로 나오게되니 손해사 커지고 후순위 누군가 경매을 신청해도 임차인이 배당신청을 안할경우 선순위 임차권으로 낙찰인(경락인)은 보증금을 반환해야할 의무가 있기에 아무도 입찰을 안하죠 그럼 또 유찰로인한 또 20-30%할인.... 그러면 누가 이걸 낙찰받을까요? 이런 걸 알고 있는 임차인에게 과연 경매가 구제방법 일 수 있을까요? 결국 깡통전세는 전세입자가 울며 겨자먹기로 그집을 인수하거나 보증보험을 통해 돌려받는거 외에는 임차인이 실질적인 피해를 볼 수 밖에 없는 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당시에 등본상 같이 되어있는 가족이 남아있다면 기존집에 대항력은 유지되며, 기존과 동일하게 임차권등기명령과 우선변제권 모두 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존과 같은 조건이라면 계약서가 없더라도 크게 문제 되지는 않을듯 합니다. 다만, 임대인과 협의된 내용을 녹취하고나 문자등을 보관하시면 더 좋을듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리먼브라더스 사태의 경우는 외국발 일시적인 악재로 끝이 났습니다만 현재는 그때와는 다른 전세계적인 금융위기 및 경기침체로 보셔야 할듯 합니다. 즉 부동산도 그때와 다르게 더 빠른 하락세로 침체되고 있고 물가와 환율또한 매우 불안정한 상태입니다. 많은 전문가들고 그때와 비교 안될 정도의 부동산 하락을 예상하는 만큼 그 이상의 문제도 가능성 있어보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 상황에서 매도를 결론으로 매물을 내놓아도 쉽게 거래되지 않습니다. 즉 급급매도 겨우 거래되는 상황에서 정리하는것조차 쉽지않을수 있습니다.일단은 매물을 내 놓더라도 반환될 보증금에 대한 자금대책을 세우시는 게 좋을듯 합니다. 현재는 어떠한 결정을 해도 그 결정대로 움직일수 있는 상황은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 적어주신 특약의 경우는 효력이 있을것으로 생각됩니다. 다만 위에 특약에서 임대인은 협조해주기로 한다는 문구가 해석에 따라 논쟁의 소지는 있어보입니다. 즉 협조라는게 단순히 중도해지를 거부할수 없다는 걸로는 볼수 있지만 보증금을 돌려준다거나 다음 임차인과 중개수수료를 받지 않는다는등의 명확한 내용은 없기때문입니다. 일단은 특약에 따른 만기전 보증금반환은 없는 내용으므로 다른것보다 다음 임차인을 구해 보증금을 받고 나가는 것으로 협의하시고 기타 수수료등은 양보하시는게 좋을듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가는 시세에 따라 움직이는게 아닌 최초 토지비용과 건설비 그리고 기타비용을 합쳐 정해지는 것이기에 시세에 관계없이 분양가는 동일합니다. 다만 미분양된다면 할인등을 하는 경우는 있을수 있구요. 사실 지금현재와 같은 상황에서는 어떤게 맞다고 말할수는 없지만 대출을 크게 일으켜 받는 분양이라면 말씀하셨든 좋은 선택이 아닐수는 있습니다. 다만 시세보다 분양가가 많이 저렴하다면 나중을 보시고 분양을 고려해보시는것도 괜찮아보입니다