깡통전세가 왜 위험한 건가요?
안녕하세요.
요새 깡통전세 조심하라는 이야기가 많은데 만약 집주인의 채무로 인해 집이 경매로 넘어가면 세입자는 우선순위 보증금은 받을 수 있거나 본인이 낙찰받아서 집을 가지면 되는거 아닌가요? 보증금이 우선순위가 아니거나 전세가가 낙찰가보다 높아서 다 돌려받지 못하면 손해겠지만 그게 아니면 손해볼 일이 있을까요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
님의 생각대로 순조로이 진행된다면 불행중 다행인지도 모르지만, 깡통전세가 글자그대로 실제로 깡통이 되거나, 현실적으로는 그런 우려가 더 크니 문제가 되는 것입니다.
예를 들어, 깡통전세가 발생하여,
이사는 나가야 할 사정인데도(다른지방에 발령 등) 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 해야 하죠?
또, 경매가 될경우, 꼭 님이 낙찰을 받는다는 보장도 없거니와 경락이 되어도 배당을 다 못받는 경우가 비일비재하며, 경락이 되기까지 시간과 정력과 정신을 낭비하며 신경을 쓰야하는 피해는 어쩌시렵니까?
깡통전세를 예방할수 있는 한 예방하셔야 하고, 피하시고 당하지 않는게 최선이라고 생각합니다.
이상으로 답변에 갈음합니다
감사합니다
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문주신 내용으로 보자면 실제적인 상황을 잘못 이해하신듯 합니다.
일단 깡통전세는 시세가 이미 전세가보다 낮은걸 말합니다. 즉 이집을 시세에 팔아도 전세금 회수가 다 안되는 상태죠. 이때 전세세입자가 이집을 경매로 넘긴다면? 현 전세금보다 낮은시세에서 감정평가금액은 경매 특성상 20-30% 할인해서 나오게 되죠. 즉 시세가 1억이라고 해도 경매시작가는 7-8천으로 나오게되니 손해사 커지고 후순위 누군가 경매을 신청해도 임차인이 배당신청을 안할경우 선순위 임차권으로 낙찰인(경락인)은 보증금을 반환해야할 의무가 있기에 아무도 입찰을 안하죠 그럼 또 유찰로인한 또 20-30%할인.... 그러면 누가 이걸 낙찰받을까요? 이런 걸 알고 있는 임차인에게 과연 경매가 구제방법 일 수 있을까요?
결국 깡통전세는 전세입자가 울며 겨자먹기로 그집을 인수하거나 보증보험을 통해 돌려받는거 외에는 임차인이 실질적인 피해를 볼 수 밖에 없는 상황입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 깡통 전세가 위험한 경우 매매가격대비 전세가격이 높기 때문에 나중에 역전세 현상으로 인해서 보증금을 되돌려 받는데 문제가 있을 수도 있기 때문입니다. 그러나 경매처분되는 경우 낙찰대금이 떨어지는 경우 결국은 보증금이 손실될 가능성이 높기 때문입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.말씀하신대로 우선순위에서 밀리거나 낙찰가가 낮아서 전액을 돌려받지 못하는 경우가 있고, 돌려 받더라도 늦게 돌려받을 수 있기 때문입니다.
세입자 입장에서는 계약이 만료된 후 곧바로 전세금을 받아 이사를 가는 것이 좋습니다. 그 집에 계속 살 것이 아니라면요.
그런데 계약이 만료되었는데도 깡통 전세라서 집주인에게 전세금을 바로 돌려받지 못한다면 이사 계획이 어긋나게 됩니다.
세입자 명의로 전세권이 설정된 상태라면 경매로 넘길 수 있지만 경매로 넘어간 뒤 경매가 진행되고 낙찰이 이루어지기까지의 과정을 기다려야 합니다. 낙찰이 되지 않으면 당연히 보증금을 변제받을 수 없으며 실제로 부동산 매물이 낙찰되지 않는 경우도 종종 있습니다.
또한 선순위에 해당하더라도 낙찰가가 보증금에 미치지 못한다면 전액을 변제받을 수 없으니 재산상 피해가 생깁니다. 깡통전세가 아니라면 집주인으로부터 신속하게, 그리고 전액을 안전하게 돌려받을 수 있지만 깡통전세인 경우 이렇게 보증금을 빨리 돌려받을 수 없으며 전액을 돌려받지 못할 가능성도 있으니 위험한 것입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
깡통전세라는 말이 질문의 마지막에 있는 전세가가 낙찰가보다 높은거나 비슷한 집을 의미합니다.
그러니 당연히 손해이구요.
또한 본인이 낙찰받는다는것도 본인은 그 집을 거쳐 갈뿐 투자 가치가 없어 사고 싶은 마음이 없는데 울며 겨자먹기로 낙찰을 받아야 한다면 그것 역시 손해라면 손해이지요.
답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
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