답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구분하여 생각하시면 됩니다. 단순하게는 매도자는 매매대금을 받아 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소한뒤 소유권을 이전시키면 되는 것이고, 매수자는 대출을 통해서든 자금을 마련해 매매대금을 지급하면 됩니다. 다만 동일한 주택에 대해서 기존대출이 있는데 추가적인 대출신청이 가능한지에 대한 의문이 들수 있는데, 일반적으로 잔금일에 기존 근저당말소 조건부 매매계약을 체결하시면 매수자는 해당 계약서를 근거로 매수할 주택에 대해서 대출신청을 하게되고 잔금일에 소유권이전등기가 접수되는 시점에 해당 주택에 근저당을 추가로 설정하게 됩니다. 즉 잔금일에 매도자는 매매대금으로 대출상환 후 근저당말소 + 소유권이전등기 매수자는 매매계약서 작성후 주담대신청하고 잔금일에 대출실행 -> 이전 근저당말소 확인후 소유권이전등기 -> 대츌은행에 근저당설정 순으로 당일에 모두 진행되게 됩니다. 대출금의 경우는 본인이 직접수령하는 경우도 있지만 은행에서는 대부분 매도인계좌로 직접입금하는 방법으로 진행하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 거주하시는데에는 아무런 문제가 없을수 있지만 1주택자인 아버지와 1주택인 자녀분이 동일세대를 구성하게 되면 1세대 2주택이 되어 주택매수나 매도에 따른 세금의 기준등이 달라질수 있습니다. 그외 보유세에 있어서는 크게 영향이 없다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 경우 세금과 정책에 따른 변동사항이 매년 달라지기 때문에 수시로 최신정보와 법개정등을 살펴보셔야 합니다. 이건 공인중개사들 역시도 모두 동일한 상황입니다, 보통 부동산 공부라고 하면 그범위가 넓고 어디서부터 시작할지 난해한 부분이 있기 떄문에 부동산 중 특정 부분에 대한 투자를 위해 공부하는 게 아닌 일반적인 부동산 관련 지식과 등기에 따른 권리관계의 이해와 분석, 용어의이해등을 원하시면 개인적으로 공인중개사 과목중 공시,세법 과목을 보시는것도 큰 도움이 될수 있습니다. 그외 부동산에 대한 기본적인 개념이나 경제와 연결하여 학문적인 이해를 추가로 하고싶다면 부동산학개론을 공부하시면 도움이 될수 있습니다. 그래서 부동산에 대한 전반적인 공부에는 공인중개사 과목에 대해서 공부를 하시는게 효율적인 부분이 있다 판단되고, 투자를 위한 경우라면 본인이 투자고하자 하는 투자목표와 방식에 따라 그 중심으로 서적, 유튜브등을 통해 공부를 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 해당부분까지는 알수 없습니다. 다면 현정부의 정책상 취약계층에 대한 지원강화의 모습을 보이고 있기에 내년도에도 비슷한 수준 또는 예산증액이 될 가능성이 더 높지 않을까 생각되나, 현 상황에서는 정확하게 판단을 하기는 어렵습니다 , 다만 매년간 진행하던 정책적 사업이고 조기중단 역시도 매년 반복되는 현상인 만큼 올해처럼 내년도에도 진행할 사업내용에 해당되므로 특별히 내년부터 지원이 전면 중단될 가능성은 낮아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약이 만료되면 임대인에게 보증금반환의무가 있는 게 맞습니다. 질문처럼 보증금 미반환이 발생하였다면 그에 따른 임차권등기명령 신청등을 진행하셔야 합니다. 다만 현재 전출을 이미하셨고 전입신고조차 다른곳으로 이동하셨다면 대항력이 없기에 보증금에 대한 위험도가 높아질수 있으므로 빠르게 임대인에게 통보하여 반환을 요구하시고, 상황에 따라 내용증명등을 발생하는등의 방법을 취하셔야 합니다. 당사자인 임차인이 느슨하게 대응하면 당연히 상대방은 시간을 더 끌수 있기에 빠르게 대처를 하시는게 무엇보다 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 정부에서 지방활성화 정책을 운영하려는 계획에 있으나 몇개의 지역을 제외하고는 실질적인 부동산 회복으로 이어지기에는 시간이 필요하기 때문에 현재와 같은 부동산 가격이 유지되거나 추가적인 하락세가 나타나지 않을까생각됩니다. 이는 부동산 시장이 활성화되더라도 지방소멸화에 따른 인구부족 즉 수요감소가 이어질수 밖에 없기에 지역내 호재가 없는 지방중소도시에서는 별다른 상승기대감이 없다고 볼수 있습니다. 다만 행정수도 이전이 예상되는 세종, 북극항로 집중육성 도시인 부산등에서는 그나마 향후 상승가능성이 나타날수 있지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 국민평형을 초과하는 대형평수의 경우는 공공청약에서는 거의 찾기 어렵고, 민영청약등에서 해당 평형이 분양으로 나올수 있습니다. 민영아파트 청약1순위를 위한 조건에는 수도권의 경우 보통 12개월 보유할 경우 1순위 자격요건에 해당이 되고 납입횟수는 민영의 경우 따지지 않으나, 지역에 따른 최소예치금, 서울의 경우 102제곱이하 600만원, 135제곱이하 1000만원 모든 면적 1500만원기준에 맞추셔야 청약이 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 방법이 답이 될수도 있지만 현 주택소재지에 주택매수 수요가 없다면 위방법으로 해도 매매가 이루어지기는 어려울수 있습니다. 일반적으로 빠르게 주택을 매도하는 방법은 시세를 급매로써 낮추는 방법이 제일 일반적이고, 질문처럼 세입자 있는 상태에서는 실거주도 불가하기에 사실상 투자수요가 없는 지역이라면 위 방법으로 제시해도 쉽게 나갈지는 장담하기 어려운게 사실입니다, 질문처럼 일단 세입자를 퇴거시킨 상태에서 매수자를 구하는 것도 빠른 거래를 위한 방법이 될수 있겠고, 일단은 여러부동산에 매물을 동시등록을 하시고 중개사에게는 급매라는 점을 알리시면 그나마 수요자가 있을 경우 거래성사가능성은 높아질수 있습니다 ,무엇보다 현지 상황을 제일 잘 아는 중개인의 조언을 받아 거래금액등을 조정하시고 도움을 받으시는게 가장 최선이 아닐까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 주택은 역전세가 아니라 깡통전세 입니다, 역전세는 경매를 통해 보증금 전액을 돌려받을 가능성이 있으나, 깡통전세는 사실상 경매를 해도 보증금보다 높은 낙찰금액이 나오지 않기 때문에 경매를 해도 보증금에 대한 손실을 피하기 어렵습니다. 질문처럼 깡통전세가 된 상황에서는 보증보험을 통한 구상권청구가 가장 좋은 방법이나 보증보험조차 없다면 사실상 임대인의 경제적 능력이 회복되어 반환을 하지않는 이상 답을 찾기는 어려운게 현실입니다. 간혹 어쩔수 없이 매매를 택하는 경우가 있으나, 이는 방법으로써는 적절하지 않기 떄문에 일단 만기후 임차권등기신청후에 임대인과 반환에 대한 협의를 계속하시는것외에는 특별한 방법을 말씀드리기는 어려운 상황으로 보입니다.