답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출 신청시 임대인의 동의가 필요합니다. 이유는 전세대출의 경우 임차보증금 반환 청구권을 대출해주는 금융사에게 양도.질권 설정을 하는 형식으로 대출을 실행하기 때문에 임차보증금 채권양도 또는 질권설정에 대한 임대인 승락이 필요하기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문내용으로는 전세 계약기간중 계약을 중도해제한다는 통보를 임대인으로 부터 받으신 듯 보입니다. 이러한 경우는 일반적으로 불가하지만, 혹 월세를 2기이상 연체하였거나 목적물에 중대한 피해를 입히는등 확실한 계약해지 사유가 있어야만 가능합니다, 질문에서 전세라고 하니 월차임 연체는 없을 것으로 보여 임대인의 일방적인 계약해지에는 따를 필요가 없을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세가율은 쉽게 주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율로 위 질문에서 공시지가가 그 건물의 실거래가인지는 알수 없기에 정확한 비율을 답해드리기는 어렵습니다. 다만, 다가구의 경우 문제가 되는 부분은 내 임차권 전입신고일을 기준으로 선순위에 임차권뿐 아니라 근저당권이 있는 경우 향후 경매등에 넘어갈 경우 내 권리가 경매로 인해 소멸 된다는 점입니다. 쉽게 내가 소액임차인최우선변재와 우선변제권을 통해 배당을 다 받지 못하더라도 낙찰인에게 대항력이 없어지는게 문제라고 보시면 됩니다. 그리고 선순위 보증금은 본인보다 빠른 임차권이므로 내 위로 우선 변제 받을 보증금이 8억이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라는 부동산 매도 후에도 일정기간 매도 부동산에 대한 하자담보책임이 있습니다. 다만 이를 묻기 위해서는 하자 존재의 시간적 여부를 종합적으로 판단하여야 하는데 이를 판단하는 과정이나 절차등에서 분쟁의 소지가 있기 때문입니다. 단순 누수의 경우라면 대부분은 매도인이 하자책임을 지는 경우도 많지만, 이도 사실상 협의가 잘 되어야 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 아파트의 경우 비교 가능한 대상이 많고 어느정도 시세에 대한 정확한 파악이 가능합니다. 이러한 경우 매매시세에 일정 수준의 전세시세가 형성됩니다. 빌라의 경우 정확한 비교 대상이 없고, 주변시세에 따라 판단하기에도 각 개별적 차이로 인해 정확한 시세확인이 불가능합니다. 신축빌라의 경우 이러한 점 때문에 생각보다 높은 시세로 분양되거나 높은 전세시세로 세입자를 모집하게 됩니다. 문제는 부동산 하락시기에는 아파트에 비해 빌라의 가격추락이 더 빠르기에 깡통전세와 같은 문제가 발생되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 피하기 위해서는 계약전 해당 부동산 주변의 매매시세와 보증금 시세를 잘 확인하여 보증금이 시세에 70%를 넘는 빌라등에는 계약을 피하시는게 유리하며, 계약시에는 선순위 물권이 없는 곳인지 확인하고 계약하시는게 좋습니다. 계약이후에는 전입신고와 확정일자를 꼭 부여받으시고 전세보증보험에 가입하시면 더욱 안전하게 보증금을 지킬수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두가지 중 하나를 하시면 됩니다. 원칙상 임차인은 원상복구 의무가 있기에 벽걸이 티비나 에어컨 설치로 인한 타공의 경우 이를 다시 막아놓거나 비용으로 이를 대체해 처리하시면 되나, 비용으로 지급할 경우 비용산정에 논쟁이 있을 수 있어 사전에 원상복구를 해놓고 가시는게 편리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부가세는 10% 입니다. 사실상 모든 금액에는 이러한 부가세10%가 포함되어 있지만, 중개보수의 경우 부가세를 제외한 공급가를 기재하고 있어 현금영수증 발급등을 할 경우 발생된 금액의 10% 추가비용을 요구하고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 내용에서 반값 아파트의 경우 토지에 대한 소유권은 없지만 지상권을 보유하게 됩니다. 즉 토지를 40년간 안정적으로 대여한다는 것인데 사실상 중국도 위와 같이 토지는 국가, 건물은 개인이 소유하고 있는 구조이지만, 토지에 대한 소유권이 없다는건 안정성을 떠나 심리적 가치를 산정하는 데 불안요소임에는 틀림없습니다. 우선 도입하는 시기인 만큼 앞으로 좀더 지켜볼 필요는 있을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이러한 부분을 특약으로 넣으면 법적으로 처벌받거나 문제가 되지는 않지만 법적 효력은 없을 것으로 보입니다. 즉 임차인에게 불리한 조건은 합의된 특약이라도 법적 효력은 없습니다. 임대인에게 위와 같은 상황을 말씀하시고, 월세의 경우 2기 연체시 계약해지가 가능한 법적사유이기에 임대인이 요구한 추가적인 문구 추가는 하지 않는 것이 나을 듯 보입니다.