답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약당사자간의 직거래를 하셔도 아무런 상관없습니다. 필요한 계약서 양식들은 인터넷에서 다운받아 사용하시고 등기부를 출력하여 권리관계를 확인하시고 계약하시면 됩니다. 그리고 질문에서 중개사가 이상한 매물을 소개해주어 중개사고가 발생되였을 때 중개사는 그에대한 배상책임이 있습니다. 다만 그 중개사고의 범위에는 법적제한이 있으므로 계약에 있어서 위험요가 있음에 무조건적으로 중개사 말만 믿고 계약하는 것보다는 계약자체를 안하시는게 가장 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매는 지역에 상관없이 입찰가능합니다, 경매물건은 대법원 경매사이트에 경매대상물건이 올라오며, 지역법원을 기준으로 조회하시면 나옵니다, 경매일은 해당 사건번호(2022타경xxxxxx)을 보시면 나와있으면 당일에 법원에 방문하여 직접 입찰하시면 됩니다. 이때 입찰보증금은 최저입찰가격의 10% 현금입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전용면적과 공급면적은 쉽게 현관문을 기준으로 안쪽 개인의사용 공간은 전용면적, 현관문 밖 복도나 엘레베이터등과 같은 공공면적으로 이와 전용면적을 합치면 공급면적이 됩니다. 실제 흔히 말하는 32평 ,24평은 공급면적이고 실제 전용면적은 이보다 적습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 낙찰 후 점유를 되찾기 위해서는 현거주하는 임차인의 대항력여부와 배당여부등을 확인하셔야 합니다. 만약 대항력이 있다면 보증금을 돌려받기 전까지는 퇴거할 이유가 없고, 만약 대항력이 없는 임차권일 경우 배당신청을 하여 배당이 되었다면 명도확인서가 있어야 배당금수령이 가능하기에 이를 이유로 협의하시면 유리합니다. 보통 대항력이 없이 버티는 임차인이라면 내용증명전달 후 법원에 인도명령을 신청하고 최악의 경우 강제집행절차를 거쳐야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1가구 2주택이라도 일시적비과세 요건에 해당할 경우 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 이에 해당하지 않았을 경우 1가구 2주택 양도세는 조정지역일 경우 기본양도세율에 20% 중과세율이 붙게되며 양도차익에 따라 기본세율+20%로 보시면 됩니다, 다만 비조정지역으로 2년이상 보유할 경우는 일반세율이 적용됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매에서 유찰되는 경우 이유는 다양할수 있습니다만 제일 큰 이유로는 인수되는 권리관계로 인해 현 경매가격이 적절하지 않은 경우가 제일 많습니다. 쉽게 대항력있는 세입자로 인해 경매가격 외 전세보증금 추가 반환이 필요하여 현 경매가격이 시세보다 저렴하지 않은 이유와 유치권과 같은 인수권리로 인해 현 경매가격에 입찰이 불가능한 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 정부의 정책보다는 시장상황이 변화되면서 부동산 가격이 하락세로 접어든것이 맞아 보입니다. 문재인정부에서는 코로나로 인한 저금리 정책으로인해 유동자금이 주식이나 부동산에 몰리면서 주택가격을 끌어올리면서 부동산 규제를 강화한 방면, 현 정부는 고금리로 인한 부동산 가격하락으로 인해 부동산 부양을 목적으로 각종 규제를 없애는것으로 보입니다. 사실상 현정부의 정책이 부동산 시장 흐름을 변화시키기는 어려울듯 보입니다만, 부동산 가격하락이 심해질 경우 금융기관 부실로도 이어지기에 추가적인 부양책을 통해 방어에 나설것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약의 결정은 사실상 개인적 선택사항입니다. 다만 최근 분위기가 좋지 않고 악재요인들이 그대로 있기에 위험할수 있는 건 사실입니다. 다만 내 자금상황과 소득수준이 대출받은 금액의 이자등을 감당할수 있는 수준이라면 청약을 해보시는건 나쁘지 않습니다. 즉 주택가격 하락시기지만, 상승되는 시기도 오기에 당첨확률이 높은 지금 분양받아 실거주를 하면서 향후 추세를 봐도 좋은 선택일 수 있습니다. 중요한건 무리한 대출을 통하지 않는 청약은 당첨확률이 높은 지금이 오히려 더 나을수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 이전재계약시 임차인의 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 보입니다. 만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다면 이를 거절할 수 없고 5%이내 인상만 가능합니다. 다만, 이미 계약이후 4년을 거주하였고 질문자님의 인상 요구가 무리한 수준은 아닌것으로 보이기에 협의를 통해서도 해결될거라 보입니다. 그리고 2번의 경우 임차인이 동의가 있어야 하므로 협의시 같이 제안해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둔촌주공재건축사업의 경우 단군이래 가장 큰 규모의 재건축사업으로 강남권이라는 장점과 서울불패라는 것 때문에 수익성이 보장된 사업이였지만, 기대보다 높았던 분양가와 금리인상으로 인한 부동산 하락의 영향을 온전히 피하지는 못한것으로 보입니다. 문제는 둔촌재건축마저 이렇다면 향후 재건축시장은 얼어붙을 확률이 높다는 점입니다. 질문에서 처럼 수요가 얼어붙은 현재 상황이 반영된 만큼 내년도 주택가격 하락세는 이어질듯 보입니다.