안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
뉴스를 보니까 어떤 재건축 단지는 “공공 기여”를 통해 추가 용적률을 받았다고 하더라고요 ㅎㅎ 그래서 찾아보니까 ‘기부채납’이나 ‘특정 시설 설치’를 조건으로 용적률을 올려주는 제도가 있던데, 생각보다 내용이 복잡하더라고요 ㅠㅠ 일반적인 재건축이나 재개발 과정에서 용적률 인센티브를 받을 수 있는 구체적인 조건들은 어떤 게 있을까요? ㅋㅋ 그리고 이런 인센티브를 받았을 때 실제 조합원 입장에서는 이득이 얼마나 되는지도 궁금합니다.==> 우선적으로 용적률를 추가적으로 받기 위해서는 기부체납을 해야 합니다. 그러나 최근 서울시에서는 사업성 보정계수를 도입하여 땅값이 싼 곳일수록 높게 산정하여 준공업지는 최대 400%까지 완화시켰습니다.
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Q. 재건축 조합 설립할 때 토지 등 소유자 동의율은 현실적으로 얼마나 어려운가요?
조합 설립하려고 동의서 받는 게 정말 힘들다고 하더라고요 ㅠㅠ 조건은 75% 이상 동의를 받아야 한다고 들었는데, 막상 현장에서 체감하는 난이도는 상상을 초월한다네요 ㅎㅎ 서로 이해관계가 다르다 보니 한쪽은 빨리 진행하자 하고, 다른 쪽은 버티면서 더 좋은 조건을 요구하는 경우도 많다고 들었습니다. ㅋㅋ 실제로 재건축 조합 설립할 때 동의율을 맞추는 데 보통 얼마나 시간이 걸리나요? 그리고 동의율을 높이기 위해 주로 어떤 전략을 쓰는지도 궁금합니다.==> 재건축 동의률을 맞추는데 모든 지역주민 등을 대상으로 설득하고 동의를 받아야 합니다. 이러한 기준 동의율에 도달시까지 적게는 1년에서 많게는 10년 이상 소요되는 것이 현실입니다. 동의률을 높이기 위해서는 사업설명서를 여러번 진행해야하고, 또한 홍보팀을 편성하여 가가호호 방문해야 합니다.
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Q. 관리처분계획 인가가 늦어지면 조합원 분담금이 정말 크게 늘어날 수 있나요?
관리처분계획이 빨리 통과돼야 사업이 속도를 내는데, 이게 지연되면 추가 비용이 발생한다고 해서 걱정이 되네요 ㅠㅠ 특히 요즘 금리가 오르면서 이자 부담도 커지고, 공사비도 계속 올라가는 상황이라서요 ㅎㅎ 조합원 분담금이 늘어나는 구조를 제대로 이해하고 싶어요. ㅋㅋ 관리처분인가가 늦어지면 구체적으로 어떤 경로로 추가 분담금이 발생하는지, 그리고 실제 사례에서는 분담금이 어느 정도까지 늘어난 경우가 있었는지도 알고 싶습니다.==> 통상 재개발사업은 다른 금융기관에서 돈을 차입해서 진행하는 만큼 사업기간이 늦어지면 질수록 이자부담 등이 추가되어 사업비가 추가될 수 밖에 없는 구조입니다.
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Q. 전세 세입자 나갈때 계약금 10프로 미리 빼줘야 하나여.
전세 세입자 나갈때 계약금 10프로 미리 빼줘야 하나여. 기존 전세 세입자가 7월달 만기라서 7월 만기때 나간다고 연락왔는데여. 기존세입자가 새로운 전세집을 구한다는데여. 집주인이. 보증금 에서 10프로를 미리 줘야하나여. 아니면 만기때 나갈때 보증금 다 주는건가요.==> 원칙적으로 먼저 지급할 의무가 없지만 거래관행을 고려할 때 임차인도 먼저 이사준비를 해야 하는 만큼 먼저 보증금의 10%를 지급하고 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 전세 살고 있는데 명의는 제것으로 되어 있는데요. 다시 계약 할때 옆지기로 해도 되는건가요?
우리가 전세집에서 살고 있는데요. 전세집이 조금있으면 만료라서 제 명의로 전세 계약을 했던것을옆지기로 하고 싶은데 그러면 계약서 이름만 바꾸면 되나요?==> 네 가능합니다. 현재 상황을 고려할 때 임대인 만 동의를 한다면 얼마든지 명의변경이 가능합니다.