안녕하세요. 구자균 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약서 관련하여 궁금한점 있습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.전세계약 후 임차인의 대항력이 인정되고 후순위로 근저당이 들어와도 보증금에 대한 영향은 크게 없습니다.또한 전세보증보험에 대한 특약을 기입하셨으면, 어차피 대항력 생성 전에는 담보대출을 받을 수 없으니안심하셔도 괜찮습니다.부동산에 연락하셔서 임차인 대항력이 생기기 전 융자 받지 않도록 주의 부탁드린다 구두로만 말씀하시는게 좋아보입니다.
부동산
Q. 월세 재계약 시 차임을 5% 초과하여 인상했을 경우, 환급 및 계약 정정 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용한게 아닌 단순 합의갱신이면 상한선 없이 당사자간 조율로 진행됩니다.현 임대차계약이 종료되고, 24년 11월에 다시한번 상향하여 재계약 요구가 들어오면그때 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내 상한하여 재계약이 가능합니다.또한 공동임차인인 친구의 정보를 단순히 줄긋는다 하여 임차인에게 불리한 상황이 적용된 건 아니니 걱정하지 않으셔도 됩니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 청약당첨후 중도금 미리납부 할인질문
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.결과적으로 그런일은 없습니다.선납으로 중도금을 미리 납부하셨으면 금리가 변동되어도 현재 혜택 그래도 유지됩니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 아하 전문가님들 전세 보증금 반환 받을 수 있을 까요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.1. 허그 전세보증보험은 계약기간이 1/2 이상 or 1년 이상 남아야지 가능합니다.현 상황에 보증보험은 불가능 합니다.2. 부동산에 집을 올려서 다음 세입자를 맞추고 나가는 겁니다.다음 세입자가 구해지면 집주인과 계약을 체결하고, 해당 세입자의 보증금으로 돌려받아넘기고 퇴거하는 방법입니다.3. 현 상황에는 만기 2개월 전부터 만기 15일 전까지의 조건에 해당하여 전세갈아타기가 가능합니다. 해당 부분은 은행에 직접 대면상담하시어 금리 비교를 하시길 권합니다.0. 임대인에게 통화나 문자로 "묵시적갱신이 되었다 하더라도 12월 22일 퇴거를 통보했으니 3월 22일에는 계약종료 및 보증금 반환의 법적 의무가 있습니다. 만약 반환하지 않으시면 임차권등기 후 법원 경매까지 고려하고 있으며 소요되는 모든 비용도 변호사분께 청구 가능하다 상담 받았습니다. 전화 및 답변을 피하시는거 보단 원만하게 해결책을 서로 공유하며 노력하면 저도 최대한 협조 할 계획이지만, 무시하신다면 위 절차 그대로 진행하겠습니다" 이런식으로 강경하게 나가는게 현명합니다.또한 중기청으로 전세대출을 받으셨으면 hf에서 전세보증보험이 자동으로 가입된 경우도 있습니다. 전세대출받은 은행에 먼저 문의하시어 보증보험이 가입되어 있는지 확인하시는게 좋습니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 전세보증금 못줄수도 있다는 불확실한 답변을 받았는데 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.시세보다 높게 올렸으면 현재같은 부동산 거래 절벽 시기에 매도가 되는 경우는거의 없습니다.집주인께 말씀드려 사정을 설명하시고,만기일 반환을 받지 못하면 보증공사 통하여 보증금을 반환받을거며그럴 경우 집이 경매로 넘어갈 리스크도 있어 시세보다도 초급매로 매도가 될 가능성이 있다 들었으니, 현실적으로 타협하여 매도하시거나전세보증금반환대출이라도 받아 반환을 해줄 수 있는지 3일 안에 확답을 달라 말씀하시는게 현명합니다.
부동산
Q. 시세보다 저렴하거 집을 살수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.부동산상승장에는 분양가상한제가 적용되기에 청약하는 신규분양의 가점을 올려 청약에 당첨되는게 시세보다 훨신 저렴하게 집을 구입한다 볼 수 있습니다만근래같은 부동산 하락장에는 급매물을 노려 매매하는게 시세보다 저렴하게 구입하는겁니다.그 외 경매를 통해 주택을 구입하는 경우도 있지만, 명도소송 및 집 상태의 리스크를 감안하면급매물로 사시는게 더 효율이 높습니다.
부동산
Q. 1주택자가 2번째 주택을 매수할 때, 일시적 2주택자를 할 예정이라면 취득세를 낼 당시 1주택 취득세를 낼 수 있나요? 있다면 어떻게 신청하나요
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.일시적 2주택 특례가 적용하여 1~3.5% 취득세만 납부합니다.법무사를 선임하여 등기를 하실텐데, 해당 부분 설명하시면 처리해줄겁니다.참고로 강남 3구를 제외하고는 전부 비조정지역이라 애초 취득세 중과가 되지 않습니다.
부동산
Q. 부모님 이혼 후 살고있는 집 증여로 25퍼 지분이 있을 경우 유주택자라 청약에 불이익있을까요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.주택일부에 지분이 있으면 유주택자로 취급됩니다.1. 네 맞습니다.2. 내생에첫주택 및 특별공급만 불가능하며, 무주택 1순위 청약은 가능하십니다만처분 조건입니다.3. 2번에 말씀드린데로 특공에 제한이 있으니 불리한건 맞습니다.
부동산
Q. 전세 사기 안당하는법이 존재하긴 하나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.전세사기는 결과적으로 전세금이 매매가를 뛰어넘는 역전세가 존재하기에 가능합니다.즉 신축빌라, 오피스텔, 다가구 등 애초 전세가가 매매가보다 더 비싼 주택을 전세로 들어가지 않고아파트, 단독주택 등 전세가율 60% 미만인 주택으로 전세계약을 체결하고, 전세보증보험만 가입되면집주인이 나쁜 마음을 먹었다고 한들, 집을 경매로 부처 전세금 보전이 가능합니다.
부동산
Q. 월세 계약 만료 통보 관련하여 질문드립니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.계약만료 6 ~ 2개월 전 재계약에 대한 협의가 이루어집니다.다만 임차인이 계약갱시청구권을 사용하지 않았으면 정당한 사유 없이 거절할 수 없으니 참고 바랍니다.