안녕하세요. 구자균 전문가입니다.
부동산
Q. 역전세의 경우는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.갭투기 수십채 진행한 집주인이 아닌이상역전세가 되어도 실무상 임대인이 반환하려는 경우가 대부분입니다.만약 보증금을 반환할 수 없는 상황이면보증공사를 통해 반환받을 수 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
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Q. 오피스텔 재계약을 했는데 계약갱신요구권을 행사안했는데 2년후 다시 행사가 가능한가요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 동일 임대차 대상물에 1회 사용 가능합니다.이전 갱신은 합의갱신이니, 갱신청구권 사용 가능합니다.8000/14만원에서 5% 인상인 경우보증금은 그대로 8천이라는 계산하에 월세는 165,300원으로 인상되네요.
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Q. 전세계약에서 매매 계약으로 변경시 계약서 작성
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.일반적인 매매 계약서 작성하시고계약금, 잔금에는 정상적으로 기재합니다.특약사항에 세입자가 매매하는 조건으로, 임대인의 전세보증금 반환채권금액으로 매매대금을 갈음한다 기재하신 후 차액이 있으면 잔금일에 보내주고 법무사 사전에 구하셔서 진행하시면 됩니다.
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Q. 아파트 전세 - 보일러 동파 관련한.....
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.민법 374조 "임차한 물건을 선량한 관리자의 주의로 보존해야하며 민법 615조에 의거 원상회복의 의무를 진다" 조항이 있습니다.임대차 계약이 완료 된 시점 집의 사용,수익의 권리는 임차인에게 있으니 관여 할 수 없습니다만가스 관리비를 적게 내기 위해 동파를 예방하지 않았으면 모든 수리비는 임차인이 부담합니다.계약 후 잔금일까지의 관리비는 임대인이 부담하니그때까지 관리만 잘 하시고잔금 이후 임차인의 과실로 고장나였고, 임대인이 사전에 주의를 주셨으면책임은 모두 임차인이 짊어지니 참고 바랍니다.가장 현명한건, 위 답변 내용을 임차인께 고지하여 수리비 부분을 확실히 인지시켜주시는게 현명합니다.
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Q. 제가 월세로 살고 있는데 이런 짓 하면 쫒겨나가나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.이웃간에 분쟁만 일으킵니다.다가구 개념으로 통 건물의 주인인 경우 세입자가 진상으로 나오면 보증금 줄테니 나가라고딜이 들어오는 경우가 있습니다만 권하진 않습니다.집주인에게 퇴거하신다 말씀하시고, 부동산에 매물 올리셔서본인이 직접 다른 세입자를 구해놓고 퇴거하시길 권합니다.
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Q. 2+2 전세계약 연장은 모든 부동산에 적용되나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 주택에 대한 모든 임대차에 적용됩니다.묵시적갱신이 아닌 집주인의 합의갱신 요구가 들어오면금액을 들어보시고, 계약갱신청구권 사용하시면 됩니다.
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Q. 전세 안고 아파트 매매시 혹시 주의사항이 뭔가요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.세입자가 있어도 집은 반드시 보고 하자부분 있는지 체크 후 진행하시며 되며임차인의 정확한 보증금을 파악하신 후 차액부분만 전달하시어 등기이전 하시면 됩니다.만약 질문자분이 실입주를 5월 경 원하신다면기존 임차인이 계약갱신청구권을 사용하였는지 확인하시고,최초계약이지만 본인은 나갈거다라고 말을 들으셔도 확실하게 퇴거확약서를 받은 후 진행하시는걸 권합니다.
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Q. 상가임차인을 내보내려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.상가임대차보호법상 3기 이상의 차임이 미납되면 임차인의 계약갱신청구권 거절 및 퇴거통보가 가능합니다.연속으로 3개월분이 미납되는게 아니라, 3회차 월세 미납이면 가능하며이미 보증금을 2천이나 까먹었으면 성립되었다 보시면 됩니다.임차인에게 본인의 이자납부 및 현 상황을 제대로 설명하시어, 밀린 월세를 일시불로 납부하시거나2개월 시간 드릴테니 다음 세입자 맞추셔서 권리금 받고 넘기라 조언하시면 됩니다.
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Q. 전세금 반환 확약서 날짜를 지키지 않고 전세금을 반환하지 않는다면 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.반환확약서 받으시고 새롭게 lh전세임대를 구하신 후 기존 임대인이 반환하지 않으면해당 lh측에서 처리하니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
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Q. 전세로 전입신고 되어있는 집이 있는데, 다른 집 계약을 해도 되나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.전세대출을 받으셨으면 대항력을 위해 전입을 유지한다는 조건이 있을것이며위반시 대출금액을 상환하여야 합니다.따라서 새로 구하는 집에 전입은 불가하시며반환에 문제가 없는 소액 보증금이면 미전입으로 거주하셔도 괜찮습니다만보증금이 높은 경우 합의하에 전세권설정으로 물권적 권리를 챙겨가시는게 좋습니다.가장 현명한건, 기존 집주인에게 중도퇴거 사실을 말씀드려다음 세입자를 맞춰두시고 새로운 집에 전입을 하시는게 좋습니다.대출금은 상품마다 다릅니다.은행에 유선으로 문의하시는게 좋습니다.