안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 재건축부담금과 초과이익환수제란 무엇이고 어떤 차이점이 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.재건축부담금과 초과이익환수제재건축부담금과 초과이익환수제는 재건축 사업과 관련된 주요 부동산 용어로, 둘 다 재건축으로 인한 경제적 이익에 대해 부과되는 비용입니다. 하지만 두 제도는 적용 방식과 계산 방법에서 차이가 있습니다.1. 재건축부담금개념: 재건축부담금은 재건축으로 인해 조합원이 얻는 개발이익에 대해 부과되는 부담금입니다.부과 대상: 주로 조합원들에게 해당되며, 재건축 완료 후 조합원이 받게 되는 이익이 일정 기준을 초과할 경우, 그 초과 이익에 대해 부담금을 부과합니다.계산 방법: 재건축으로 인한 조합원의 이익에서 재건축 전 부동산 가치와 재건축 비용 등을 뺀 순이익이 일정 금액(기준금액)을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 부과됩니다.목적: 재건축으로 인한 과도한 이익을 억제하고, 그 이익을 사회에 환원하기 위한 것입니다. 이 부담금은 주로 공공목적에 사용됩니다.2. 초과이익환수제개념: 초과이익환수제는 재건축으로 인해 발생하는 과도한 개발이익을 환수하기 위한 제도입니다.부과 대상: 재건축 사업 전체에 대해 적용되며, 사업 전반에서 발생하는 이익이 일정 기준을 초과할 경우, 그 초과 이익을 국가가 환수합니다.계산 방법: 재건축 사업을 통해 증가된 부동산 가치에서 기존 부동산 가치와 사업비를 제외한 순이익이 일정 금액을 초과하면 그 초과분에 대해 환수됩니다.목적: 재건축을 통해 발생하는 과도한 이익을 억제하고, 이를 사회에 환원함으로써 재건축으로 인한 부동산 가격 상승을 억제하고, 사회적 형평성을 높이기 위한 것입니다.차이점 요약적용 대상: 재건축부담금은 조합원 개개인의 이익에 대해 부과되는 반면, 초과이익환수제는 재건축 사업 전체의 이익에 대해 부과됩니다.계산 방식: 재건축부담금은 조합원의 개별 이익에 초점을 맞추며, 초과이익환수제는 전체 사업에서 발생한 이익을 기준으로 합니다.결론적으로, 두 제도 모두 재건축으로 인한 과도한 이익을 억제하기 위한 목적을 가지고 있지만, 그 부과 방식과 적용 대상에서 차이를 보입니다.
Q. 신축아파트 하자접수기간은 보통 어느정도되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.온화한돌고래유니파파님.신축아파트에서 하자가 발생했을 때, 하자접수기간은 하자의 종류와 심각도에 따라 달라집니다. 일반적으로는 다음과 같은 기준이 적용됩니다:1. 법정 하자보수 기간공동주택관리법에 따르면, 하자보수기간은 하자의 종류에 따라 1년, 2년, 3년, 5년, 10년으로 구분됩니다.1년: 마감재, 도배, 도장 등의 하자2년: 내외부 도장, 타일, 창호, 가구, 설비 등3년: 방수, 단열, 난방설비 등5년: 급수, 급탕, 배수 설비, 냉방 설비, 소방 설비 등10년: 주요 구조부(골조, 기초 등)2. 하자 발생 시점과 보수 요청하자 보수 요청은 하자 발견 시 언제든지 가능하지만, 법정 하자보수 기간 내에 요청해야 합니다. 이 기간 내에 접수된 하자에 대해서는 시공사가 무료로 보수를 진행해야 할 의무가 있습니다.3. 보수 요청 방법입주자 또는 입주자 대표회의를 통해 시공사에 하자 보수를 요청할 수 있으며, 관리사무소나 시공사에서 하자보수 신청을 접수받아 처리합니다.따라서 신축 아파트에서 하자를 발견했을 때는 해당 하자가 어느 항목에 속하는지 확인하고, 법정 하자보수 기간 내에 접수하여 보수 요청을 하시는 것이 중요합니다.추가적으로, 하자보수 기간이 경과하였더라도 시공사의 명백한 과실로 인한 하자라면 민사 소송 등을 통해 보수 요청이 가능할 수 있으니, 필요시 법률 전문가와 상담하는 것도 고려해볼 수 있습니다.
Q. 주택청약통장 목적 예치금 완료다음 유지기간은?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.네, 주택청약통장에서 예치금 목표치에 도달한 경우, 추가로 금액을 입금하지 않고 유지만 해도 됩니다. 청약통장의 중요한 점수 항목 중 하나가 가입 기간인데, 가입 기간에 따른 가점을 계속 쌓기 위해서는 예치금 목표치에 도달한 후에는 통장을 해지하지 않고 유지하기만 하면 됩니다.즉, 예치금 목표치를 채운 상태에서 추가 입금 없이도 통장을 유지하면, 가입 기간에 따른 가점이 계속 누적됩니다. 가입 기간이 15년 이상이 되면 해당 항목에서 최고 가점을 받을 수 있습니다.따라서 예치금 목표치에 도달한 이후에는 더 이상 금액을 넣을 필요는 없으며, 통장을 유지하기만 하면 됩니다.
Q. 전정부나 지금 정부나 부동산대책은 정말 대책없어보이는데.. 항상 대출규제와 공급가지고만 잡으면 부동산이 잡힐까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.부동산 시장을 안정화하기 위한 정부의 대책은 대출 규제와 공급 확대라는 두 가지 주요 축을 중심으로 이루어져 왔습니다. 하지만 이러한 방법만으로는 부동산 문제를 완전히 해결하기 어렵다는 의견이 많이 제기되고 있습니다. 그 이유를 몇 가지로 정리해보겠습니다.1. 대출 규제의 한계대출 규제는 부동산 시장에서 과도한 투기 수요를 억제하는 효과가 있습니다. 그러나 이 규제가 너무 강하게 적용되면, 실수요자들까지 대출을 받기 어려워져 주택을 구입할 수 없는 상황에 처할 수 있습니다. 또한, 대출 규제가 엄격해지면 시장에 유동성이 부족해져 부동산 거래 자체가 위축될 수 있습니다. 이는 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.2. 공급 확대의 어려움공급 확대는 장기적인 관점에서 부동산 가격을 안정시키는 데 중요합니다. 그러나 서울과 같은 대도시에서는 가용 토지가 제한적이며, 신규 주택 공급이 실제로 이루어지기까지 오랜 시간이 걸립니다. 또한, 신규 공급이 이루어지더라도 고가의 아파트 위주로 공급이 이루어진다면 실수요자가 아닌 투자자들에게만 혜택이 돌아갈 가능성이 큽니다.3. 심리적 요인과 시장 구조부동산 시장은 심리적인 요인이 크게 작용하는 시장입니다. 사람들이 앞으로 집값이 오를 것이라고 믿는다면, 정부의 규제에도 불구하고 주택 구매를 서두르는 경향이 있습니다. 또한, 다주택자들이 규제를 피하기 위한 다양한 전략을 사용하면서, 정부의 규제가 기대했던 효과를 발휘하지 못하는 경우도 많습니다.4. 종합적인 접근의 필요성부동산 문제는 단순히 대출 규제나 공급 확대만으로 해결할 수 없는 복합적인 문제입니다. 세금 정책, 임대 시장 안정화, 도시 재생 사업 등 다양한 정책들이 종합적으로 작동해야 합니다. 예를 들어, 다주택자에 대한 세금 강화, 임대차 보호법 강화, 지역 균형 발전 등을 포함한 보다 폭넓은 정책적 접근이 필요합니다.결론대출 규제와 공급 확대는 필요한 요소지만, 이것만으로는 부동산 시장을 완전히 안정화하기 어렵습니다. 보다 종합적인 접근과 장기적인 관점에서의 정책 설계가 필요합니다. 미래의 정부도 이러한 다양한 요소를 고려한 정책을 설계해야만 효과적인 부동산 대책을 마련할 수 있을 것입니다.현재까지의 경험을 바탕으로 볼 때, 향후 정부도 이와 유사한 정책을 사용할 가능성이 높지만, 이러한 접근이 진정한 해결책이 되기 위해서는 더 깊이 있는 구조적 변화가 필요할 것입니다.
Q. 원래 부동산은 강을 끼고 있으면 비싸지는것인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.강을 끼고 있는 부동산이 비싸지는 경향은 세계적으로 보편적인 현상입니다. 이런 현상은 여러 가지 이유로 설명될 수 있습니다.1. 자연 경관과 쾌적성강을 끼고 있는 부동산은 일반적으로 아름다운 자연 경관을 제공합니다. 강변의 경치와 함께 산책로나 자전거 도로 등의 여가 시설이 발달해 있어, 이러한 지역은 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 이러한 요인은 주거 만족도를 높이며, 수요가 증가하여 부동산 가격이 상승하는 원인이 됩니다.2. 희소성강변에 위치한 부동산은 지리적으로 제한된 공간에 존재하기 때문에 희소성이 부여됩니다. 이는 특히 도시 내에서 더욱 두드러지며, 이로 인해 가격이 높아집니다. 강변에 위치한 고층 아파트의 경우, 높은 층일수록 강 전망을 독점할 수 있어 추가적인 프리미엄이 붙습니다.3. 프리미엄 요소강을 끼고 있는 부동산은 일반적으로 프리미엄 요소로 인식됩니다. 이는 투자 가치로도 평가되며, 수요층이 선호하는 요인으로 작용해 가격 상승을 부추깁니다.4. 개발 잠재력강 주변은 주거지뿐만 아니라 상업지로도 개발될 가능성이 높습니다. 상업지 개발 시 강을 활용한 다양한 문화, 여가 시설이 들어설 수 있고, 이는 추가적인 부동산 가치 상승 요인으로 작용합니다.예외 사항다만, 모든 강변 지역이 고가의 부동산이 되는 것은 아닙니다. 예를 들어, 강 주변에 홍수 위험이 높거나, 산업 시설이 집중되어 있어 오염 문제가 심각한 지역의 경우, 오히려 부동산 가치가 낮아질 수 있습니다. 또한, 강의 접근성이 떨어지거나, 교통이 불편한 경우에도 가격이 높지 않을 수 있습니다.결론적으로, 강을 끼고 있는 부동산은 일반적으로 더 비싸지는 경향이 있지만, 해당 지역의 구체적인 환경과 개발 가능성, 접근성 등에 따라 그 가격이 달라질 수 있습니다.