안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 모아 주택은 어떤 형태의 재개발, 재건축을 하겠다는 것인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.모아주택은 서울시에서 추진하는 새로운 형태의 소규모 재개발 및 재건축 방식으로, 특히 노후된 저층 주거지를 효율적으로 재개발하기 위한 제도입니다. 이 제도는 기존의 대규모 재개발과는 달리, 작은 단위의 주택들을 모아 하나의 블록으로 묶어 재개발하거나 재건축하는 방식을 채택합니다.주요 특징소규모 단위: 모아주택은 기존의 대규모 재개발이 아닌, 노후 주택들이 밀집한 지역에서 자연스럽게 형성된 소규모 필지들을 묶어 개발합니다. 이는 대규모 재개발이 불가능하거나 경제성이 떨어지는 지역에서 효과적으로 활용할 수 있습니다.자율적 참여: 주민들이 자율적으로 참여할 수 있는 형태로, 대규모 철거 없이도 점진적으로 재건축을 진행할 수 있습니다. 주민들이 동의하면, 여러 개의 작은 필지를 하나의 단위로 묶어 공동 개발하게 됩니다.공공의 지원: 서울시는 이러한 소규모 재건축 프로젝트에 대한 행정적 지원을 강화하고, 개발 이익이 주민들에게 돌아갈 수 있도록 인센티브 제공과 같은 지원책을 마련하고 있습니다.밀도 증가: 기존 저층 주거지의 밀도를 높여 더 많은 주거 공간을 확보하고, 도시의 효율성을 높이는 것을 목표로 합니다. 이는 기존 주거지의 재배치를 통해 더 많은 세대가 거주할 수 있도록 하는 것이 목적입니다.예시예를 들어, 10채의 낡은 집들이 모여 있는 한 블록이 있다고 하면, 이 블록을 전체적으로 묶어서 하나의 아파트 단지나 소형 빌라 단지로 재건축하는 방식입니다. 이 과정에서 주민들은 대규모 재개발보다 적은 부담으로 주거 환경을 개선할 수 있습니다.이러한 모아주택 제도는 기존의 대규모 재개발에서 오는 문제점을 해결하고, 보다 유연하고 효율적인 도시 재생 방안을 제공하는 것이 특징입니다.
Q. 미국의 사무실 공실률이 최대라던데 어느정도로 심각한가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.미국의 사무실 공실률이 최근 매우 심각한 수준에 이르렀습니다. 2023년 말, 미국 전역의 사무실 공실률은 기록적인 19.6%에 달했으며, 이는 Moody’s Analytics가 사무실 임대 시장을 추적하기 시작한 1979년 이후 가장 높은 수치입니다. 이러한 높은 공실률은 코로나19 팬데믹 이후 원격 근무와 하이브리드 근무의 확산으로 인해 사무실 공간에 대한 수요가 급감한 결과입니다.특히, 뉴욕의 유명한 플랫아이언 빌딩(Flatiron Building)은 수년간 주로 비어 있었고, 최근에는 사무실에서 고급 주거용 콘도로 전환되는 계획이 추진되고 있습니다. 이 건물은 이전에 주된 임차인이었던 맥밀런 출판사가 떠난 이후로 공실 상태였고, 현재는 60개의 고급 콘도로 재개발될 예정입니다.미국 전역에서 사무실 공간의 공실률이 높아지면서, 많은 부동산 투자자들과 은행들이 경제적 손실을 겪고 있으며, 일부는 심각한 경제적 충격을 우려하고 있습니다. 그러나 현재로서는 전체적인 금융 위기로 이어질 가능성은 낮다는 분석도 존재합니다
Q. 전세사기는 대체 어떻게 그런일이 일어나나요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.전세사기는 주로 전세 계약 과정에서 임차인(세입자)을 속여 돈을 가로채는 범죄로, 한국에서 특히 문제가 되어 왔습니다. 최근에 큰 사회적 이슈가 된 전세사기 사건들은 몇 가지 공통적인 수법과 문제점을 가지고 있습니다. 이를 통해 어떻게 많은 사람들이 전세사기에 속았는지 설명해 드리겠습니다.1. 허위 보증금과 부동산 정보 제공사기꾼들은 임차인에게 허위 정보나 과장된 정보를 제공하여 전세 계약을 유도합니다. 예를 들어, 집의 시세보다 훨씬 낮은 전세 보증금을 제시하거나, 실제로는 담보 대출이 걸려 있는 집을 "안전하다"고 속이는 방식입니다. 임차인은 이러한 정보를 믿고 계약을 맺게 됩니다.2. 전세 계약 후 임대인의 부동산 담보 대출사기꾼은 전세 계약 후, 임차인으로부터 받은 전세 보증금을 이용해 해당 부동산에 추가 대출을 받습니다. 이 경우 임차인의 전세 보증금은 후순위 채권이 되어 경매 등으로 부동산이 처분될 때 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다.3. 이중 계약같은 집을 여러 명의 임차인과 이중으로 계약하는 경우도 있습니다. 이는 특정 주택에 두 명 이상의 임차인이 각각 전세 계약을 맺고 보증금을 지불하는 상황을 말합니다. 사기꾼은 이중으로 받은 보증금을 들고 도망가는 방식입니다.4. 신탁회사나 소유권 이전을 통한 사기일부 사기꾼은 전세 계약 이후 소유권을 제3자에게 이전하거나 신탁회사에 넘겨 임차인이 보호받지 못하도록 합니다. 임차인은 전세금을 돌려받지 못하고, 새 소유주나 신탁회사는 법적으로 아무런 책임이 없다고 주장할 수 있습니다.5. 임대인과 부동산 중개인의 공모임대인과 부동산 중개인이 공모하여 임차인을 속이는 경우도 있습니다. 중개인은 거짓 정보나 부정확한 정보를 제공하고, 임대인은 이를 믿고 계약을 체결하는 것입니다. 이 경우 중개인은 임차인의 신뢰를 얻고, 계약을 성사시킨 후 수수료를 챙깁니다.이러한 여러 가지 수법들이 결합되면서, 많은 임차인들이 전세사기에 속아 큰 피해를 입게 됩니다. 특히 최근 사회적 이슈가 된 사건들에서는 주로 소규모 다가구 주택이나 오피스텔에서 이런 사기 수법이 많이 발생했습니다. 임차인들이 이러한 전세사기 수법에 당하지 않도록, 주의 깊게 계약서를 검토하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
Q. 서울에서 지금도 1억원대 아파트를 살 수 있는 곳이 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 서울에서 1억 원대 아파트를 찾는 것은 매우 어려운 상황입니다. 부동산 가격이 크게 상승한 서울에서는 1억 원대의 아파트를 찾기 힘들며, 대부분의 경우 이 금액으로는 지분 경매나 소형 오피스텔, 혹은 노후된 주택을 찾는 것이 현실적입니다.그러나 극히 일부의 경우, 서울 외곽 지역이나 재건축 예정 단지, 혹은 사각지대에 있는 소형 아파트, 지분 경매 물건에서 1억 원대 매물이 나올 수 있습니다. 하지만 이는 매물의 수가 매우 적고, 주거 환경이나 향후 가치 상승에 대한 기대가 낮은 경우가 대부분입니다.또한, 서울보다는 수도권 외곽 지역이나 경기도 지역에서 1억 원대 아파트를 찾는 것이 상대적으로 더 가능성이 있습니다. 특히 경기도 일부 지역에서는 소형 아파트나 빌라를 1억 원대에 매매할 수 있는 경우가 있으니, 서울에서 통근 가능한 지역을 탐색해보는 것도 한 방법입니다.만약 서울 내에서라도 정말 저렴한 아파트를 찾고자 한다면, 지속적인 시장 모니터링과 빠른 결단이 필요합니다. 정부의 정책 변화나 시장 상황에 따라 예외적으로 저렴한 물건이 나올 수 있으므로, 부동산 앱이나 전문가를 통해 지속적으로 시장 상황을 주시하는 것이 중요합니다.
Q. 휴가를 갔다오니 윗집에서 물이새서 천정과 기둥에 곰팡이꽃이많이 피어있습니다 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.휴가를 다녀온 후 집에서 물이 새서 곰팡이가 발생한 상황은 매우 심각할 수 있으며, 신속하게 조치가 필요합니다. 다음은 이러한 상황에서 취해야 할 조치들입니다:1. 즉각적인 조치사진 및 동영상 촬영: 피해 상황을 명확하게 기록해 두세요. 천장, 기둥, 벽지 등 곰팡이가 피어난 모든 부분과 물이 샌 부분을 사진과 동영상으로 촬영하세요. 이는 이후 보상 청구 시 중요한 증거가 될 수 있습니다.관리사무소와 협력: 관리실에서 윗집과의 연락을 진행하고 있다면, 진행 상황을 지속적으로 확인하세요. 윗집에서 복구를 진행하지 않을 경우, 관리사무소에 강력히 조치를 요구해야 합니다.2. 임대인 및 보험사 통보임대인에게 상황 보고: 세입자이기 때문에, 곰팡이 피해와 관련된 상황을 즉시 임대인에게 알리세요. 임대인이 손해를 최소화하기 위해 조치를 취해야 할 의무가 있습니다.보험사에 연락: 주택 보험이 있다면, 해당 보험사에 연락해 피해 보상이 가능한지 확인하세요. 많은 경우, 물 새는 사고로 인한 피해는 보험으로 보상될 수 있습니다.3. 보수 및 곰팡이 제거 작업전문 청소 업체 의뢰: 곰팡이는 건강에 해로울 수 있으므로, 곰팡이 제거를 위해 전문 청소 업체에 의뢰하는 것이 좋습니다. 곰팡이 제거와 함께 습기 제거도 반드시 이루어져야 합니다.수리 작업: 물이 새서 손상된 천장, 벽, 바닥 등의 수리 작업도 진행해야 합니다. 이러한 작업은 윗집의 보험으로 처리될 수 있도록 하세요.4. 보상 요구윗층에 보상 요구: 손해 배상 청구를 위해 윗층에 법적으로 책임을 묻는 방법도 고려해야 합니다. 대개 이런 경우 윗층의 과실로 인해 피해가 발생했기 때문에 윗층에서 수리비와 관련 비용을 부담해야 합니다.법적 조치 고려: 만약 윗층이 협조하지 않거나 보상에 문제가 있다면, 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 변호사와 상담하여 소송을 진행할지 결정할 수 있습니다.5. 추가 피해 방지재발 방지 요청: 윗집과 관리사무소에 동일한 문제가 재발하지 않도록 확실한 재발 방지 조치를 요청하세요.이러한 과정을 통해 피해 복구와 보상을 받을 수 있으며, 추가적인 피해를 방지할 수 있습니다. 상황이 복잡할 경우, 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.