전세사기는 대체 어떻게 그런일이 일어나나요
얼마전에 우리나라를 떠들석하게 했던 전세사기 사건이 있었는데요 그런데 어떻게 많은 사람들이 전세사기에 사기를 당했는지 자세히 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기 중에서 깡통전세등은 사실상 부동산 가격하락에 따라 발생하게 된게 가장 큽니다, 보통 서울 주택가격은 꾸준히 우상향을 하고 있었기에 무자본 갭투자를 하더라도 이후 주택가격이 상승하게 되면서 다음 임차인을 받아 현 임차인 보증반환과 주택시세가 전세보증금보다 낮아지는 깡통전세등은 잘 발생되지 않았습니다. 근래 1~2년사이에 주택가격이 크게 하락하면서 이러한 순환구조에 문제가 생기게 되었고, 그에 따라 자금이 부족한 임대인들은 현 임차인에 대한 보증금 반환을 하지 못하는 전세보증금 미반환 사고가 늘어나게 되었고, 예전에는 수면위로 나타나지 않았던 빌라왕등의 이슈등이 부각되게 된 것으로 볼수 있습니다. 결국에는 계약당시에는 사기로 볼수 없으나, 만기 퇴거시 보증금 미반환이 발생하거나 주택이 경매로 넘어가게 되면서 피해자가 되는 부분이기에 임차인 입자에서도 어쩔 수 없는 피해자가 되게 된 구조입니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.
전세사기는 주로 전세 계약 과정에서 임차인(세입자)을 속여 돈을 가로채는 범죄로, 한국에서 특히 문제가 되어 왔습니다. 최근에 큰 사회적 이슈가 된 전세사기 사건들은 몇 가지 공통적인 수법과 문제점을 가지고 있습니다. 이를 통해 어떻게 많은 사람들이 전세사기에 속았는지 설명해 드리겠습니다.
1. 허위 보증금과 부동산 정보 제공사기꾼들은 임차인에게 허위 정보나 과장된 정보를 제공하여 전세 계약을 유도합니다. 예를 들어, 집의 시세보다 훨씬 낮은 전세 보증금을 제시하거나, 실제로는 담보 대출이 걸려 있는 집을 "안전하다"고 속이는 방식입니다. 임차인은 이러한 정보를 믿고 계약을 맺게 됩니다.
2. 전세 계약 후 임대인의 부동산 담보 대출사기꾼은 전세 계약 후, 임차인으로부터 받은 전세 보증금을 이용해 해당 부동산에 추가 대출을 받습니다. 이 경우 임차인의 전세 보증금은 후순위 채권이 되어 경매 등으로 부동산이 처분될 때 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다.
3. 이중 계약같은 집을 여러 명의 임차인과 이중으로 계약하는 경우도 있습니다. 이는 특정 주택에 두 명 이상의 임차인이 각각 전세 계약을 맺고 보증금을 지불하는 상황을 말합니다. 사기꾼은 이중으로 받은 보증금을 들고 도망가는 방식입니다.
4. 신탁회사나 소유권 이전을 통한 사기일부 사기꾼은 전세 계약 이후 소유권을 제3자에게 이전하거나 신탁회사에 넘겨 임차인이 보호받지 못하도록 합니다. 임차인은 전세금을 돌려받지 못하고, 새 소유주나 신탁회사는 법적으로 아무런 책임이 없다고 주장할 수 있습니다.
5. 임대인과 부동산 중개인의 공모임대인과 부동산 중개인이 공모하여 임차인을 속이는 경우도 있습니다. 중개인은 거짓 정보나 부정확한 정보를 제공하고, 임대인은 이를 믿고 계약을 체결하는 것입니다. 이 경우 중개인은 임차인의 신뢰를 얻고, 계약을 성사시킨 후 수수료를 챙깁니다.
이러한 여러 가지 수법들이 결합되면서, 많은 임차인들이 전세사기에 속아 큰 피해를 입게 됩니다. 특히 최근 사회적 이슈가 된 사건들에서는 주로 소규모 다가구 주택이나 오피스텔에서 이런 사기 수법이 많이 발생했습니다. 임차인들이 이러한 전세사기 수법에 당하지 않도록, 주의 깊게 계약서를 검토하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
흔한 유형은 깡통전세 입니다. 전세 가격이 매매가격과 비슷한 경우 보통 시세를 정확하게 파악하기 어려운 신축빌라에서 많이 일어납니다. 깡통 전세 사기꾼들은 소액의 자금을 이용해서 수십, 수백 채의 빌라를 사들여 전세를 놓습니다. 보통 전세 계약할 때 융자 없는 깨끗한 등기부를 보여준 후 계약이 끝나면 노숙자 같은 바지사장 이름으로 임대인 명의를 바꿔버립니다. 그리고 A빌라의 보증금으로 B빌라의 보증금을 막고, B빌라의 보증금으로 C빌라의 보증금을 막는 식으로 돌려막다 한계가 오면 도망치는 형식입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
대부분 부동산 폭락을 하면서 전세가가 매매가를 추월한 경우가 대부분입니다.
만일에 10억짜리 아파트에 선순위 2억이 대출이 있고 6억에 전세를 했는데 시세가 6~7까지 떨어진다면 선순위 대출 경매로 넘어가면 보증금회수가 어려운 경우가 발생이 할 수도 있습니다.
또한 갭투자로 10억짜리에 2억 자기자본에 전세8억을 했다가 시세가 떨어지면 자기자본 날린 투자자가 보증금반납에 배째라는 식으로 나온다던가 그리고 가장 피해가 컸던 빌라의 경우 시세가 불분명해서 임대인과 공인중개사 말만 믿고 계약을 했다가 시세 폭락으로 선순위 대출 후순위로 전세보증금을 회수 하지 못하는 경우 등등 많은 피해가 속출이 되었습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 임용준 감정평가사입니다.
먼저 근저당이 설정되어 있지 않은 과거의 등기부등본을 제시하여 근저당을 속이고 전세계약을 체결하는 경우가 있을 수 있습니다. 공인중개사도 함께 가담하는 경우가 있기 때문에 세입자로서는 스스로 직접 등기부등본을 발급받아보지 않는 이상 당하기 쉬운 방법입니다.
두번째로는 선순위 보증금액수를 속이는 경우를 들 수 있습니다. 선순위 보증금이 적기 때문에 경매에 넘어가도 보증금을 받을 수 있을 것처럼 세입자를 설득하여 전세계약을 체결하는 수법입니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
전세대출의 장벽이 낮아지고, 보증보험 한도가 높게 설정된 상황에,
임대차 3법의 계약갱신청구권으로 인해 2+2년 임대차가 가능하자 전세가가 폭등 하였고
금리 인상으로 인해, 주택 가격이 하락하면서 전월세 가격도 같이 폭락하여
역전세 상황이 벌어지니 임대인이 도망가는 전세사기가 벌어졌습니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세사기는 몇가지 유형이 있습니다
먼저 캡투자를 통하여 주택을 구입 전세를 내주어 주택가격이 상승하면 매도하여 양도차를 기대하려는 부류가 주택가격이 하락하자 줄도산으로 전세금을 반환하지 못
한체 부도가 나는 사례가 가장 많다고 봅니다
그리고 건물주가 자금여력이 부족하여 신탁회사에 소유권을 신탁한 상태에서 전세자가 계약할 경우 ㅡ동의를 받아야 함의 규정을 알지못하여
계약하으로서 전세금을 날리는 경우도 발생합니다
또한 임대사업자가 바지사장을 내세워 전세자를 모집하고 행방불명한 경우등 다양한 방법으로 천세사기가 늘어나고 있다고봅니다
그외 다양한 수법이 진화되므로 필히 전세계약전 등기부등본을 열람하시어 소유자와 임대자가 동일인 여부 ? 괴도한 근저당 설정여부? 등을 권리분석 후 계약을 하셔야 안심됩니다 그리고 필요하면 전세권 등기 설정과 보증보혐에 가입하시는 것도 하나의 안전대책을 강구하는데 도움을 줄것입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
새로지은 빌라나 오피스텔에 그런 사기가 많았습니다
빌라나 오피스텔을 분양할려고 지었는데 경기가. 좋지않아 매매보다는 임대로 높은가격에 놨는데 경기가 안좋다보니 집값과 전세가가 떨어져서 나올때부터 문제가 생겼습니다
한채같으면 전세가를 내려서 해결할텐데 열러채이다보니 감당을 할수없어서 도미노처럼 쓰러져서 경매까지 넘어간상태가 많고 전세사기까지 이어진 경우가 대부분입니다