안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 인천에 아파트 살고있는데요 농어촌 주택을 구입했을시 ...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농어촌주택은 수도권 및 규제지역을 제외한 읍·면 또는 인구 20만명 이하의 시에 지어진 주택으로, 취득 당시 기준시가 3억원이하 (한옥 4억원)를 충족하고 보유한 일반주택이 소재한 읍·면 지역이 아닌 곳에서 농어촌 주택을 취득해야 합니다.양도소득세는 다음의 요건을 만족할 때 비과세 됩니다: 건물과 부속토지 기준시가 3억원이하라야 합니다. 농어촌주택이 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 일반주택을 2003.8.1~2025.12.31기간 중 먼저 취득한 뒤 농어촌주택을 취득 해야하고, 농어촌주택을 3년이상 보유하면 일반주택에 대한 양도세가 12억까지 비과세 됩니다. 기본 개념이 농어촌으로 귀농을 하는 사람에 혜택을 주는 것입니다.귀농을 위해 농어촌 주택을 구입하게되면 읍·면 지역에 한해 귀농 창업자금 지원을 받을 수 있고, 농어촌 주택 개량시 저리 의 융자를 받을 수 있습니다.
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Q. 전세로 2.5억 임차중입니다. 자금이 필요해서 전세 1억으로 변경 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전월세전환은 임대인과 임차인의 협의를 통해 이루어 질 수 있는데, 전환율은 지역별로 차이가 있습니다. 보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10% (2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.5% + 2.0% = 4.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.5%2억원5천만인 보증금 중 1억5천만원을 월세로 계산해보면;1억5천만원 x 4.5% = 675만원이 상한 값으로 12개월로 나누면 월세는 56만2500원이 됩니다.하지만 실제로는 강제성이 없어서 이 기준값이 적용되지 않고 지역별로 다르게 적용될 수 있는데,통계청 집계 자료에 따르면 2025년 4월기준 전국평균은 6.4%이고 서울 평균은 5.5%입니다. 서울평균으로 적용시에는 1.5억 x 5.5% = 825만원 / 12개월 = 68만7500원이 됩니다.
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Q. 신혼부부 디딤돌 대출시 사전 자격 심사 서류 질문있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택자이고 요건을 만족하는 경우 디딤돌대출을 신청할 수 있는데, 대출은 주택 계약을 체결한 후에 신청할 수 있으며 매매계약서 사본과 계약금의 5%이상 납입한 납입영수증이 필요하며 계약일로부터 3개월 이내에 신청하셔야 합니다. 기본적으로 매매금액의 10%를 계약금으로 요구하지만 5% 계약금으로도 대출 신청이 가능한데 만일 이보다 적은 금액으로 신청을 하시려면 개별 은행의 담당자에 확인을 해보셔야 할 것입니다.
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Q. 오피스 월세 계약시 계약 년 단위가 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 경우에는 주택임대차보호법에 의해 1년으로 계약하더라도 임차인의 의견에 따라서 기본적으로 2년까지 거주가 가능합니다. 상가의 경우에는 1년 단위로 계약이 갱신될 수 있으며 최대 10년까지 계약갱신청구권을 사용한 연장이 가능합니다. 사무실도 기본적으로 상가임대차보호법의 적용을 받으므로 1년 단위로 계약하지만 2년이나 다년으로도 계약이 가능하고 최대 10년까지 보장을 받을 수 있습니다.
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Q. 집을 상속 받았는데 무주택 청약 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동상속으로 2분의 1이하의 지분을 소유한 경우에는 무주택자로 청약에 지원할 수는 있으나 청약에 당첨되고 나서 3개월이내에 해당 지분을 매각하여야 합니다. 3개월은 매매계약일을 기준으로 처리되지만 계약이 해제되는 경우에는 인정이 되지 않을 수 있습니다.