안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 5억 밑으로는 주택으로 안잡히는 게 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 주택청약시에는 업무용이든 주거용이든 주택수에 잡히지 않으므로 오피스텔만 보유시에는 무주택으로 청약이 가능합니다. 2024년 12월 18일 주택공급에관한 규칙 개정으로 수도권에서 85m2이하이고 공시가격 5억원 이하, 지방이라면 85m2이하에 공시가격 3억원이하의 비아파트를 1채 보유한 경우에도 청약시 무주택자로 인정받을 수 있게 되었습니다. 그리고 24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 대해 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외되었음을 참조하시기 바랍니다.
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Q. 6.27 전세대출 규제가 정확히 어떻게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대출 규제중 조건부 전세자금 대출 금지를 말씀 하시는 것 같습니다. 갭투자 방지를 위해서 전세를 들여서 잔금을 충당하는 조건부 전세자금 대출은 금지 사항으로서 위반하면 대출을 즉시 상환해야 합니다. 하지만 주담대없이 기존의 세입자가 있는 상태에서 인수후 세입자가 변경되는 경우 새로운 세입자에 의한 전세대출은 가능합니다.
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Q. 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔의 구분은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용으로 제공되지만 이를 주거용으로 전환할 수 있고, 전입신고를 하면 자동으로 주거용으로 전환될 수 있습니다. 업무용이라도 전입신고가 가능하며, 신고를 하게되면 주거용으로 전환되지만 세금 문제로 인해 업무용으로 유지를 원하는 임대인들이 많으므로 전입신고를 금지하는 경우가 있습니다.
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Q. 전세 재계약 계약서 작성 전 계약 파기할때 문제없을까요?(임대인입니다)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 상호간의 의견이 일치했을 때 이루어지는데, 계약기간을 연장하기로 문자를 보내셨고 임차인도 동의하였다면 계약이 체결된 것입니다. 따라서 이를 번복하려면 다시 번복의사를 보내고 이에 대해 임차인이 동의하여야 번복이 될 수 있을 것입니다. 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 통지해야하고 임차인은 계약종료 2개월전까지만 통지하면 유효하게 될 수 있습니다.
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Q. 월세 신탁매물은 계약하면 안될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기가된 건물일 때는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는 경우가 있는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 등을 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.