안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 잔금날 매도인이 말소신청 안하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매수인이 잔금을 납부한 후에 매도인이 기존 담보대출을 상환하지 않으면 소유권이 이전이 지연되고 법적인 분쟁이 일어날 수 있습니다. 이에 따라서 매매계약서에 "매도인은 잔금 지급일에 잔금 수령 즉시 기존 대출을 전액 상환하고 근저당권 말소 절차를 완료할 때까지 매수인에 협조한다." 및 "매도인이 특약을 위반할 경우 매수인은 계약해제 및 손해배상을 청구할 수 있다." 등의 특약을 넣어야 하고, 은행 법무사를 대동하여 차질없이 진행해야 합니다.
부동산
Q. 청년안심주택에서 전세 사기 사건이 있었다고 하던데.. 사실인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사고가 난 곳은 SH공사가 민간 건물을 임차하여 청년에게 재 임대한 정책형 임대주택으로서 공공이 소유하고 운영하는 공공임대와는 차이가 있습니다. 문제가 발생한 잠실 센트럴파크 청년안심주택은 시행사가 시공사에게 공사비를 지급하지 못하며 건물이 강제경매에 넘어갔고 임대인이 세입자 보증금을 대출 상환과 사업비 및 이자 등으로 모두 써버린 상황인데다 건물자체에 전세보증금 반환보증보험이 가입되어 있지 않다보니 세입자들이 법적인 보호를 받지 못하게 된 것입니다.서울시에서는 임대보증금이 선순위권리이므로 반환에는 문제가 없다는 입장이지만 실제로 반환을 받기 까지는 불안한 시간을 보낼 수밖에 없는 현실입니다. 정책형 임대주택이라도 일반 전세와 마찬가지로 권리관계와 전세보증보험 가입 상태를 확인해야만 할 상황이 되었다고 할 수 있습니다.
부동산
Q. 부모님 명의의 집에서 무상임대차 거주
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님이 다른 곳에 거주하면서 자녀가 부모주택에 무상임대차로 거주하는 경우에는 무상 사용이익에 대한 증여세가 과세될 수 있으나 무상사용이익이 5년간 1억원 이상인 경우에만 과세되는데, 부동산시가 x 2% x 3.79079로 계산되므로 3억의 경우 2274만원으로 과세대상에 해당되지 않습니다. 무상임대차 계약서에는 부동산정보, 금액 (무상), 임대기간, 계약기간 후 반납에 대한 내용, 임대인과 임차인 정보, 기타 특약 등이 포함될 수 있습니다. 무상임대차 계약서를 작성하더라도 세무적으로 임대소득으로 간주될 수도 있으므로 잘 확인하셔야 하며 공인중개사의 도움을 받을 수도 있습니다. 무상임대차라도 부모님과 별도로 거주하는 경우 신혼특공 등 청약이 가능합니다. 하지만 부모님 집에 세입자로 자녀가 들어가는 경우 증여를 편법적으로 활용할 가능성으로 인해 전세자금 대출을 받을 수는 없습니다.
부동산
Q. 주택담보대출 6억원 한도 외에 추가로 시행되는 것들이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 대출규제의 주요 사항은 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입시 주담대를 6억으로 제한하고 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입의무를 부여하며, 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건), 주담대 최장만기도 30년으로 제한 등이 적용되었습니다. 이밖에도 2주택 이상 생활안정자금 대출 금지하며 1주택은 최대 1억원으로 제한, 조건부 전세자금 대출 금지, 신용대출 한도를 연소득이내로 제한, 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 축소 (7월 21일 시행), 디딤돌·버팀목 한도 축소, 은행·정책대출 총량 감축, 생애첫대출 LTV를 80%에서 70%로 축소 및 거주의무 부과 등이 포함되었습니다. 이러한 강력한 대출규제로 현재 고가의 아파트에 대한 거래건수가 대폭 감소했으며 서울의 집값 상승폭도 급감했습니다. 단기적으로는 효과가 확실하지만 장기적으로 공급이되지 않으면 다시금 상승할 가능성이 있습니다.
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Q. 요즘 결혼을 미루는 가장 큰 이유가 주거비 문제라고 하네요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.젊은세대들이 결혼을 할때 가장 부담되는 것이 주택문제 입니다. 특히 부모님의 도움이 없다면 목돈을 마련하기가 어렵기에 전세대출 등을 통해 주거를 마련하게 되는데, 대출 상환에 많은 돈이 들어가다보면 현실적으로 안정적인 생활을 하기가 힘들기에 어느정도 돈이 모일때까지 결혼을 미루다보면 늦은 나이에 결혼을 하게되는 것입니다. 6.27 대출규제같은 경우에는 이러한 상황에 대한 대책과는 거리가 멀고 단지 고가 주택이 주택가격 폭등을 선도하는 것을 막는 정도에 그치는 효과가 있습니다. 아직 공식적인 정책이 발표되지는 않았지만 기본적으로 이재명 정부에서 추진하고 있는 것은 청년 및 신혼부부를 위한 공공임대주택, 대규모 주택 공급 및 재건축 재개발의 규제완화로 주택 공급속도를 빠르게 하는것, 신도시 개발 및 유휴부지 활용 등이 있는데 얼마나 실질적인 공급이 될 수 있는가에 따라서 상황이 달라질 수 있을 것입니다.