안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. <기존주택(일반) 매입임대주택 예비입주자 모집> 방식과 [LH 매입임대주택 예비입주자 모집]의 차이점?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매입임대주택은 LH, SH 등 공공주택사업자가 기존 소유자로 부터 주택을 매입한 후 저소득층에 임대하는 것으로서 주체가 어딘지에 따라서 차이가 있을 뿐 같은 내용입니다. 이와 비슷하지만 차이가 있는 것이 전세임대인데, 전세임대는 형식적으로는 공공임대주택이지만 실질적으로 전세금을 저리의 금리로 빌려주는 방식을 말합니다. 저소득층인 입주자는 전세금의 일부만 계약금으로 부담하고 계약금을 제외한 나머지 전세금은 LH나 SH 등이 부담하며, 입주자는 전세금에 저리의 금리로 계산한 월세를 LH나 SH 등에 지급하는 방식입니다.
부동산
Q. 지분형 모기지의 시행에 따른 장단점은 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지분형 모기지 제도는 현금이 부족한 서민층이 내집을 마련하는 것을 도와주기 위한 제도인데, 개인이 주택을 구매할 때 정부와 개인이 지분을 나누어 가지는 제도로서, 주택 구입시 과도한 가계대출을 줄이기 위한 방편으로 정부에서 도입 필요성을 거론한 상태로서 아직까지 시행시기 등이 구체화 되지 않은 상태로 올해 하반기에 시행 예정 입니다. 정부에서 제시한 지분형 모기지는 예를 들어 주택구매시 자기자본을 10% 보유한 구매자가 40%를 은행에서 빌리고 50%는 주택금융공사가 지분을 취하는 방식으로서 구매자와 주택금융공사가 50대 50으로 지분을 보유하고 구매자는 주택을 이용하는 대가로 주택금융공사에 대출금리보다 낮은 사용료를 지불하고, 매도할 때는 구매자와 주택금융공사가 절반씩 금액을 나누는 것입니다. 집값이 오르면 수익을 절반씩 나누고 집값이 떨어지면 주택금융공사가 후순위 손실을 부담하며 구매자의 자금력이 좋아지면 주택금융공사의 지분을 더 사들일 수도 있습니다. 장점은 적은 자본을 가진 서민층이 주택을 마련하기 쉽다는 점이지만, 단점은 적은 비용으로 주택을 구입할 수 있기에 집값 상승을 부추길 가능성이 있고 은행이 주택을 담보로 잡아야 할지 구매자의 지분을 담보로 잡아야 할지 등도 정해지지 않은 상황 등의 불확실 성이 있습니다.
부동산
Q. 이사갈집에 세입자가 기간을 아직 못채워써요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 체결된 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다. 즉, 복비는 기존 세입자와 후속 세입자가 각각 부담하여 진행될 수 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 준비중인데 혹시 인강 추천 부탁 드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인강은 시중의 유명한 학원의 강의라면 큰 차이가 없으며, 전체 커리큘럼에 대한 설명과 샘플강의를 듣고 결정하시면 됩니다. 만일 공부를 해보신지 좀 시간이 많이 흐른 상태이고 다른 일도 병행해야 하는 상태라면 1차 합격을 우선적으로 하고 2차를 이후 노리는 2년에 걸친 학습법도 효과적일 수도 있습니다. 공인중개사 시험은 1차 시험이 중요한데, 부동산학개론과 민법 과목으로 각각 과락 40점 미만을 피하고 평균점수 60점이 되어야 합격할 수 있습니다. 보통 부동산학개론이 약간 쉽지만 계산문제들이 다수 포함되어 시간을 잡아먹고 여기서 시간을 보내다보면 민법은 논리를 따져 풀어야 하는데 시간이 부족해서 망칠 수 있으니, 부동산학개론에서 80점을 목표로 계산문제는 아는 것만 풀고, 민법에 시간을 좀더 배당해서 풀이를 하는 것이 좋습니다. 공법의 경우에는 시험범위가 너무 넓으므로 시험에 자주 나오는 부분만 집중해서 학습하며 문제 풀이를 많이해야 합니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 월세 1000/50 이사를 가려는데 제2종 근린생활시설이 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2종 근린생활시설은 상가라고 보시면 됩니다. 주거용으로 시설이 되어 있고 임대차 계약 후 전입신고를 하더라도 건축법상 주택이 아니라서 세액공제가 안될수도 있으니 계약전 확인이 필요합니다. 그리고 2종 근생은 전세대출을 받을 수 없고 보증보험 가입이 불가 합니다.