안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 특정물건에 대해 경매와 공매가 있던데요. 어떤 차이점이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매는 개인간에 채무를 갚지 못했을 때 채권자가 근저당, 가압류, 가등기 등과 법원의 제도를 활용하여 담보물을 매각하여 매각대금에서 채권회수를 하는 절차이며, 공매는 보통 채무자가 국세나 지방세를 체납한 경우 정부 기관(구청, 세무서, 건강보험공단 등)에서 채무자의 부동산을 압류 후 한국자산관리공사(온비드)에 매각 의뢰하여 대금을 회수하는 절차입니다. 양도세 관련하여 개인이 공매를 신청하기도 하고 은행, 국가기관, 신탁기관에서 자산을 처분할 때도 공매를 통하기도 합니다. 경매와 공매의 차이는, 최저입찰가의 경우 경매가 감정평가액으로 하는데 반해 공매는 감정평가액에 취득비용을 더한 금액으로 합니다. 갱매는 물건의 선택 폭이 넓고 취득허가 절차가 편리한 반면 공매는 비업무용 부동산이 많고 법원경매보다 비싼 경우가 많습니다. 또한 비업무용 물건은 규제가 많을 수 있습니다. 이러한 차이들로 인해 공매에 접근하는 사람들이 좀 더 제한적이고 가격도 차이가 있을 수 있습니다.
부동산
Q. 땅값은 어떤 기준으로 정해지나요 ??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.땅값은 다양한 요소에 의해 결정됩니다. 기본적으로 토지의 크기와 용도, 위치한 지역의 종류, 도로의 존재 유무 및 기울기, 개발 계획, 수요와 공급상황, 주변 인프라, 주변의 실거래가격 등 여러가지 조건에 따라서 결정되는데, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 인근 유사 토지 거래상황이나 부동산 중개업소, 시청이나 구청의 개발계획 등 정보를 종합하여 파악해볼 수 있습니다.
부동산
Q. 일방통행을 설계하는 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일방통행은 주로 고속도로나 좁은 골목길 등에 설치되어 원활한 교통흐름(혼잡한 도로에서 한방향으로만 통행하여 교통체증 완화)을 유도하고 교통안전(좁은 도로를 양방향 통행시 사고 발생가능)과 신호 관리의 효율성(교통 신호 조절 용이)등을 도모할 수 있기에 만들어 놓게 됩니다. 일방통행로는 교통 혼잡도, 도로폭, 교차로와 주변환경, 사고발생률 등을 고려하여 설치되게 됩니다.
부동산
Q. 지금의 상황을 보면 아파트에 사는게 나을까요? 월세로 사는게 나을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.본인의 경제상황과 앞으로의 전망에 따라서 달라질 수 있겠으나 가능하다면 아파트를 구입해서 사는 편이 좋을 것입니다. 대출 상환등이 부담이 되고 전세사기도 걱정되신다면 월세를 택하는 것도 방법이될 것입니다.
부동산
Q. 우리나라는 왜 다들 아파트에 집착하는 걸까요?? 단독주택이나 전원주택보다 아파트 가격이 저렴한 편인가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독주택(전원주택 포함)도 아파트와 마찬가지로 그 위치가 중요한데, 인근에 병원, 약국, 편의점, 각종 판매점, 공공청사 등 여러가지 시설들이 있는 지 여부에 따라서 생활이 달라질 수 있습니다. 단독주택에서 특히 불편한 것은 관리입니다. 아파트는 현관문과 창문들만 여닫으면 기본적인 일이 끝이지만 단독주택은 비바람과 폭설 등을 입체적으로 대비해야 하고 지붕의 방수, 옥상 물탱크청소, 상하수도 관리, 사방에서 들어오는 먼지와 벌레 퇴치 등 관리 포인트가 매우 많습니다. 봄, 여름 잡초는 지속적인 제거가 필요해서 번거로운 일이 될 수 있습니다.아파트에 비해 치안 수준이 낮을 수 있고 특히 좁은 골목길 안에 위치한 주택인 경우 주차 전쟁이 벌어질 수도 있습니다.이러한 여러가지 이유로 인해서 사람들이 아파트를 선호하며 특히 서울의 주요지역에 살고자하는 마음은 모두가 가지고 있으나 한정된 토지로 인해 단독주택으로는 불가능하다보니 아파트를 만들어 공유하게 된 것입니다. 또한 서울 주요지역에 단독주택을 보유하려면 엄청난 토지가격으로 인해 구입도 쉽지 않습니다.그러나 단독주택은 층간소음도 없고 자신만의 스타일대로 집을 가꿀수 있고 애완동물도 마음대로 키울 수 있으며, 가꾸고 싶은 나무과 꽃 등도 심을 수 있는 등 여러가지 장점도 많습니다
부동산
Q. 대지권등록부는 어떤것을 말하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트나 집합건물의 경우 다수의 인원이 모여 거주하지만 구분 등기가 되어 있는데, 공용면적과 전용면적의 합인 총 공급토지 면적에 대해 하나의 호실이 가지고 있는 토지 면적인 대지권에 대한 비율을 기재한 장부가 대지권등록부 입니다. 정부24에서 토지대장과 더불어 대지권등록부를 발급받을 수 있습니다.
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Q. 토지 지목변경 임야를 밭으로 변경 절차
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 현황이 전·답·과수원 즉 농지상태라고 하더라도 지목변경은 허가를 받아야 합니다. 임야를 농지로 지목변경하려면 건축법상 진입도로가 필수적이며, 건축법상 진입도로가 있다면 산지전용비 감면등으로 비용이 적게들어가는 농지개간허가를 받으면 됩니다. 토목측량설계가 필요하므로 직접은 불가능하고 임야소재지 시군청주변에 있는 토목측량설계사무소에 의뢰하면 됩니다. 농지개간을 통해 농지를 만들면 5년간 다른용도로 용도변경이 안될수도 있습니다.순서: 목적 수립 -> 도로확인 -> 산지전용허가 -> 농지보전부담금/대체산림자원 조성비 -> 측량 -> 지목변경관할 관청에 문의하여 진행.
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Q. 부모님 집에서 거주중인데 제가 무주택 포지션으로 청약을 넣으려면 부모님 나이가 70 이상일 경우 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약을 위한 무주택세대주가 되려면 주민등록등본상 존재하는 구성원 모두가 집을 보유하지 않고 있어야 인정이 되는데, 예외적으로 주택을 소유한 부모님이 60세 이상인 경우 무주택으로 인정되므로, 공동명의인 두분 모두 60세 이상이 되어야 하며 본인이 세대주로 되면 무주택세대주로 청약이 가능합니다. 단, 이경우 노부모부양 특공이나 공공분양 특별공급시에는 무주택으로 인정되지 않습니다.
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Q. 민간임대 아파트에 대해서 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트란 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트를 말하는데 임대 의무기간은 현재 10년입니다.민간임대아파트는 특별공급과 일반공급으로 나눠지는데, 특별공급은 주변시세대비 70~85% 수준에 제공되며 청년, 신혼부부, 고령자 포함하여 월평균 소득이 전년도 도시근로자 평균 소득 120%이하 등 특정조건을 충족하는 사람들에게 공급됩니다. 일반공급은 주변시세대비 90~95% 수준에 제공되는데 만19세 이상 대한민국 국적의 무주택세대 구성원에게 자격이 부여됩니다. 소득, 자산, 주택 소유 등에 대한 제한이 없고 만19세 이상이면 청약통장이 없어도 신청이 가능하며 추첨제로 당첨자를 선정하는 등 여러가지 장점이 있으며 건설사 홈페이지에서 신청합니다지역제한 및 재당첨 제한이 없고 최대 10년간 거주 가능하며 거주기간 동안 연간 임대료 증액 5% 이내로 제한이 되므로 전세사기 우려가 적은 아파트에서 안정적인 거주가 가능하고 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 부담도 없습니다. 그러나 민간임대아파트는 분양 가격 산정 기준이 없어 임대료가 높을 수 있고, 입주 경쟁률이 높을 수 있으며, 10년 후 반드시 분양전환 이 되는 것도 아니며 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니고 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문 등의 조건을 잘 확인해야 합니다. 또한 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없습니다.
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Q. 경매로 집주인이 바뀌고 새로운 계약 시 확정일자?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 배당요구를 하게되면 배당 받는대로 계약은 더 이상 유효하지 않고 이사를 가셔야 합니다. 그러나 이사가지 않고 계속 거주하시겠다면 새 집주인과 계약을 해야할 것인데, 허그 담당자에게 배당요구를 하여 배당을 받는다고 확실하게 전달하셔야 할 듯 합니다.