안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 경매시 등기부등본상에 나오진 않지만 주의해야할 사항이 있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매시에는 각종 권리들에 대한 분석이 필수적입니다. 등기부등본상에 나타난 근저당권, 가처분, 가압류, 가등기, 전세권 등 뿐만 아니라 선순위 임차인들의 존재 및 대항력과 배당유무 등을 확인해야하고 조세채권의 법정기일 및 설정금액을 확인해야 합니다. 또한 점유자에 대한 분석도 해야하고 법적인 상태를 포함한 물건의 실제상태와 시세도 정확하게 파악하여야 합니다.
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Q. 민간임대의 경우 10년을 거주하게 해 주고 10년 뒤에 일반분양으로 전환된다고 하는데... 우선 살고있는 사람들에게 우선선택권을 주는 법이 존재하나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다.민간임대아파트는 분양 가격 산정 기준이 없어 임대료가 높을 수 있고, 입주 경쟁률이 높을 수 있으며, 10년 후 반드시 분양전환 이 되는 것도 아니며 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니고 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문 등의 조건을 잘 확인해야 합니다. 또한 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양으로인한 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없습니다.
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Q. 대출 있는집 월세 주려고 하는데 들어올까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보통 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘으면 임대차를 권하지 않게 되는데, 현재 계산해보면 63%정도이고 소액 임대차로서 최우선변제금액에 전액 해당되므로 세입자가 입주할 수도 있을 것입니다.
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Q. 아파트 매도 건을 많은 부동산에 내놓으면 도움이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빠르게 매도를 하시려면 여러 중개사무소를 방문하여 그중 적극성을 보이는 중개사를 위주로 물건을 내놓으시는 것이 좋습니다. 중개사마다 중점적으로 많이 취급하는 분야가 있을 수 있으므로 방문하여 상담해보고 적극적으로 대응이 되는 부동산에 의뢰하시고 주기적으로 확인을 해보시는 것이 도움이 될 것 입니다.
부동산
Q. 분양전 조합원 입주권 거래는 국토부 실거래가에 안뜨는게 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권과 입주권도 실거래가 신고 대상이므로 매매계약일로부터 30일 이내에 신고를 하셔야 하고 신고한 경우에는 국토부 실거래가 조회에서 검색이 가능합니다.
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Q. 지상권이 이뤄지는 경우는 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.해외에서는 토지와 건물을 하나의 부동산으로 보는 경우도 있으나 우리나라에서는 토지와 건물을 별도의 부동산으로 보기에 토지소유주와 건물소유자가 달라질 수가 있는데, 계약을 통해 다른사람의 토지에 지상권을 설정하고 건물을 건축하는 경우에 토지소유자와 건물소유자가 달라지게 됩니다. 지상권은 법조항에 의해 최소 존속기간이 정해져 있는데 견고한 건물이나 수목인 경우에는 30년, 공작물인 경우에는 5년, 기타의 경우에는 15년의 존속기간이 있습니다. 존속기간이 경과한 경우 지상물을 소유한 지상권자는 토지소유자에게 지상물 매수청구권을 주장할 수 있습니다. 이와는 별개로 은행 등의 채권자가 건물에 저당권을 설정한 후 담보가치 훼손을 막기위해 추가적으로 지상권을 설정하는 경우도 있는데, 이를 담보지상권이라고 합니다.
부동산
Q. 주택청약 포기에 따른 불이익 (비투기과열, 비청약과열, 민간, 분양가상한제 미적용)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권 비규제지역에 특공으로 당첨되신 경우 포기하게 되면 특공은 한번 만 가능하므로 향후 특공 청약이 불가하며 기존 청약통장은 사용할 수 없습니다. 비규제지역의 민영주택의 경우에는 청약이 가능합니다. 특정건설사나 지역에 따라 취소 기록을 관리하는 경우도 있으므로 청약전에 확인이 필요합니다.
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Q. 집주인인데 lh전세대출로 세입자가 들어온다고합니다. 8천에 20인데 월세를 안내거나 집파손시 보증금에서 까나요아님 다른방법인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH전세대출의 경우 대부분 자산이 많지않은 주거 취약계층인 경우가 많아서 입주후에 월세나 관리비를 연체하는 경우가 많은 편입니다. 보증금은 LH 공사로 반환해야 하고 미납금액을 세입자가 해결해야 하므로 주의하셔야 합니다. 보통 계약서에 세입자가 3개월이상 월세를 미납하면 LH공사로 통보하라고 되어 있으니 상황이 벌어지면 바로 LH로 연락하여 조치를 취해달라고 해야 합니다.
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Q. 전세제도는 왜 사라지지않는걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세제도가 전세사기에 이용될 뿐만 아니라 집값을 올리는 원인 중하나로 지적되고 있어서 (전세금을 활용하여 임대인이 주택을 추가로 구매하게 되어 집값 상승에 기여) 전세 폐지론이 힘을 얻고 있는데, 정부에서는 대안으로 리츠 방식으로 운영되는 기업형 장기임대주택을 제시하고 있으나 도심내 선호지역에서 공급되기가 어렵고 기업이 운용하기에는 타산이 맞지 않고 임대가격이 올라가게되는 단점이 있어서 아직까지 확실한 대안으로 자리잡지 못하고 있습니다. 보다 효과적인 대안이 나올때가지는 기존의 전세제도가 유지될 것으로 보입니다.
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Q. 전세계약 금액 낮추고 타대출로 갈아탈시 차액 금액 처리방법은 어떻게 되나요?
일반적으로 대출을 해주는 경우 은행에서 질권이 설정되게 되는데 확인을 하시려면 전세자금을 대출받은 은행에 연락하여 질권설정여부를 확인하시면 됩니다. 질권이 설정되어있다면 임대인은 임차인의 계좌에 직접 입금하지 않고 은행을 통해서 반환 처리하게 됩니다. 보증금에 변화가 없거나 감액되는 경우에는 확정일자는 다시 받을 필요없으며 기존 계약서의 확정일자가 계속 유효하게 됩니다.