안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험 준비를 시작하려면 무엇부터 해야 할까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험을 준비하시는 경우 사람마다 학습 성향이 다르기에 본인에 맞는 방법을 찾는 것이 좋습니다. 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상을 통해 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (연간 학습계획 포함) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 인강 프로그램이 적성에 잘 맞지 않으면 학원에 출강 하는 방법도 있으니 자신에 맞는 방법으로 공부하시면 자격증 취득이 가능합니다. 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 입니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.사람에 따라 학습시간에 차이가 많은데 짧으면 수개월만이 합격하는 분도 있고 몇년씩 걸리는 분도 있습니다. 연봉도 본인 능력에 따라 차이가 심하여 억대로 버시는 분도 있는 반면에 겨우 사무실을 유지하는 분도 있습니다.
부동산
Q. 근저당설정된 집 전세계약을 하려고합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금융기관에 따라 다를 수 있는데 근저당말소조건부로 전세 대출이 가능한 곳을 찾으시면 됩니다. 근저당 말소조건 전세계약시에는 가능한 은행과 협약이 되어 있는 법무사와 함께 진행하는 것이 안전합니다. 계약서에는 특약으로 임대인은 잔금 수령 동시에 대출금을 전액 상환하여 근저당을 말소하기로 한다 와 같이 기재하고 잔금일에 법무사와 함께 은행을 방문하여 대출금 상환 및 근저당 말소를 확인하는 것이 필요합니다. 사전에 근저당조건부로 전세대출이 가능한 곳을 알아보시고 진행하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세 확정일 받는기간이정해져있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세가 유효하고 현재 거주하고 있다면 아무때나 확정일자를 받는 것은 가능합니다. 하지만 확정일자는 소급적용이 되지 않으므로 전입신고가 되어 있다면 확정일자를 받은 날로부터 우선변제권이 발생합니다.
부동산
Q. 전세계약시 필요한 특약은 무엇들이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당 말소조건 전세계약시에는 가능한 은행과 협약이 되어 있는 법무사와 함께 진행하는 것이 안전합니다. 계약서에는 특약으로 임대인은 잔금 수령 동시에 대출금을 전액 상환하여 근저당을 말소하기로 한다 와 같이 기재하고 잔금일에 법무사와 함께 은행을 방문하여 대출금 상환 및 근저당 말소를 확인하는 것이 필요합니다.문제가 발생했을 때 현실적으로 가장 효과적인 것이 전세보증보험이니 가입하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 디딤돌 대출에서 소유권이전등기일자가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌 대출의 경우 보통 집을 계약하고 소유권 이전등기 전에 신청을 하게되어 있으나, 소유권 이전등기를 하고 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청해도 되며 대출 실행과 동시에 1순위 근저당 설정을 해야 합니다. 이것은 신규아파트 입주로 집단대출을 받았다가 대출요건을 충족하는 경우 저렴한 디딤돌대출로 전환할 수 있게 허용 하는 것입니다.
부동산
Q. 부동산 상가 계약기간중 건물주가 바뀌면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가임대차보호법에 따른 10년은 계약일로 부터 시작됩니다. 10년 이내에서 계약만료일 6개월전에서 1개월 전 사이에 재계약을 원한다는 통지를 하면 임대인은 법률에서 인정한 특별한 사유가 없는 경우 거절할 수 없습니다.
부동산
Q. 주택연금 제도에 대해서 궁금한 사항이 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택연금은 주택소유자나 주택소유자의 배우자가 55세 이상인 경우 소유주택에 근저당권을 설정하거나, 주택소유자와 한국주택토지주택금융공사와 체결한 신탁계약에 따른 신탁을 등기하여 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후 생활자금을 받는 국가 보증의 금융상품을 말합니다. 장점은 주거와 노후 생활비를 해결할 수 있고 부부 중 한 분이 돌아가셔도 연금 감액없이 동일한 주택연금을 100% 받을 수있으며, 부부 모두 사망후 주택을 처분해서 정산하여 남으면 상속인에게 돌아가고 부족해도 상속인에게 청구되지 않는 것입니다. 또한 주택연금을 받는다는 이유로 기초연금 수급 대상 선정에서 불이익을 받지 않으며, 가입후 중도 해지도 가능한데 3년동안 재가입 제한 외에는 불이익이 없습니다. 그리고 주택연금을 받는 1가구 1주택자는 공시지가 5억원 이하분까지 재산세를 25%깍아줍니다.단점은 주택의 시장가치가 하락하면 연금 수령액이 줄어들 수 있고, 주택연금 이용 동안 해당주택에 거주해야만 하며, 이자율이 변동할 경우 수령 금액이 달라질 수 있어 장기적인 재정 계획에 불확실성을 추가할 수 있는 것 등입니다.
부동산
Q. 주택 계약을 할 때 근저당을 설정 하는 이유가 무엇인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당은 계속적인 거래관계로부터 장래 생기게될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정해두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말합니다. 쉽게 말해서 채권의 최고액을 정하고 확정된 채무액을 보류한채 돈을 빌려주고 제때에 돈을 갚지 않으면 담보로 잡힌 물건을 처분하여 빌려준 돈과 이자 등을 받아간다는 설정을 하는 것입니다. 집주인이 집을 담보로 대출을 하게되면 은행에서 보통 근저당을 등기부에 등록하게 됩니다.
부동산
Q. 주택 임대차2법 3법은 어떤 차이가 있는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 2법은 주택임대차에서 임차인을 보호하기 위한 규정으로서 계약갱신요구권과 전월세상한제를 말합니다. 임대차 3법은 여기에 전월세신고제를 더한 것인데, 기본적으로 4년의 계약을 보장하는 계약갱신요구권과 계약갱신요구권을 사용한 갱신시 임대료 상승폭을 5%이내로 제한하는 전월세상한제로 임차인을 보호하게 하였는데, 오히려 4년후 전셋값 대폭상승을 이끌게 된다는 사유로 폐지하려 하고 있습니다. 그러나 최근 전셋값 상승이 임대차 2법보다는 주택공급부족에 대한 우려와 전세사기에 따른 빌라 기피현상등에 의한 영향으로 보는 시각도 있어 폐지보다는 보완쪽으로 방향을 잡을 가능성도 있습니다.
부동산
Q. 집주인이 이사당일에 보증금을 돌려주지 않을 경우?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 제 날자에 보증금을 반환해주지 않으면 은행 대출금을 연장해야 할 수도 있습니다. 보통은 대출기간이 1달정도 여유가 있는데 일자를 확인해 보시기 바랍니다. 만일 계약기간 종료에도 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청하고 임차권이 등기되면 다른곳으로 이사를 가실 수 있습니다. 임차권이 등기되기 전까지는 주민등록을 유지하고 짐도 일부 남겨두어 대항력을 유지하는 것이 필요합니다.