안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 융자가 있는 물건의 경우에 대해서 최우선변제나 보증보험이 어떻게 될까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울시의 경우 담보기준시점이 2121.5.11~2023.2.20 기간 내라면 최우선변제 한도가 5000만원이며 2018.9.18~2021.5.10 기간 내라면 3700만원이니 먼저 대출 시점을 정확히 확인해 보시기 바랍니다. 근저당이 설정된 집인 경우 근저당과 전세를 합친 금액이 집값의 70%를 넘어가면 위험할 수 있어 주의해야 하는데, 전세보증보험을 들 수 있으면 어느정도 안심할 수 있습니다. 하지만 근저당의 비중이 높은 경우에는 계약갱신시 전제보증보험 갱신이 불가능 할 수도 있음에 주의하셔야 합니다.
부동산
Q. 청약시 주택보유 부모님 부양가족 기준 여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님이 모두 만60세 이상이고 본인이 세대주로 되어 있으면 무주택세대주로 청약이 가능합니다. 그러나 이 경우 노부모 부양 특공에는 참여하실 수 없습니다. 소형저가주택은 전용면적 60m2이하이며 공시가격으로 수도권 1억6천만원 (지방은 1억원)이하인 주택이나 분양권을 말합니다. 상기의 조건으로 청약해서 당첨된 경우에는 부모 명의 아파트를 매각하지 않아도 됩니다.
부동산
Q. LH청년전세임대 ㅡ 대학생도 아니고 취업 준비생도 아닌 청년
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH청년전세임대는 무주택인 19세이상 39세 이하인 자로서 대학생이나 취업준비생 등에게 입주자격이 있습니다. 1순위는 기초수급자, 보호대상 한부모가족, 자립준비청년, 청소년복지시설퇴소청소년 이고 2순위는 본인과 부모 합산 월평균 소득 100%이하이며 국민임대주택 자산기준 충족하는 자, 3순위는 본인 월평균 소득100%이하에 행복주택청년자산기준 충족하는 자 이므로 33세의 직장인도 지원은 가능하나 소득 기준이 까다롭고 1순위가 불가능하므로 당첨 가능성이 떨어질 수 있습니다.
부동산
Q. 2025년 최악의 건설경기가 오구 있다고 하는데요, 왜 그런가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 서울과 수도권의 경우에는 연초보다 대체로 아파트 가격이 상승한 상태이지만 지방의 경우에는 대부분 하락한 상태입니다. 금리인하에도 불구하고 대출 금리가 이미 선반영 된데다가 정부의 DSR규제 및 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 준공 후 미분양이 갈수록 늘고 있는 상황이라 건설사들의 어려움이 심한데, 우리나라 건설사들이 대부분 토지 구입시부터 브릿지론 대출을 활용하고 이어진 PF대출을 통해 건설을 추진하다보니 채산성 문제로 기존에 추진하던 프로젝트를 포기하는 경우까지 나오고 있어 건설사들이 도산하는 경우가 나오고있는 실정입니다. 이에 정부에서는 부동산 PF 자기자본 비중을 20%로 올리기로 했지만 기존의 부실한 건설업체의 경우에는 더욱 어려움이 가중 될 것으로 보입니다. 더구나 트럼프 전대통령이 재선에 성공함에 따라서 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 내년의 경기 전망을 어둡게 하고 있습니다.
부동산
Q. 1세대 3주택인가요? 2주택인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만30세 이상의 직계비속의 경우 세대분리하면 부모와 별도로 세대를 구성하므로 현재 1세대 2주택입니다. 하지만 후에 합가를 하게된다면 1세대 3주택이 될 수도 있습니다. 아드님이 보유한 오피스텔을 영업용으로 변경한다면 주택수에서 빠져서 1세대 2주택이 될 수도 있습니다.
부동산
Q. 고시텔인경우 한두달 살건데, 보증금은 왜 필요한걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세의 경우 보증금은 월세를 미납하는 경우에 대비하기 위함 입니다. 임대인의 입장에서는 월세를 안내거나 집기류에 손상이 있는 경우 등에 대한 대비가 필요한 것입니다.
부동산
Q. 요즘에 부동산 어떤가요?살아나나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 KB 주택가격동향조사에 의하면 주간 아파트 매매가격지수가 서울과 수도권을 제외하고는 대부분 하락세를 보이고 있으며 전세가격도 상승세가 줄어든 상황입니다. 서울도 거의 보합세를 보이고 있는 상황인데 이는 최근의 악화된 경제상황과 정부의 가계부채 억제정책으로 주담대 금리가 떨어지지 않고 있어서 인데, 내년 초가 되면 대출상황이 약간 개선될 수도 있습니다. 그런데 최근 트럼프 전대통령이 재선에 성공함에 따라서 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다. 장기적으로는 건설원가의 증가와 주택공급부족 등으로 서울과 수도권을 위주로하여 주택가격이 상승할 수도 있으며 이는 경제상황과 금리, 정부의 정책 등의 영향을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 행정사도 부동산 매매나 임대 계약을 할수가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.행정사는 행정 절차와 관련된 업무를 수행하는 전문가로서 부동산 거래시 필요한 각종 신고서 및 신청서를 작성하고 행정기관에 제출하여 필요한 승인을 받는 역할은 할 수 있으나, 부동산 거래시 중개는 법적으로 공인중개사만 수행이 가능 합니다. 공인중개사가 중개하여 계약하면 행정사는 부동산 등기 절차를 대행하고 필요한 서류를 작성 제출 가능합니다.
부동산
Q. 임장활동은 신규분양사무소만 다니는 행위를 말하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임장(臨場)은 "어떤 일이나 문제가 생긴 현장에 나온다"는 뜻으로서, 부동산 용어로는 "부동산이 있는 현장에 직접가서 확인하는 활동"을 뜻하는 한자어 입니다. 부동산을 구입하려할 때 해당 지역을 직접 방문하여 현지 상황을 직접 확인하는 것을 말하며, 지도상에서 볼 수 없는 현지의 상황 즉, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설, 학교와 학군, 관공서, 개발 가능성, 주변의 유사 물건 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 주차장 현황, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 등), 건물의 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하는 것을 말합니다.
부동산
Q. 갭 투자라는 것이 있는데 이것은 어떤 것을 말하는 건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.갭투자란 전세가율(매매가격 대비한 전세금액)이 최소 70%를 넘는 지역에서 전세를 끼고 급매물 등을 사들여 매매 가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 투자 방식을 말합니다. 매매가격에서 전세금을 제외한 소액의 자본금으로 투자가 가능하니 대출 규제나 금리 인상 영향을 덜 받게 됩니다. 정부에서는 이런 투기를 막기위해 토지거래허가구역 이나 실거주 조건 등을 설정하고 있습니다.