안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 금리 인상이 전세 시장에 미치는 영향은 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 상승하면 대출에 대한 부담이 늘어나서 전세보다는 월세로 전환하는 비율이 높아질 수 있는데, 최근 전세사기로 인해 이러한 경향이 더 두드러지게 나타났습니다. 전세가율이 상승하면 전세로 거주하던 사람들이 매매 수요로 전환될 수 있어 수요가 늘어나며 매매가가 상승할 수 있으며, 전세가율이 낮아지면 반대로 주택 매수자가 줄어들어 조정 국면에 들어갈 가능성이 높아집니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험 합격을 위해서 추천되는 교재?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험을 준비하시려면 시중의 유명한 학습기관(에듀윌, 박문각, 해커스, 메가랜드 등)에서 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (연간 학습계획 등) 샘플 강의 수강해보고, 제공하는 교재를 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 교재만 가지고 학습하기는 힘들 수 있으니 강의와 함께 인강을 수강하시는 것을 추천 드립니다. 인강 프로그램이 적성에 잘 맞지 않으면 학원에 출강 하는 방법도 있으니 자신에 맞는 방법으로 공부하시면 자격증 취득이 가능합니다.
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Q. 요즘 전세사기 많던데 어떻게대처하죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하려면 계약 전부터 서류를 잘 확인하고 현지를 방문하여 확인해볼 필요가 있습니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 봐야 합니다.공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약서에 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.보증보험에 가입을 필히 하셔야 하며 가입이 불가한 집은 피하는 편이 좋습니다. 전세 보증금 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하며 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 경매에 나와았는 아파트를 잘못사면 거기에 걸려있는 대출들도 다 갚아야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매를 하게되면 대출로 인한 저당권은 모두 소멸되고 낙찰자가 지불한 금액에서 저당권자를 포함한 채권자들이 권리순서에 따라서 받아가게 됩니다. 하지만 전세권자가 배당 요청을 하지 않는 경우에는 낙찰자에게서 받아가겠다는 의미이므로 이러한 권리분석을 잘 하고 경매에 접근해야 합니다.
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Q. 아파트1층은 왜 선호하지않는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고층 아파트의 경우에는 뷰가 좋을 뿐만 아니라 햇살이 환하게 들어오고 통풍도 잘되어 여름에도 시원한 바람이 들어오는 쾌적한 환경이 되기에 사람들이 선호합니다. 여기에 반대되는 조건이기에 저층아파트가 인기가 없게 됩니다.아파트 단지내 저층의 경우 건물에 막혀 답답하고, 채광시간 부족으로 에너지 효율이 나쁘고 외부에서 쉽게 보여 사생활침해 소지가 있고 벌레, 담배냄새, 매연, 소음 등 주변의 영향을 쉽게 받을 수 있습니다. 창호가 발달하지 못했던 구축아파트에서 특히 문제가 부각되는데 배관 등이 노후되어 더 문제가 쉽게 발생합니다. 하지만 상대적으로 저렴한 가격에 층간 소음으로 지적 받을 일이 없으며 출퇴근 시간 엘베를 기다리지 않아도 되는 등 여러가지 장점도 있습니다.
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Q. 왜 오래된 아파트의 전용면적이 더 넓은 경우가 많은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예전에는 전용면적 및 평형 수치 계산시 벽의 중심선을 기준으로 계산을 했었습니다. 하지만 1998년 10월에 전용면적 치수 산출에 안목치수 (벽의 안쪽에서 측정) 로 측정하도록 개정 되었습니다. 따라서 수치상으로는 같은 평형이라도 실제 사용 면적에서는 꽤 차이가 나게 되었습니다. 또한 과거에는 화장실 수가 적었으나 최근 아파트는 화장실이 2개 이상이 되고 드레스 룸 도 있다보니 체감이 다를 수도 있습니다.
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Q. 땅이 100평이 있어도 집을100평 다 세울수는 없는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 모든 토지는 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위해 "국토의 계획 및 관리에 관한 법률"에 따라 용도지역이 설정되어있고 용도지역에 따른 건폐율과 용적률이 설정되어 있습니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건추면적의 비율이고 (토지에 몇 %까지 건축이 가능한지) 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(얼마나 높이 올릴 수 있는지)의 비율을 말합니다. 주거지역의 경우 건폐율은 50~70%, 용적률은 50~500% 입니다.
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Q. 기부체납?이라는게 의무사항인건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기부채납은 재개발, 재건축 등 정비사업을 할 때 토지의 일정부분이나 현금을 무상으로 국가에 이전하는 것으로서, 기부채납을 함으로서 정비사업장은 용적률이나 종상향 등 각종 인센티브를 받아서 사업성을 높일 수 있는데 이러한 기부채납은 의무사항은 아니지만 국가에서도 돈을 안들이고 학교, 공원, 도로 등 각종 기반 시설을 건축하는데 사용할 수 있어 이러한 제도를 운용하는 것입니다.
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Q. 임차인이 집을 안보여주면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 집을 안보여 주려고 하면 강제로 보여주게 할 방법은 사실상 없습니다. 그러나 집이 나가지 않으면 보증금을 돌려주기가 힘들고, 상태를 알아야 그에 맞게 다음 세입자가 준비를 할 수 있다는 점을 주지하여 임차인을 잘 설득하고 보여주는 시간을 정해 놓는 등 방법을 찾아야 합니다. 가급적 계약시 다음 임차인을 구할 때 집을 보여주도록 협조한다는 문구를 특약으로 넣어 놓는 편이 좋습니다.
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Q. 부동산 어플들이 많이 나오던데 믿을만한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.과거에는 인터넷 상에 많은 매물이 있으나 실제로 확인 해보면 없는 가짜 매물들이 많았습니다. 하지만 공인중개사법 개정으로 시세에 부당한 영향을 미치는 행위, 시세보다 높게 표시·광고를 강요·유도하는 행위등에 대한 처벌 규정 등이 있고 이를 감시하는 기관도 존재하여 예전보다는 많이 나아진 편입니다. 하지만 그럼에도 이미 팔렸으나 미처 거둬들이지 못한 매물이 있을 수도 있으니 매물을 직접 확인을 해봐야 합니다.