안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 미등기 건물이 있는 땅을 구매할 경우 그 건물에 거주하는 것이 문제가 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미등기 건물이 있는 토지를 구입하는 경우에는 토지 주인이 아닌 다른사람의 소유로 된 경우도 있으므로 반드시 건물의 소유자와 법적 이슈 등을 확인해야 합니다. 또한 물리적인 상태와 구조 및 세금 체납등이 없는지도 확인하셔야 합니다. 미등기 건물의 경우 등기 절차가 복잡해질 수도 있으므로 사전에 관련행정절차 등을 확인해보시는 것이 필요합니다. 이러한 문제들이 모두 해결되었다면 거주도 가능할 것입니다.
부동산
Q. 부동산 계약에서 다운계약서는 왜 작성하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매도인의 경우 다운 계약서를 원하는 것은 양도로 인한 차익을 줄여서 양도세를 줄이기 위함입니다. 매수자 입장에서 보면 향후 구입한 부동산을 팔 때 "보유기간동안의 상승한 금액 + 다운계약 금액" 에 대해 양도세를 내야 하니 (1가구 1주택 등으로 전액 비과세인 경우 제외) 불리한 조건이 될 수도 있습니다. 허위로 작성시 취득가의 5% 이하 과태료를 물도록 되어 있으니 주의하셔야 합니다.
부동산
Q. 디딤돌대출 체증식나이가 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌 대출 체증식 상환은 만40세 미만의 대출자가 건강보험 직장가입자로 가입이 되어 있는 근로소득자여야 합니다. 만40세 미만은 만40세를 포함하지 않으므로 만39세까지를 말합니다.
부동산
Q. 매매로 구한 집 주택담보대출이 남아있는 상태에서
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매수인이 대출을 승계하는 방식으로 매매를 하려면 채무자가 매수인으로 변경되거나 근저당권 변경등기가 되어야 하므로 먼저 근저당권자인 은행의 동의가 있는 경우 가능할 수 있습니다. 근저당권은 채무가 변동되는 성질이 있고 원금이외에 이자, 지연이자, 비용 등이 발생할 수 있으므로 채무액이 얼마인지 확인해야하고 이러한 피담보채무확인서는 은행에서 발급받을 수 있습니다. 매수인의 입장에서는 매매대금에서 융자금만큼 공제되어야 하므로 매매계약서에 내용이 기재되어야 합니다. 잔금은 은행을 방문하여 상환하며 상환시점에 피담보채무확인서 금액을 초과하는 금액은 매도인이 납입한다. 잔금은 매수인이 채무를 인수하며 인수시점에 피담보채무확인서 금액을 초과하는 금액은 매도인이 납입한다. 와 같은 특약을 삽입하는 것이 좋습니다. 대출을 승계하기로 한 경우 대출과 관련된 근저당권의 내용이 변경되어야 하므로 관할등기소에 변경등기를 신청하여야 하는데 법무사에 위임하는 것이 좋습니다. 채권자의 승낙을 받아 원래의 채무자가 면책되고 새로운 채무자가 채무를 대신 인수받는 면책적 채무인수로 하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 월세로 살고 있는데 나가려면 몇개월전에 주인에게 얘기하면 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인의 경우 계약 해지 등을 알리려면 계약종료 2개월 전까지 임대인에게 통지해야 합니다. 만일 임대인측에서 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 아무런 연락이 없었다면 현재 묵시적갱신이 된 상태입니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 아무때나 계약해지를 통지할 수는 있지만 보증금은 3개월이 지나야 받을 수 있습니다. 3개월 이전에 나가려 한다면 임차인측에서 복비를 부담하고 후속 세입자를 구하는 등 손해를 감수해야 합니다.
부동산
Q. 1기 신도시 재건축이 시행되게 되면, 다 허물고 다시 아파트를 만드는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1기 신도시 재건축이 시행되면 아파트 주민이 다른 곳으로 이주한 후 전체 아파트를 허물고 새로 건축하게 됩니다. 많은 주민이 이사를 가야하는데 이주할 곳을 찾는 등 여러가지 해결해야 할 현안들이 있어 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
부동산
Q. 전세집 보증금 반환, 다음 세입자 구해져야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약 종료 등을 알리려면 계약종료 2개월전까지 임대인에게 통지해야 합니다. 만일 계약종료 6개월전에서 2개월전까지의 기간중에 임대인에게서 아무런 연락이 없었고 임차인도 통지를 하지 않았다면 2년간 묵시적갱신이 된 것입니다. 묵시적 갱신이 이루어진 이후에는 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있지만 통지한 날로부터 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 이는 세입자가 구해지는 것과는 상관 없습니다.
부동산
Q. 세대주 어머님과 세대원인 저랑 두식구 인데 공동명의로 되어 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의에서 단독명의로 변경하는 경우 주택보유현황에 따라서 비용이 달라질 수도 있으니 잘 알아보시고 진행하는 것이 좋습니다. 1인 명의로 변경하기 위해 공동명의자 중 한명의 지분을 증여하는 경우에는 증여세가 부과될 수 있습니다. (직계존비속인 경우 5천만원 재산 공제) 또한 50% 지분 취득에 대한 취득세 신고 및 납부도 해야 합니다. 그리고 취득에 따른 소유권 이전 등기도 해야 합니다. 자세한 사항은 세무사 등의 도움을 받는 것이 좋습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중계사 자격증을 취득 하지 않아도 실무 경험을 가질 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자격증이 없어도 공인중개사 사무소에 중개보조원으로 취직하면 실무 경험이 가능합니다. 흔히 실장이라는 직함을 가지고 직무교육을 받고 공인중개사 사무소에 취직하여 중개대상물 현장안내 및 일반서무 등의 업무를 수행할 수 있습니다.
부동산
Q. 분양권 전매제한의 기간은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 전매제한 기간은 규제지역인 강남3구 및 용산구는 3년(수도권외 1년), 분양가상한제 적용주택 3년(수도권외 1년), 공공택지 조정대상지역(위축지역) 6개월, 수도권 과밀억제권역은 1년, 공공택지 외 택지 성장관리권역 및 자연보전권역 6개월, 비 수도권 광역시 도시지역은 6개월, 그밖의 지역은 제한 없음 등으로 많이 완화되었으나 실거주의무와 높은 양도소득세가 걸림돌로서 작용하고 있습니다. 규제가 없는 지역은 투기가 없는 지역이라고 보시면 됩니다. 전매제한 기간중에는 매매, 증여, 그밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 제한됩니다. (상속 제외) 세부적인 내용은 아파트 모집공고문이나 청약홈 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.