안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 빌라의 단점은 무엇인가요 살고있는데 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고급빌라를 제외하면 일반적인 빌라는 아파트에 비해 단지 규모가 작아서 진입로부터 시작하여 주차시설, 커뮤니티시설, 보안시설, 전반적인 환경, 건설회사의 명성 등 모든 면에서 상대적으로 부족하고 적은 거주 인구로 인해 인근에 상점, 학원, 편의시설 등 모든 면이 부족할 수밖에 없습니다. 이러한 차이들로 인해 수요가 적어 아파트에 비해 빌라의 값이 낮게 책정되는 것입니다. 특히 전세 사기범들이 빌라(특히 신축)의 거래 건수가 부족해 실가격을 알기 힘든 것을 이용하여 가격을 부풀려 사기에 이용하다보니 상대적으로 가격을 알기쉽고 은행권에서 대출도 용이한 아파트에 대한 선호도가 더 올라가 금액차이는 더 벌어지고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 전세 이사 갈 때 전기, 수도, 가스 등 정산 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를 하게되면 기존집의 대항력과 우선변제권이 소멸되어 보증금을 받기 어려울 수 있으므로 보증금을 받고 나서 전입신고를 하셔야 합니다. 가족이 있다면 일부 인원을 기존집에 남겨두고 본인이 전입신고를 먼저하는 방법도 있습니다. 공과금은 실제 나오는 날 정산을 하고 나오셔야 할 것입니다.
부동산
Q. 사칙연산 중, 분수에 뺄셈은 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단지에서 비용을 지출하는 입찰의 경우배점점수 = {30-(30*가중치*(입찰가-최저가)/최저가)} 로 계산하면 됩니다.24 = (30-(30*1*(21,600,000-18,000,000)/18,000,000))
부동산
Q. 고시원 방에 들어갈 때 보증금 300/25 인데 보증금 돌려받을 수 있나요? 왜 고시원인데 보증금이 필요한가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금은 흔히 발생할 수 있는 월세 미납이나 관리비 미납 또는 집기 파손 등의 문제에 대비하기 위한 것입니다. 미납 등 문제가 없다면 퇴실할 때 반환받으실 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 전세 세입자와 재계약을 하려면 만료 몇일까지 물어봐야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이신경우라면 재계약을 위한 조율은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 하셔야 합니다. 이 기간중 계약해지나 보증금 인상등에 대한 협의를 하거나 동일 조건이라도 협의를 하게되면 협의에 의한 계약이 되며, 아무런 연락없이 계약종료 2개월이 넘어가게 되면 2년간 동일한 조건으로 갱신되는 묵시적 갱신이 됩니다.
부동산
Q. 분양권 시장에서 활용된다는 '손피거래'란 어떤 거래를 말하는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.손피거래에서 손피란 “손에쥐는 피(Premium)”라는 뜻으로 부동산을 매도하는 사람이 세금 및 비용을 제외하고 실제 최종적으로 얻을 수 있는 프리미엄 이익을 의미합니다. 프리미엄에 부과되는 양도세를 매수자가 내는 방식으로서, 계약서에 이를 표기하여 거래조건이 손피1억이라면 이 금액을 매수자에게 넘기게 됩니다. 분양권 양도세율을 따져보면 1년 미만인 경우 지방소득세 포함 77%, 1년 이상이면 지방소득세 포함 66% 로 고율의 세율이 적용되기에 실질적인 소득을 얻기 위해서는 세금까지 전가하는 것입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 1,2차 도전했는데 1,2차 모두 한 문제 차이로 떨어졌습니다 부동산 투자를 위해 공부중인데 재차 시간을 들여서 다시 시험을 봐
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 투자를 위한 목적이라면 반드시 자격증을 획득할 필요 까지는 없을 것이나 기왕에 공부를 하셨고 한문제 차이로 떨어진 정도라면 몇달 정도만 열심히 공부하시면 충분히 자격증을 획득하실 수 있을 것으로 생각됩니다. 지난번 시험에서 강점을 보였던 과목을 집중적으로 공부하시면 될 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 우리나라는 아파트를 그렇게 많이 지어서 다 팔리지도 않는데 어떻게 할려고 하는지 궁금하네요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고금리와 원가상승 그리고 미분양등 여러가지 악재로 건설사들의 상황이 매우 좋지 않은 상태입니다. 이는 건설사들이 주택경기 호황이던시절 무분별하게 대출을 동원하여 건축을 추진했었기 때문인데, 아파트 건설에 시간이 많이 소요되다보니 프로젝트를 시작할 때는 경기가 좋았으나 토지구입, 설계 및 인허가 등을 추진하는 과정에서 경기 악화를 맞아 어쩔 수 없이 진행하는 경우가 많기 때문입니다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 선진국이 30% 이상의 자기자본 비율을 가지고 시행하는 것과 달리 우리나라는 PF사업에 자기자본이 평균 3% 정도에 불과했다고 합니다. 2021년부터 2023년까지 KDI에서 조사한 바에 따르면 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 국내 시행사가 토지비 10% 수준인 토지 계약금만 자기자본으로 충당하고 나머지는 브릿지 론으로 조달하여 토지 구입부터 집행하여 어느정도 궤도에 오르면 PF로 갈아타는 형식으로 공사를 진행해온 것으로 나타났습니다. 이와같은 상황으로 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 자기자본비율을 20%이상으로 올리기로 하고 있습니다.
부동산
Q. 만약 땅주인이 따로있는 땅에서 유물이발견되면 어떻게되는거죠 ??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농사짓다가 밭에서 문화재가 발견되면 관공서에 매장문화재 신고를 해야 합니다. 발견 신고자에게는 문화재의 가치를 감정하여 보상금을 지급하며 신고하지 않았을 경우에는 은닉죄 등을 적용하여 처벌을 받게 됩니다. 만일 공사를 하다가 문화재가 발굴되면 공시를 즉시 중단하고 시군구청 등에 신고를 해야하며 지표조사와 발굴조사를 해야되고 들어가는 경비는 개인이나 기업이 부담해야 합니다. 문화재 발견자나 습득자, 토지가 건축물 소유자에게 균등하게 분할하여 보상금이 지불 되며, 발견 신고로 발굴조사 원인을 제공한 경우 발굴된 문화유산의 가치 등을 고려하여 포상금이 지급될 수 있습니다.
부동산
Q. 오피스텔 규제가 많이 풀렸는데 어떤 부분이 풀렸나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔 활성화를 위해 2021년 120m2까지 허용되었던 바닥난방 규정이 2024년 11월 26일부터 전면 폐지 되었습니다. 2024년 2월 발코니 제한도 폐지되었는데 발코니를 설치할 수는 있으나 확장할 수는 없도록 되어 있습니다.