안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 앞으로 아파트가 될 지역의 빌라를 사라고 하는데 앞으로 아파트가 될 지역은 어떻게 알 수 있는거죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.앞으로 개발될 지역을 알아내는 것은 쉬운일이 아닙니다. 하지만 손품, 발품을 많이 팔다보면 근접한 정보를 얻을 수는 있을 것입니다. 예를 들어 노후된 건물들이 많은 지역의 공인중개사사무소들을 방문하던가 하는 방법으로 정보를 수집하고 시청 훔페이지 등을 방문하여 장기 개발계획을 찾아보는 등 다양하게 알아보다 보면 정보를 얻을 수 있는데 보다 구체적이고 합리적인 방법으로 걸러내다보면 감을 잡을 수 있을 것입니다. 남들보다 조금 더 빨리 정보를 입수하면 그만큼 수익을 거둘수도 있을 것입니다.
부동산
Q. 요즘 오피스텔 공실이 많다고 하는데요 그 이유가 무엇인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거용 오피스텔은 도심에 위치하여 접근성이 좋고 단독주택이나 빌라보다 깔끔해서 젊은층이나 소형 가구에게 선호도가 높지만 매매가격과 전세가격의 차이가 크고 환금성이 떨어져서 시세차익을 올리기가 쉽지않은 단점이 있습니다.더구나 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되면서 투자매력도가 떨어지고 취득세는 상업용 건물로 높게 부과되며 오피스텔 수익률이 5% 남짓인데 은행 정기예금 금리가 연 4%를 웃도는 상황이라 투자 매력도가 높지 않다보니 환금성이 좋은 소형 아파트를 선호하는 사람들이 많아져 오피스텔의 인기가 떨어진 상태입니다.
부동산
Q. 부동산 중개 비용을 산정하는 기준은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개시 공인중개사는 중개보수와 실비를 받을 수 있으며, 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙에 규정되고 각 시도 ·조례에 의해 확정되어 중개의뢰인 쌍방으로부터 받을 수 있게 되어있습니다. 공인중개사법 시행규칙에 따르면 주택 매매에 대한 수수료는 거래금액의 크기에 따라 거래금액의 0.4~0.7%, 주택 임대차인 경우에는 같은 방식으로 0.3~0.6%, 오피스텔인 경우 매매 0.5%, 임대차 0.4%, 주택외 부동산의 경우는 0.9%로 규정되어 있으며 조례로 확정 됩니다.
부동산
Q. 임야등에 땅의 용도변경과 개발행위 허가가나면 그 공사는 땅주인이 직접하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지를 구입해서 건축물을 건축하려면 도로와 배수로가 있어야 하며, 개발은 아래와 같은 순서로 진행합니다.개발에 앞서 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시·군청의 종합민원실을 방문하여 농지전용이 가능한 땅인지 건폐율과 용적율은 목적에 맞는지 등등을 미리 확인해야 합니다. 개발행위허가는 토목설계사무소에 의뢰 하면 됩니다.토지구입 -> 경계측량 -> 설계사무소 선정 및 접수 -> 개발행위허가 신청(건축, 토목 인허가 서류 접수) -> 건축, 토목 허가 (농지 / 산지전용비 납부, 분할측량 신청) -> 착공계접수 -> 건축, 토목 공사 착공 -> 준공검사 및 허가 -> 건축물대장 -> 소유권보존 등기 -> 토지이동신청 (지목변경 )
부동산
Q. 아파트 관리비에 포함된 장기수선충당금은 무엇을 위한 돈인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 대부분 아파트에 적용되지만 다세대주택이라도 상기 조건에 해당되는 관리소가 있는 대단지이고 관리비에 장기수선충당금이라는 적요가 있다면 적용이 될 수 있습니다.공동주택의 관리주체인 관리사무소 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며, 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 임대인에게 청구하여 반환 받습니다. 이는 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다.
부동산
Q. 강북 최대 재건축 미미삼은 어떤 단지를 의미하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미미삼은 월계2지구의 미성·미륭·삼호 가 포함된 강북권 재건축 단지를 말합니다. 서울시는 월계2지구 택지개발지구 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정안을 수정가결하여 오세훈 서울시장이 발표한 강북권 대개조-강북전성시대 청사진에 맞추어 노후지역 개발을 활성화 할 예정입니다. 광운대역 인근 월계2지구 에 재건축을 통해 6700세대의 대규모 주거복합단지를 조성할 계획이며, 광운대역 물류부지까지 합쳐 1만세대 이상의 신축단지가 들어설 예정입니다.
부동산
Q. 부동산 경매 낙찰받을때 돈이없으면 낙찰받은 집을 담보로 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매나 공매에 참여하여 낙찰을 받은 경우 낙찰된 물건을 담보로 대출하여 잔금 납부가 가능합니다. 경매 낙찰시에 경락잔금대출관련 상품을 활용하시면 됩니다.
부동산
Q. 부동산에 관련질문입니다 . 경매 입찰시 입찰 보증금 계산은 어떻게 하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법원은 보통 감정평가사를 통하여 해당 부동산의 가치를 평가하여 이를 최저매각가격으로 선정하고 이 금액의 10%를 기준으로 입찰보증금을 산정합니다. 그러나 고가의 부동산이나 경쟁이 치열할 것으로 예상되는 물건의 경우에는 20%나 그 이상으로 책정할 수도 있습니다.경매에 참여하기 위해서는 사전에 학습이 좀 필요한데, 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 학습과 더불어 경매 현장을 보시려면 각급 법원 본원이나 지소 등 경매를 실시하는 장소에 시간에 맞추어 방문하여 현장도 살펴 보고, 법원경매정보 사이트, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하며 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 학습 및 입찰준비에 참조를 할 수 있습니다. 본격적으로 경매에 참여를 하시고자 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰 준비에도 활용 가능합니다.
부동산
Q. 전세 재계약시점 묵시적갱신 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 만기 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인으로부터 아무런 연락이 없고 임차인도 별도 연락을 하지 않은 경우 2년간 묵시적갱신이 이루어지게 됩니다. 한달 반정도 남은 상태이고 상기의 기간에 연락이 없었다면 이미 묵시적 갱신이 된 상태 입니다. 주택임대차보호법에 의해 2년미만의 기간은 임차인만 주장할 수 있으므로 2년 거주를 주장하실 수 있습니다. 집주인이 직접거주를 사유로 갱신거절하는 것도 상기의 기간안에 해야 되는 것이므로 현재는 기간이 경과하여 묵시적 갱신이 된 상태이며 2년 후에는 갱신청구권을 사용하실 수 있고 그때 가서 집주인이 직접거주를 사유로 갱신거절이 가능합니다.
부동산
Q. 다가구 주택 전입세대확인서 세대순번 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매시 임차인의 배당기준일은 전입신고일 익일과 확정일자 중 늦은 날입니다. 전입세대 확인서에서 각 전입신고일 익일과 확정일자를 비교해 보시기 바랍니다.