안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 분양가상한제를 적용받는 아파트와 아닌 아파트 기준
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가 상한제는 공공택지 내 아파트 또는 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관이 지정하는 지역 (집값 상승 선도지역인 서울 강남 3구 및 용산 등과 경기 광명, 하남, 과천 일부지역 그리고 정비사업 등 이슈지역) 에 적용됩니다. 강남의 경우는 집값 상승을 선도하기에 모든 아파트에 적용되다보니 오히려 다른 곳에 비해 낮게 분양가격이 책정되는 경우가 있습니다.
부동산
Q. 산단 내 토지 매매 제한 관련해서 기간이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다. 산업단지에는 업종, 토지 용도, 매매·임대 제한 등의 규제가 있습니다. (산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률) 정부에서는 24년 7월부터 산업단지 입주 제한 업종 제한을 완화하고 산단내 카페, 체육관, 식당 등 편의 시설 설치 가능면적을 늘렸으며, 10년이 지난 산업단지는 한국산업단지관리공단 등 산단 관리 기관이 입주 업종을 5년마다 재검토해 산업단지 변화 방향을 검토하도록 의무화하였습니다. 또한 정부는 입주기업이 합작법인에 산업용지등을 현물로 출자할 경우 산업용지 분양 후 5년간 처분 제한을 받지 않는 등 현행 제도를 개선 하였으며 산단 기업이 공장을 금융.부동산 투자회사 등에 매각 후 임대하는 자산유동화를 허용하게 하였습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사시험을 위해서 학원 선택은 어떻게 해야 되는 것이 제일 좋은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공부를 하신지 좀 오래되거나 자기주도학습이 잘 안되시는 경우에는 학원을 선택하는 것이 좋은 방법입니다. 공인중개사로 유명한 학원들의 경우에는 체계적인 교육과정을 제공하므로 과정을 잘 이수하시기만 하면 좋은 결과를 얻을 것인데 무엇보다 포기하지 않고 꾸준하게 학습하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 공공재개발이 일반 신탁사업보다 좋나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존에 추진하던 공공재개발은 시간이 많이 소요된다는 단점 때문에 정부에서는 신탁방식을 추천하고 있고 최근 많은 단지에서 신탁방식을 선호하고 있습니다. 이는 신탁방식의 경우 조합설립이 필요없어서 비교적 빠른 속도로 사업을 진행할 수 있고 불필요한 분쟁으로 없앨 수 있으며 신탁사 자체 자금으로 비용조달이 쉽고 자금 관리도 투명하게 진행될 수 있기 때문입니다. 하지만 신탁사가 정비사업 전문가가 아니다보니 허술한 운영이나 절차상의 하자가 나타나기도 하고 소유주들이 분양후 발생한 매출의 1~3%를 수수료로 신탁사에 지급해야 하는 등의 문제점도 있습니다. 특히 신탁사의 재개발·재건축 시행이 허용된 이래 완공된 단지가 거의 없기에 아직 제도로 효과가 입증된 사례가 별로 없다는 점 때문에 아직 좀 더 지켜볼 필요가 있습니다.
부동산
Q. 한국은행의 오늘 금리인하는 부동산, 주식에 어떤 영향을 줄까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한국은행에서 내년도 경제성장률 전망치를 2.1%에서 1.9%로 낮춰잡으며 기준금리도 0.25% 낮추었습니다. 이는 우리나라의 경제상황이 심각하며 내년에는 더 좋지 않을 것 같다는 의미이며 한미가 금리 역전차가 늘어나서 원화가치가 내려가고 환율이 상승할 우려가 있어 수입물가가 상승할 수도 있어 더욱 어려운 상황이 될 수 있습니다. 따라서 주식시장에도 좋지 않은 영향이 있을 수 있으나 부동산의 경우에는 낮아진 금리로 주택구매 수요가 증가하여 부동산 가격 상승으로 이어질 수도 있습니다.
부동산
Q. 분양에 실패한 아파트들은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국토교통부 10월주택통계에 따르면 전국 미분양 주택은 6만5천836가구로 7월부터 넉달 연속으로 감소했다고 합니다. 하지만 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 계속 늘고 있는데, 10월말 전국 준공후 미분양은 1만8천307가구로 2020년 7월 이후 가장 많은 숫자라고 합니다. 건설사들은 이와 같이 미분양이 나오면 PF대출 상환에 문제가 생겨 큰 타격을 입을 수 있기에 중도금 이자 지원, 계약금 할인 및 분납, 선호 옵션 무상 제공, 잔금유예 등 여러가지 인센티브를 제공하지만 잘 안되면 결국 분양가 할인까지 해주게 됩니다. 이 경우 이전에 정상가격으로 분양받은 사람들의 항의가 있게되므로 건설사도 곤란한 상황이 되지만 당장 생존이 걸린 문제다보니 강행하는 경우도 있습니다.
부동산
Q. 반전세 계약갱신청구권사용시 5프로 인상에 대해서 무조껀 집주인의 조건대로 행해야 하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용하면 전월세 합해서 5%이내에서 인상이 가능합니다. 그런데 임대보증금을 1억 6천만원으로 하고 5% 인상을 하는 경우 월임대료 상한이 13만3438원(렌트홈 임대료 계산 참조)이 되어 13만원이면 규정이내이므로 집주인의 요구에 응하셔야 할 것으로 생각됩니다.
부동산
Q. 나홀로 아파트가 최근들어 많이 생긴이유가 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.나홀로아파트는 세대수가 적어서 부지가 많이 필요하지 않으므로 상업지역내에 건설되는 경우가 많으며 가격이 상대적으로 저렴하고 교통이 편리한 경우가 많으므로 주거용으로 살기에 편할 수 있습니다. 그러나 세대수가 적어서 커뮤니티 시설이 부족하고 무엇보다 거래 수가 적어서 시세파악이 용이하지 않을 수가 있고 매매나 전세 거래가 원활하지 않을 수도 있으며 대단지 아파트에 비해 가격이 잘 상승하지 않고 제한적일 수 있습니다.
부동산
Q. 금리가 오르며 왜 부동산 가격이 하락하는 걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 수요가 많으면 (집을 사려는 사람이 많으면) 가격이 올라가게 되는데 (주택은 일반적인 공산품 처럼 하루아침에 만들 수 없으므로 공급이 부족하여 가격이 상승) 고가의 부동산을 구매하기 위해 대부분의 사람들이 주택담보 대출 등을 활용하여 주택을 구매하게 되므로 금리가 높으면 지불해야 하는 이자가 많아져 부담이 되어 집을 사려는 사람이 적어지고 수요가 적으니 집값이 하락하고, 반대로 금리가 낮으면 이자 부담이 적으니 집을 사려는 사람이 많아져서 수요가 늘어나 집값이 상승하는 것이 일반적입니다. 그러나 실제 시장은 여러가지 요인이 복합적으로 작용하여 이와 같이 단순하게 작용하지는 않지만 금리가 가격에 미치는 영향은 큰편이라고 할 수 있습니다.
부동산
Q. 인천에 저렴하게 창고로 쓸만한 곳이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미니창고 다락 서비스를 이용해보시는 것은 어떨런지요? 크기에 따라 짐을 보관할 수 있는 서비스를 제공하는 곳으로 여러곳에 지점을 두고 있습니다. 유사한 업체로 아이엠박스라는 곳도 있습니다.