안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 1가구 다주택자 취득세, 양도소득세 질문드려요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.취득세의 경우 1주택자는 취득금액에 따라서 1%~3% (농어촌 특별세와 지방교육세 별도) 이고 , 2주택자는 조정대상지역의 경우 8%, 조정대상지역이 아닌경우는 1%~3% (농어촌 특별세와 지방교육세 별도), 3주택자는 조정대상지역의 경우 12%, 조정대상지역이 아닌 경우는 8% (농어촌 특별세와 지방교육세 별도)가 과세 됩니다.양도소득세의 경우 1주택자는 양도차익에 따라 6~45% 가 과세되며 1년 미만 보유시는 70%, 1년 초과 2년 미만 보유시는 60% 가 과세됩니다. 2주택자나 3주택자도 2년 이상 보유시 동일하게 6~45%로 과세되나 조정대상지역의 주택을 양도한 경우에는 각각 기본세율 +20%와 +30% 가 과세 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증을 따고 사용안해도 취소가 안되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 한번 취득하면 특별한 사유로 취소되지 않는 한 평생 유효합니다. 중개사를 개업하기 위해서는 실무교육을 받아야 하고 변경된 법을 제대로 익히지 않으면 중개 사고로 이어질 수도 있기에 스스로 공부하게 되므로 쓸모 없게 되지는 않습니다.
부동산
Q. 내일 전세 이사하는데요. 잔금 치룰 때 관리비도 내라는데 맞는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸 계약서를 확인해 보시기 바랍니다. 관리비가 선불인 경우에는 입주시 지불해야 하지만 후불인 경우에는 한달 지나고 지불하시면 됩니다.
부동산
Q. 원룸 단기 임대 말고 장기로 2년 3년.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸의 경우 단기간 거주하는 경우가 많은데 이때는 보증금도 적은 경우가 많습니다. 기간이 길게되면 그만큼 변수(월세 미납)가 많이 생기므로 임대인측에서도 안전을 위해 보증금 금액을 높이는 경우가 대부분입니다.
부동산
Q. 전세계약 후에 입주전에 입주를 할 수 없는상황이 된다면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 후 이행을 할 수 없는 상황이 되면 별도로 해지 관련한 특약이 없는 한 보증금을 포기하고 계약해지를 해야 할 수 있습니다. 그렇지 않다면 입주와 관계없이 잔금을 치르고 계약기간을 준수해야 합니다. 이러한 상황을 방지하기 위해 "00로 인해 입주를 할 수 없는 경우에는 계약을 취소하고 계약금을 임차인에게 돌려준다." 와 같은 계약해지에 대한 특약을 해놓는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 협동조합형 민간임대주택의 설립 요건이 어떻게 되는지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.협동조합형 민간임대주택은 협동조합기본법에 따른 협동조합 이나 사회적협동조합이 조합원을 대상으로 민간임대주택을 공급하는 방식을 택하고 있습니다. 임대아파트 건설사업의 목적인 협동조합을 설립하여 조합원을 모집 후 조합원들의 납입금으로 초기자본으로 출자하고 주택도시보증공사의 PF보증으로 은행 대출을 받아서 임대아파트를 건설하는 방식 입니다. 조합원으로 가입하면 아파트 공급가의 일부만 먼저 내고 상대적으로 저렴한 임대료를 내며 거주하다가 임대기간이 지나면 분양 전환할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 사업구조상 토지 소유권확보와 건축 규모가 확정되지 않은 상태에서 조합원 모집에 나서는 등 허점이 많으며 주택사업 주체가 전문성이 부족하고 사업지연 등에 의한 피해를 보기 쉬운 점이 단점입니다.
부동산
Q. 부동산의 용적률의 의미는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인데, (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 용적률 계산시 연면적에서 공중의 통행로, 물탱크, 기타 주민공동시설 등 건축법에서 정한 것들의 면적은 제외합니다. 용적률이 높을 수록 고층으로 건축을 할 수 있으므로 토지의 활용을 극대화 할 수 있어서 용적률이 높을 수록 토지의 가격이 올라갈 수 있습니다.
부동산
Q. 안목치수가 무슨 뜻인가요?오늘 오피스텔 규제 폐지 관련 신문기사를 보다가 모르는 용어를 봤습니다. 전용면적을 산정할때 안목치수를 적용하지 않는다고 하는데요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다."안목치수"는 바닥 면적 계산시 벽 내측(안쪽)을 측정해서 면적을 계산하는 방식입니다. 기존에는 생숙의 경우 벽두께의 가운데 (중심)를 기준으로 면적을 측정하는 방식인 "중심선치수" 방식이었으며, 생숙 건축물 일부를 오피스텔로 전환하는 경우 오피스텔의 기준인 안목치수로 변경을 해야 했었는데, 금번 개정으로 기존의 중심선 기준 면적 산정방식을 그대로 유지하도록 하여 용도변경 과정에서 부담을 덜고 소유자의 편의를 증대할 수 있도록 한 것입니다.
부동산
Q. 부동산 전세에 있어서 전세계약갱신권을 쓰면 2년 후에는 집주인 만대로 전세금을 인상할수 있는건가요?아니면 이것도 비율이 정해져 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신요구권은 1회만 사용가능하며 사용후 다시 갱신할때에는 일반적인 갱신 계약을 하게되는데, 임대인이 임의로 전세금을 인상할 수 있으나 임차인과 협의를 하게 되며 협의에 따라서 금액을 조정하거나 아니면 퇴거를 하게 됩니다.
부동산
Q. 우리나라 사람이 해외에서 집을 사고 살수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라 사람도 해외에서 집을 사서 살 수 있으며 실제 많은 사람들이 구입해서 살고 있습니다. 해외부동산을 구입하여 임대소득이 발생한 경우에는 해외부동산 취득·보유·투자운용(임대)및 처분명세서를 제출해야 하며, 주택임대소득 과세대상 여부 판정을 위한 주택수를 계산할때 해외주택을 포함하여 계산해야 합니다.