안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 원룸 보증금좀 조정하고 싶은데 어떻게 하나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 임대인과 임차인과의 약속이므로 상호 합의에 의해서 변경할 수 있는데, 구두 합의 만으로는 후에 문제가 발생할 수도 있으므로 계약서 내용을 수정하는 것이 필요합니다. 계약서 금액을 수정하고 특약 사항에 변경된 계약의 적용시점을 명기하고 양 당사자가 도장 이나 사인을 하시면 됩니다.
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Q. 지금 직접 거주를 목적으로 아파트를 살때 대출에서 방공제를 한다고 하는데 이해가 안 갑니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.방공제는 주택담보대출시에 임차인의 소액임차보증금을 위해 일정금액을 차감하는 제도인데, 전월세를 내주는 경우 임차인에게 돌아갈 금액을 미리 차감해 놓음으로서 부동산 시장의 리스크를 줄이고 대출기관의 안정성을 확보하기 위한 제도 입니다.
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Q. 민간 주택 청약 당첨 후 취소하면 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.취소 시기와 방법에 대해서는 분양 공고문을 잘 확인해보시거나 분양사무소에 문의해 보시기 바랍니다. 비규제지역의 민영아파트인 경우 재당첨 제한이 없는 경우가 많은데 역시 분양 공고문을 잘 확인해 보시고 제한이 없는 경우에는 다시 청약을 넣을 수 있습니다. 만일, 제한이 있는 경우에는 기존 청약통장은 사용불가하게되고 청약통장을 다시 가입해서 기간과 금액 등 조건을 충족하게 되면 다시 청약할 수 있습니다. 특정 건설사나 지역에 따라 계약 후 취소 기록을 관리하는 경우도 있으므로 그러한 조건이 있는지 확인이 필요합니다.
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Q. SH 나 LH 처럼 청약하는것에 대한 질문이있어요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대주택의 유형에 따라서 청약통장이 필요한 경우도 있고 그렇지 않은 경우도 있습니다. 행복주택의 경우에는 입주하기 전까지 가입이 필요하고, 청년안심주택이나 청년매입임대주택의 경우에는 가입하지 않아도 되나 납입횟수에 따른 가점이 있습니다. 장기미임대 매입임대주택은 청약통장이 필요 없습니다.
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Q. 부산지역에도 전세사기가 있을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부산지역에서 180억대의 전세사기를 벌인 최모씨에 대한 징역 15년 선고가 대법원에의해 확정되었다고 합니다. 서울지역이 아무래도 주택이 많다보니 사기도 많지만 서울외에서도 부산 등 대도시를 중심으로 많은 전세사기가 벌어지고 있습니다.
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Q. 전세계약 연장할경우 전입신고다시 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금에 변화가 없으면 확정일자를 다시 받을 필요없으며 계약서 상에 이전 계약의 연장임을 명기해 놓으시는 것이 좋습니다. 확정일자는 한번 받으면 전세가 유지되는 동안 계속 유효하므로, 전세보증금이 증가하는 경우에만 확정일자를 다시 받아서 증가분에 대한 우선변제권을 확보하시면 됩니다. 전입신고는 이미 되어 있으니 별도의 조치는 필요 없습니다.
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Q. 임대아파트 입주조건은 뭐가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH주택공사 또는 지자체에서 주관하는 공공임대아파트는 임대료와 보증금이 저렴하고 입주자로 선정되면 계약기간 동안 안정적으로 거주가 가능하며 기간 종료후에는 분양을 받을 수 있는 장점이 있으나 자격조건이 유형에 따라 까다롭습니다. 공공임대아파트 입주조건은 무주택세대구성원을 기본으로 소득 2~5분위에 속해야 합니다. 자산기준으로 부동산, 자동차 에 대한 기준이 있으며, 대상별로 규정된 소득기준에 해당해야 합니다. 모집공고별로 조건이 다를 수도 있으니 반드시 공고문을 잘 확인하셔야 합니다. 공공임대아파트 신청을 하시려면 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr ) 에서 모집공고를 확인한 후 공고된 청약날자에 해당 건설사 홈페이지에 접속해 인적사항을 접수하시면 됩니다. 별다른 준비물이나 청약금은 필요 없으며 보통 5년/10년 공공임대와 50년 공공임대 중에서 원하는 임대종류를 선택하시면 됩니다. 반드시 청약저축통장이 있어야 신청자격을 얻을 수 있는 유형도 있습니다. 저렴한 비용으로 선호도가 높지만 조건이 까다로우니 본인에게 맞는 유형을 잘 확인하여 선택하시기 바랍니다.
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Q. 전세 계약시 부동산 중계 수수료는 어떻게 정해 지나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 포함한 주택의 복비는 보증금과 월세 금액에 따라서 0.3~0.6% 한도 내에서 협의에 의해 결정 됩니다. 금액은 보증금 + 월세 x 100 (거래금액 5000만원 미만인 경우는 70)으로 계산됩니다. 오피스텔의 경우에는 0.4% 이내에서 협의에 의해 결정 됩니다.
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Q. 아파트 청약에 대해서 알 수 있는 사이트 몇개만 알로주세요!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약홈 (https://www.applyhome.co.kr/)에 접속하시면 각종 청약 일정과 분양정보/경쟁률을 확인할 수 있고 청약 자격 확인 등도 가능 합니다. 또한 청약+ (https://apply.lh.or.kr/)에 접속하시면 LH에서 분양하는 주택에 대한 청약 모집공고나 청약자격 확인 등이 가능합니다.
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Q. 부모님집을 매수하면 증여로 간주하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모자식간에 부동산 거래가 이루어지는 경우 시가의 30%나 3억원 중 적은 금액까지는 가격을 낮춰 저가로 매도해도 증여로 보지는 않습니다. 그러나 이와 별도로 3억원이나 시가의 5%(7억7600만원) 중 적은 금액 이상으로 가격을 낮춰 거래하는 경우에는 이를 부인하고 시가에 양도한 것으로 보게됩니다. 양도가액이 실제 지급받은 대가(7억)가 아닌 시가(8억)로 높아지므로 양도차익이 커져서 양도세를 더 부담해야 하게 됩니다. 하지만 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하고 거래금액이 12억원 이하의 주택인 경우에는 시가로 양도세를 계산해도 전액 비과세가 됩니다.