안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 일반적으로 국가에서 진행하는 임대주택은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대주택에는 LH가 직접 건설하여 공급하는 건설임대와 LH가 기존 도심의 다가구 주택을 매입하여 공급하는 매입임대, LH가 임대인과 전세계약을 체결하고 재임대 공급하는 전세임대가 있습니다.건설임대에는 국민임대, 영구임대, 행복주택, 50년 임대주택, 5년분양전환임대주택, 10년분양전환임대주택이 있습니다.건설임대의 일종인 국민임대주택은 입주민에게 주택을 분양하지 않고 2년마다 재계약을 하여 최장 30년까지 거주하게 합니다. 대개 14평~20평 등이며 입주하기 위해서는 기본임대보증금을 LH에 예치하고 입주 후에는 매월 임대료를 납부합니다. 타인에게 양도하거나 분양, 세를 놓는 것은 퇴거 및 법적 처벌의 대상이 되니 주의해야 합니다.저소득층을 위한 주택이므로 연소득이 일정 수준 이상이 되면 불이익을 당할 수 있습니다. 입주자모집공고일 기준 현재 무주택세대구성원으로 소득 및 자산보유기준을 충족해야 합니다. 1인가구이며 당해지역에 주민등록이 되어있는 사람으로 신규 분양하는 임대주택을 신청하는 것이 유리합니다.
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Q. 주택임대 임대업자(개인)으로 오피스텔 보유 시에도 무주택자로서 전세대출 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에서 제외 됩니다. 그러나 그 이후 취득한 오피스텔이며 주거용으로 분류되어 있으면 주택수에 포함됩니다.
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Q. 부동산 월세 계약을 2023년 1월 10일에 했다면 2025년 1월 9일까지 살다가 나가면 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 계약서를 확인해 보시기 바랍니다. 계약기간이 2023. 1. 10 ~ 2025. 1. 9 이라면 1월 9일까지 거주할 수 있는데 1월 9일은 퇴거를 해야 합니다.
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Q. 같은 지역인데도 부동산의 가격차이가 심한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.땅의 가격은 여러가지 요인에 의해서 결정 됩니다. 기본적으로 토지의 용도와 도로와 연결되어 있는지에 따라서 영향을 많이 받습니다. 도시군관리계획에의해 각각의 토지에는 건폐율, 용적율, 용도 등이 규정되어 있어 활용이 제한되어 있으며 건축법상 도로에 연결이 되어 있어야만 건축이 가능하므로 도로에 연결이 되어 있는지가 중요하게 작용합니다. 그외에도 주변의 조건과 위치, 규제, 토지의 크기와 형태, 경제적인 상황과 수요 등 다양한 요인에 영향을 받아서 결정이 됩니다.
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Q. 원룸이나 오피스텔은 왜 매매가와 전세가의 차이가 작나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.투자가치가 낮은데 비해 거주가치가 높은 경우에는 매매가와 전세가의 차이가 작습니다. 원룸이나 오피스텔은 투자가치에 비해서 거주를 주 목적으로 하니 가격 차이가 작은 것입니다. 반대로 투자가치가 높은데 비해 거주가치가 낮다면 매매가와 전세가의 차이가 크게 됩니다.
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Q. 전세 제도가 처음 생겨난 시기는 언제쯤으로 추정되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에는 예전부터 토지나 건물을 담보로하여 돈을 빌리는 제도가 있었습니다. 그러다가 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구 다수가 도시지역으로 이동하여 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후에는 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.
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Q. 무주택세대주 대상 청약에도 세대원이 접수 가능한가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2024년 12월부터 수도권에서 전용면적 85m2 이하에 공시가격 5억원 이하인 빌라를 1채 소유한 경우 무주택자로 인정받아 1순위 청약이 가능해 질 예정입니다. 현재는 수도권의 경우 전용면적 60m2이하에 공시가격 1억 6000만원이하(지방 1억원)인 소형 저가주택을 소유한 경우에 무주택자로 인정되고 있으므로 대상이 되지 않는 것 같습니다. 하지만 만일 어머님이 만으로 60세이상인 경우 본인을 세대주로 변경하면 무주택 세대주로 지원할 수도 있습니다.
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Q. 본인 소유의 임야에서도 소나무 1~2그루 파내는 건 허가 받아야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소나무류 (소나무, 해송, 잣나무)를 다른 곳으로 옮겨 심거나 이동할 때는 시군구 국유림관리소 산림녹지부서에 재선충병 미감염확인증으로 발급받아야 합니다. 위반시에는 벌칙이나 벌금에 처해질 수도 있습니다.
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Q. 오피스텔과 아파트의 차이가 뭘까요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 주택법을 따르는데 반해서 오피스텔은 건축법을 따르며 기본적으로 업무시설로서 취급되므로 아파트가 전용면적에 엘리베이터, 계단, 복도 등을 포함하여 공급면적으로 하는 반면, 오피스텔은 아파트와 같은 공급면적에다가 지하주차장, 관리사무소 등의 기타 공용면적을 합한 것을 계약면적으로 하여 공급하므로 분양가가 더 비싸게 책정되어 관리비가 많이 나오게 됩니다. 또한 오피스텔은 서비스 면적인 발코니를 만들 수 없기에 확장을 할 수가 없어 아파트에 비해 실사용 면적이 작습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트가 70~80%인데 반해 오피스텔은 50~60% 정도이니 오피스텔이 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 이러한 점들을 종합하면 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋기는 하지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 커뮤니티 시설 등 편의시설이 부족함 등의 단점이 있어서 아파트에 비해 가격이 잘 오르지 않습니다.
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Q. 부동산으로 수익을 보려면 어느 정도를?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 기본적으로 주식 등과 달리 장기간을 보고 투자를 해야 합니다. 특히 주택같은 경우에는 2년 내에 팔게 되면 60%에 이르는 양도소득세가 과세되며 건물이나 기타 부동산의 경우에도 그 금액에 따라 6~45%의 세금이 과세되고 오래 보유할 수록 장기보유특별공제 등이 적용되므로 구입시부터 매각 조건을 따져서 구매해야 합니다. 상황에 따라서 다르겠지만 적어도 5년 이상 보유해야 할 수 있으며 양도 소득세를 낮추기 위해 공동 매수 등 다양한 방법을 강구해 봐야 합니다.