안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 제도는 전세계 중 우리나라만 있는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세제도는 볼리비아, 아르헨티나, 페루와 인도의 일부 지역에도 있습니다. 볼리비아의 안티크레티코는 보증금만 있고 월세가 없는 형태이고 2년의 기준 계약기간을 가지고 있습니다. 대부분 금융체계가 취약한 나라에서 유지되고 있습니다. 우리나라에서도 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었는데, 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 되고, 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.
부동산
Q. 아파트 전세 재계약 후, 계약 만료 전 퇴거, 다음 임차인이 들어오기 전까지 3개월동안 아파트 관리비는 누가 내나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중요한 것은 계약종료일 입니다. 계약종료일 까지는 임차인의 퇴거와 관련없이 기존 계약이 유효하므로 그 기간중에 발생한 관리비는 임차인이 부담해야 하며 계약종료일 이후에 발생한 관리비는 임대인이 부담하게 됩니다.
부동산
Q. 부동산 pf 자기자본비율을 20%로 상향한다는데 그렇다면 기존에는 몇프로 였나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한국개발연구원(KDI)에 따르면 선진국이 30% 이상의 자기자본 비율을 가지고 시행하는 것과 달리 우리나라는 PF사업에 자기자본이 평균 3% 정도에 불과했다고 합니다. 2021년부터 2023년까지 KDI에서 조사한 바에 따르면 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 국내 시행사가 토지비 10% 수준인 토지 계약금만 자기자본으로 충당하고 나머지는 브릿지 론으로 조달하여 토지 구입부터 집행하여 어느정도 궤도에 오르면 PF로 갈아타는 형식으로 공사를 진행해온 것으로 나타났습니다. 이와같은 상황으로 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 자기자본비율을 20%이상으로 올리기로 하고 있는 것입니다.
부동산
Q. 부동산 아파트 매수시 계약금 중도금 잔금문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 매매시 보통 계약금은 10%, 중도금은 30~40%, 잔금은 나머지 50~60% 정도로 거래 됩니다. 법적으로 정해진 것은 아니므로 계약 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 계약금만 지급한 상태에서는 일방이 취소가 가능하지만 중도금까지 진행이되면 더이상 일방의 의지에 따라 취소가 불가능하게 됩니다.
부동산
Q. 아파트는 몇년이 지나야 재건축?재개발을 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 재건축은 준공된지 30년이상 되는 아파트중에서 300세대 이상이고 부지면적 10,000m2 이상인 지역으로 안전사고 우려가 있고 재해 등이 우려되어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역에 해당되어 안전진단에서 D, E를 받은 경우 추진이 될 수 있는데, 법에 규정된 비율로 소유자들의 동의가 있어야 하며 건설사와 가격에 대한 조율이 잘 되어야 순조롭게 진행될 수 있습니다. 하지만 안전진단 통과도 쉽지않고 소유자들간의 의견 일치가 잘 안되는 경우도 많으며 건설사들이 단가를 올리고 있어 실제 진행까지 시간이 많이 소요되어 40년 이상 지나서 추진되는 경우도 많은데, 앞으로는 재건축 사업 속도 단축을 목표로 한 1.10 대책 후속 법안이 국회 본회의를 통과하면 내년 상반기 정도에는 시행되어 사업진행이 단축될 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 남편과 내 명의로 집을 각자 하나씩 가지고 있는경우
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부는 각각 따로 거주하더라도 주택수를 합치게 되어있어 1가주 2주택이 됩니다. 따라서 일시적 2주택이 아니면 양도세가 과세되며, 일시적 2주택이더라도 12억이 넘는 고가주택인 경우에는 12억 초과분에 대해서는 과세됩니다. 종합부동산세는 상황에 따라 달라질 수 있으나 공동명의와 큰 차이가 없을 것으로 생각됩니다.
부동산
Q. 부동산 PF대출, 자기자본 20% 미달 시 막히는 이유가 뭘까요...?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국내 PF사업의 경우 대부분의 시행사가 3~5% 수준의 자기자본으로 토지 매입 단계에서 고금리의 브릿지론을 사용하고 이후 사업이 본 궤도에 오르면 본 PF대출로 공사를 진행하다보니 부실로 되는 경우가 많아서 정부에서는 자기자본 비율을 선진국 수준인 20%이상으로 상향하기로 결정했습니다. 정부는 토지주가 토지, 건물을 PF 사업에 현물출자 하도록 유도하고 자기자본 비율이 높은 사업장에 용적률, 공깅기여 완화 등 도시규제 인세티브를 부여하기로 하였습니다.
부동산
Q. 서울 집값 신고가 행진, 왜 멈추지 않는 걸까요...?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울 강남같은 곳은 돈있는 사람들이 많아서 대출도 별로 받지 않고 구입하는 경우가 많다고 합니다. 특히 최근에는 대출규제로 인해 대출 끼고 거래하는 분들의 거래가 줄어들면서 현금 부자 분들 위주로만 거래가 되고 있는 것이지요.
부동산
Q. 하반기 현재 전국과 수도권 아파트 가격동향이 어떤가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 되지만, 현재 금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 이미 선반영된 감이 좀 있고 은행들은 이미 금리인하를 거의 선반영했으며, 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 인하여 서울과 수도권을 제외하고는 아파트 가격이 하락을 보이고 있으며 서울과 수도권도 가격이 거의 보합 수준을 유지하고 있는 상황입니다. 따라서 아마도 올해안에는 서울의 주요지역을 제외하고는 금리 인하의 영향은 제한적일것 같습니다. 트럼프 대통령 당선자가 관세를 강화하고 세금을 낮추는 정책을 펼칠 것으로 예상되어 금리인하가 쉽지 않을 것으로 예상되므로 향후 부동산 가격 회복에 영향을 미칠 수 있을 것으로 생각되는데 앞으로 정부의 특별한 정책이나 경제상황의 변화에 따라서 이는 달라질 수도 있습니다.
부동산
Q. 무주택인 신혼부부의 경우 월세와 전세 어떤 것이 좀 더 나은 선택인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상황에 따라 전세와 월세 중 어느것이 유리한지는 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 다만 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 단점이 있습니다.반면에 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 또한 최우선변제금에 해당되면 전세사기 등에 노출될 가능성이 낮게 됩니다. 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있으나 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다. 최근에는 월세가 많아지는 추세이나 경제 상황이 달라지면 이러한 추세도 달라질 수 있습니다.