안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트는 법적으로 몇층까지 올릴수 있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물의 높이를 제한하는 고도제한은 공항 주변이나 군사지역 주변 등에 설정되어 항공기 운항이나 군사작전에 방해되지 않도록 높이를 제한하는 것입니다. 그러나 실제 대부분의 아파트는 고도제한이 아니라 지역별로 설정된 건폐율 및 용적률(대지 면적에 대해 각층 바닥면적의 합을 몇 %이내로 해야 한다는 규정) 제한에 의해 높이가 결정되는데 지역마다 용적률이 다를 수 있어 층수가 다른 것입니다. 이러한 용적률은 국토의 균형적인 개발을 위한 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따른 용도지역별로 지자체 조례에 의해 지정되는데, 이러한 규정이 없다면 토지 주인은 무조건 이익 극대화를 위해 토지에 꽉차고 높게 건물들어 지어 과도한 인구가 도시에 밀집하여 교통난을 비롯한 각종 사회적인 문제를 일으켜 생활이 매우 불편하게 만들 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 그린벨트는 어떤 용도로 미개발로 남겨놓은 토지 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.개발제한구역을 그린벨트라고도 하는데, 수도권과 부산 등 일부 대도시 근교 일대에 설정이되어 있으며, 개발로인해 도시가 무분별하게 팽창하고 환경이 손상되는 것을 막기위해 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 토지 형질변경 등의 행위가 제한 되어있습니다. 주로 도시 외곽에 완충지대로서 자리하여 도시민의 생활환경을 보호해줍니다. 구역 지정 목적에 위배되지 않는 범위내의 최소한의 시설 등은 허가권자의 승인 및 허가를 받아 개발 행위가 가능하여 소규모로 개발이 허가 되는 경우도 있지만, 주택용 택지가 부족한 서울의 경우에는 한번씩 대규모 아파트 건축을 위해 해제되는 경우가 있습니다.
부동산
Q. 자녀가 거주중인 전세집을 계약기간중 어머니가 구매하면 받았던 전세 대출은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자녀가 거주중인 전세집을 부모가 구매하면 기존 전세 대출은 상환해야 합니다. 버팀목전세자금 대출의 경우에는 "목적물 변경신청"으로 기존 대출을 이사갈 집으로 변경하여 유지하면서 이사할 수도 있습니다.
부동산
Q. 전세 계약전, 등기부등본 핸폰으로 확인해도 되겠죠..?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본은 PC에서도 확인 가능하고 휴대폰으로도 확인 가능 합니다.PC에서 확인할 때는 인터넷 등기소 (http://www.iros.go.kr/)에서 확인할 수 있으며 내용만 확인할 때는 열람용으로 신청하면 됩니다. 휴대폰에서 볼때는 인터넷등기소 앱을 설치하여 회원가입 후 로그인 하거나 비회원으로 로그인하여 부동산등기열람을 선택하여 열람하면 됩니다.
부동산
Q. 건축물의 멸실신고와 철거신고는 다른건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.태풍이나 지진 등 재해로 주택이나 건축물이 멸실된 경우에는 30일 이내 철거 신고를 해야 합니다. 철거 예정일 7일전까지 층별, 위치별 해체작업 순서 및 방법과 폐기물의 적치 및 반출 계획 등을 기록한 건축물 철거 멸실신고서를 제출해야 합니다. 또한 재해 등으로 건물이 완전히 멸실 되었을 때는 30일 이내에 시장.군수.구청장에게 멸실 신고를 해야 합니다. 따라서 철거 방법등을 기재한 철거 신고서와 등기 내용의 삭제를 위한 멸실 신고서를 각각 작성하여 제출하고 정상적으로 접수 처리가 되면 철거를 진행하게 되는 것입니다. 철거 및 멸실신고하여 건축물 관리대장에 말소가 기재되면 이를 발급받아 말소 등기 처리하면 됩니다.
부동산
Q. 전세보증보험에 대해 간단한 질문이요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험은 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로, 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋은데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 차이가 있으니 계약전에 미리 가입이 가능한지부터 확인하셔야 합니다. 전세보증보험은 1회 납부에 전세보증금에 따라서 지불하게 되며 환급받지는 못합니다. 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다.세부적인 상품 개요는 주택도시보증공사 홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/ ) 등 해당 기관에서 확인 바랍니다.또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 합니다. 가입을 위해 필요한 서류는 주민등록등본 및 신분증(사본), 전세계약서(사본), 전세보증금 지급 확인서류, 전입세대열람내역서, 부동산등기부등본, 건축물대장, 금융기관 전세자금대출 및 담보제공 확인서, 중개대상물 확인설명서(오피스텔) 등 입니다.반환절차도 미리 주지 하시고 계셔야 합니다. 먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다. 임차인 입장서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무 때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.
부동산
Q. 일본의 잃어버린 30년 이라는 예기를 들어보면 부동산 가격이 폭락 했다고 하는데...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 부동산 침체는 과거 일본의 잃어버린 30년과는 차이가 있습니다. 일본의 부동산 폭락은 과거 일본의 호황기 시절에 급격한 부동산 상승후에 프라자합의로 인한 급격한 수출 경쟁력 악화로 인해 갑작스럽게 부동산이 폭락하게 되었는데 우리나라는 현재 그러한 상황은 아닙니다. 그러나 일본은 우리보다도 앞서 초고령화에 도달하고 인구의 도시 집중화로 빈집 문제가 심각하여 2023년 기준 13.8%에 달하는 등 양극화가 심하여 타산지석으로 삼을 요소들이 많습니다.
부동산
Q. 가계약금은 언제 돌려받는 건가요..?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금은 계약금의 일부로서 본계약이 이루어질때 나머지 계약금을 집주인에게 납부하는 것입니다. 예를 들어 계약금이 1000만원이면 가계약금 100만원 + 본계약시 잔여 계약금 900만원 납부하는 식 입니다. 따라서 가계약금은 따로 돌려주는 것이 아니라 계약종료시에 돌려받게 됩니다. 그런데, 법적으로 가계약금이란 용어는 없음에 유의하셔야 합니다. 예를 들어 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 합의하고 가계약금이라고 5%를 지불했다가 단순 변심으로 계약 해지를 하기로 했을 때 상대측에서 계약금이 10% 였으니 나머지 5%를 더 달라고 요청할 수도 있다는 것입니다. 이 경우를 대비해 가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 무연분묘를 발견하였을때 처리하는 절차가 궁금합니다?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장사법 개정에 따라 2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘는 분묘기지권이 적용되어 사용료를 청구할 수 있고 지료를 2년간 미납하면 분묘소유자에게 분묘기지권 소멸을 청구할 수 있습니다. 2001년 1월 13일후에 설치된 분묘는 시장,군수의 허가를 받아 철거할 수 있습니다.땅주인이 자신의 땅에 무연고 묘지가 있는 것을 발견하게 되면 연고자를 찾기위해 안내판을 설치하고 3개월 이상 일간신문에 2회이상 공고하는 등 노력을 기울여야 하며, 공고 완료 후 구비서류를 첨부하여 분묘 소재지 관할 시장.군수에게 개장허가를 받아야 합니다. 허가를 받게되면 개장하고 유골을 수습하여 화장 및 5년간 납골당에 안치 후 관할 관청에 개장 전/중/후 사진등 개장보고서를 제출 합니다. 개장 공고 기간중 연고자가 나타나면 연고자가 이장 할 수 있도록 협의합니다. 처리비용은 각각의 조건에 따라 달라지는데 전문업체에 맡기면 300~500만원 정도 소요될 수 있습니다.
부동산
Q. 국민 임대아파트 입주조건은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH국민임대아파트는 무주택 세대구성원 이며 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 70%이하여야 하고, 1인가구 90%(3,134,668원)이하, 2인가구 80%(4,332,570원)이하가 적용됩니다. 총자산 3억4500만원이하, 자동차 3708만원이하 등의 조건이 있는데, 실제 모집 공고문을 잘 확인해야 합니다. 부모님 명의 집이 있으면 해당이 되지 않으니 별도로 세대를 구성하셔야 합니다. LH국민임대아파트는 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr/ )에서 -> 마이홈 -> 공공주택찾기 -> 입주자모집공고 -> 검색조건에 국민임대, 아파트 등을 넣고 검색 -> 상세내용 확인하고 신청 진행하면 됩니다.국민임대주택 자격은 전용면적 별로 세부 입주자격 및 입주자 선정순위가 다르므로, 경쟁률이 높은 지역은 입주자격을 잘 확인해야 합니다.