안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 우리동네 신축아파트가 지어졌습니다 그런데 반정도는 미분양인거 같아요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 처럼 대단위의 주택을 건설하는 것은 시간도 많이 걸리고 돈도 많이 소요되는데, 지금 시행하고 있는 공사들은 예전에 이미 브릿지론 등을 동원하여 토지를 구매하고 건설계획이 되어 있던 곳들이므로 건설 착수는 안했어도 이미 토지매입, 인허가, 설계 등 많은 단계를 진행하여 지출이 많이 된 상태로 어쩔 수 없이 진행하는 곳이 많습니다. 그렇다고 가격을 임의로 내리기도 힘든것이 기존 계약 입주자들의 반발이 있고 또한 원가와 이자 등 소요 비용이 많기 때문입니다. 관리비가 문제가 아니라 대금 회수가 되지 않으면 대출한 원금 상환을 못하는 것이 큰 문제인데 이런 문제로 인해 파산하는 경우도 많이 있습니다. 그러나 지역별로 다르긴 하지만 최근에는 고금리 와 원가상승 등으로 건설사들이 돈되는 곳만 선별 수주하는 상황이기에 신규 인허가 물량이 많이 축소되어 향후에는 아파트 부족이 예상되는 상황입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 1차 시험 합격하면 2차시험 가능 기간이 정해져 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1차 시험 합격에 한해 1년간 면제해줍니다. 매년 1회 시험을 치르므로 1차시험에 합격하면 다음해에는 2차시험만 합격하면 자격증을 받을 수 있습니다. 그러나 다음해에 2차시험에 실패하면 다음에는 1차와 2차 시험을 모두 다시 치러야 합니다.
부동산
Q. 부동산 복비의 산정 기준은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 중개수수료는 매매 인지 임대차인지 그리고 아파트인지 오피스텔인지 등 물건의 종류마다 차이가 있고 금액에 따라서도 다를 수 있는데 이는 공인중개사법 시행규칙에 따라 각 시도조례로 정하는 요율의 한도내에서 의뢰인과 중개사간의 협의로 책정되게 됩니다. 복비를 덜 내려면 중개사와 협의를 잘 해야 합니다.
부동산
Q. 상업용 오피스텔 구매후 실거주 가능여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상업용 오피스텔에 전입신고를 하게되면 주거용 오피스텔로 간주하여 주택에 대한 세금이 부과되게 됩니다. 하지만 전입신고를 하지않고 사업자등록을 하게되면 상업용 오피스텔이 될 수 있습니다. 물건지 시군구 관할 재산세 담당자를 찾아 재산세 변동신고로 용도변경을 해서 주거용에서 상업용 또는 상업용에서 주거용으로 변경할 수 있습니다.
부동산
Q. 분당은 지금 재건축 허가가 나서 진행중인 상태인건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분당아파트단지의 경우 일부단지는 이미 재건축 추진위원회를 구성하고 안전진단을 받는 등 재건축 절차를 시작한 곳이 있는 반면 대다수의 단지들은 초기단계에 있는 상태 입니다. 이달말께로 예정된 분당재건축 선도지구 발표가 이루어지면 본격적으로 사업이 진행될 것입니다. 그러나 이주단지 선정 등 문제점도 많이 남아 있어 아직 갈길이 멀다고 할 수 있습니다. 서울내에도 오래된 단지가 많고 재건축 추진이 진행중인 곳도 많은데 다양한 사유로 인해 더디게 진행되고 있습니다. 많은 사람들의 이권이 걸려있고 서로의 조건이 다르기 때문에 쉽사리 진행되지 못하는 경우가 많습니다.
부동산
Q. 등기부 등본에 존재하지 않는 빈섬에 누군가 들어와서 거주하는건 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무인도의 경우 대부분 면적이 작고 평지가 없으며 식수를 구해야 하는데 좁은 섬에서 조건이 충족되기 힘들며 농업이나 어업등으로 식량조달을 해야 하는데 이것 역시 어려워서 기존에 유인도 였던 섬조차 무인도가 되는 경우가 많으므로 빈섬에는 사실상 거주가 불가능하다고 판단됩니다.
부동산
Q. 지주택(지방자치단체 주택)은 어떻게 조합이 설립되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 조합을 설립하고, 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식입니다. 지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있는데 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다. 추진절차는 다음과 같습니다. 지역주택조합 추진위 구성 -> 계약서 체결 -> 지구단위계획 -> 주택조합설립인가 -> 사업계획승인 -> 공사착공 -> 준공.입주 -> 청산/해산지역주택조합에 대한 내용을 확인하려면 각구청이나 지자체 홈페이지에 접속하여 분야별 정보 -> 재개발/재건축 또는 도시 및 주거환경정비사업 또는 주택/도시 등을 찾아가보면 지역주택조합에 대한 내용이 나옵니다. 또는 네이버에서 지역주택조합으로 검색하여 인근에서 진행되는 사업을 확인해 볼 수도 있습니다.
부동산
Q. 대로변 옆에 살면 먼지가 많이 들어오나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특히 대도시 시내의 교통량이 많은 지역의 대로변인 경우 타이어 마찰로 인한 분진 등이 많이 발생되어 창문을 열어놓는 경우 새까맣게 내려 앉는 것을 볼 수 있으며 당연히 공기의 질이 좋지 않게 됩니다. 최근에는 창문에 설치하여 필터링을 하여 집안에 공기를 유입하는 장치도 개발되어 설치되는 경우도 있습니다.
부동산
Q. 전세권 설정도 중복해서 할수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권이 설정되어 있으면 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 보증금을 돌려받지 못하는 경우 경매를 통해 변제를 받을 수도 있습니다. 전세금을 제대로 돌려받지 못하면 전세권 설정을 풀지 않을 수 있으며 다른 곳으로 전입하실수도 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사가 중개를 잘못 했을 경우 손해가 난 경우에는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래에 문제가 발생하는 경우에는 누구에게 과실이 있는가를 따지게 되며, 만일 부동산 중개인의 잘못으로 인해서 문제가 발생한 경우라면 잘못한 만큼 부동산 중개인에게 책임을 물을 수 있습니다. 액수가 적으면 보증보험내에서 해결할 수 있겠지만 액수가 큰 경우에는 소송으로 이어져 잘잘못을 따져 배상을 하게 될 수도 있습니다.