안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 월세 계약도 다 2년이죠 단기 계약 아님 제가 뒷세입자 안구하면 2년간 살아야 되는거죠
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 1년으로 할 수도 있고 2년으로 할 수도 있습니다. 2년 미만의 기간은 임차인만 주장할 수 있고, 아주 단기계약이 아니면 기본 2년이 보장되므로 1년 계약했더라도 2년까지 거주할 수 있습니다. 계약 중간에 나가게되면 나머지 기간에 대해 월세를 부담해야 하니 후속세입자를 구해주어야 합니다.
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Q. 아파트 앞동 4층의 선호도는 어떠한지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 단지에서 앞동에 위치하여 햇빛이 잘 든다면 그래도 단지 내부의 동보다는 나을 것입니다만, 기본적으로 층수별로 따질 때 저층에 해당하므로 소음 및 분진등에 노출될 가능성이 있어 선호도에 있어서는 다소 낮게 될 것으로 생각됩니다.
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Q. 무주택세대주 상태에서 독립할 때의 절차 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택세대주는 주민등록등본상 존재하는 구성원 모두가 집을 보유하지 않으며 본인이 세대주일때 성립합니다. 무주택이며 30세 이상이거나 결혼을 하였거나 30세미만이지만 독립된 생계를 가지고 있는 경우에는 세대주가 되어 무주택세대주가 될 수 있으므로 3가지 항목중 하나에 해당하는 경우 별도로 전입신고를 하게되면 무주택 세대주가 될 수 있습니다.
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Q. 월세 1,000/70 보증금인다면 월세는 어느정도까지 조정 가능할까요..?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이로서 집주인과 협의하여 합의가 되어야 합니다.월세를 조정하는 것과 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%,(2) 그리고 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3.25% + 2% = 5.25%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하게 되므로 주택의 전월세 전환율은 연5.25%여기서 1000만원에 70만원을 보증금 5000만원으로 전환하는 경우, 환산월세 = (4000만원 x 5.25%) / 12 = 약17.5만원이므로 변경후 월세 = 70만원 – 17.5만원 = 약 52.5만원따라서 보증금 5000만원 / 월세 52.5만원이 상한값이 됩니다.
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Q. 살던 아파트가 재개발이나 재건축 하게되면 장점이 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발이나 재건축이 진행되면 비교적 저렴한 가격에 아파트에 입주할 수 있는 기회가 주어집니다. 재건축 조합원이 추가 공사비인 분담금을 납부하기 어려운 상태인 경우에는 현금청산을 하거나 (소유권 상실) 분양권 매도, 집단대출 또는 전세세입자를 유치하여 분담금을 납부하는 방법이 있습니다. 분양권 매도가 현실적인 방법 중 하나입니다.
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Q. 부동산에 관련된 세금 종류에는 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 취득하게되면 취득세 (부가세: 지방교육세, 농어촌특별세) 를 납부해야 하고, 보유시는 재산세 (부가세: 도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세)와 종합부동산세 (부가세: 농어촌특별세), 처분시는 양도소득세 (부가세: 지방소득세) 등이 과세 됩니다.
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Q. 주거용 오피스텔을 경매로 낙찰받으면 주거용으로 인정되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거용 오피스텔을 면세사업자인 임대사업자가 자산의 사업에 사용하던 부동산을 양도하는 경우에는 해당 부동산은 부가가치세가 면제됩니다.
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Q. 부동산 pf 대출이 어떤것인지 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.PF는 Project Financing의 약자로서, 일반 대출과 달리 사업성을 담보로 대출을 해주는 것을 말합니다. 즉, 건설을 주최하는 회사가 공사를 진행하기 위해 받는 대출이라고 생각하면 됩니다. 신용도가 낮은 시행사 등이 부동산 개발사업 초기단계에 먼저 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 브릿지론(대출의 이름)으로 차입을 하여 사업을 시작합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 준공되면 입주자들로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 따라서 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.
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Q. 사전청약이 취소되는 사례가 생기는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사전 청약이 취소되는 사유는 지구계획 변경, 문화재 발굴, 소송, 부동산경기 및 원자재값 상승, 사업지연 및 기타 불가피한 사유 등 다양합니다. 하지만 최근 대부분이 건설자재 원가 상승 및 사업성 결여 등 불가피한 사유를 들고 있습니다. 이는 집값을 잡기위해 주택공급 조기 확대를 우선하여 정책을 펼쳤기 때문인데, 미래 시장을 예측하지 못하고 너무 일찍 청약을 한데 비해, 자재비와 인건비 그리고 금리등이 너무 많이 상승했기 때문으로, 민간분양은 취소되고 공공분양은 본청약이 기약없이 미뤄지고 있는 상황입니다.
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Q. 전용59 아파트에는 몇명 정도가 생활하는게 맞을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최초에 아파트 평수를 계획했을 당시 84m2를 5인 가족 기준으로 보았었습니다. 그렇게 비율적으로 본다면 약 3인 가족 기준이 되겠지요. 그러나 이는 개인적인 상황에 따라 다를 수 있고 거주할 수 있는 방수에 따라서도 달라질 수 있습니다. 갈수록 가구당 인원수가 줄어드는 추세이므로 1~2인이 거주하는 경우도 많이 있을 것입니다.