안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 사항이 무엇인가요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약서 작성할 때는 작성에 앞서 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하셔야하고, 근저당권이 있다면 잔금일 이전에 근저당권 말소 및 전입신고 익일 까지 다른 권리관계 설정 금지 특약을 넣으시고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 법인이고 종업원이 있는 임대인은 특히 유의하셔야 합니다. 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 전세 보증금관련한 대출을 하실 때는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 만일을 대비하여 전세 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험 시에 이어플러그 사용 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험에서 이어폰 등은 사용 불가하지만 이어플러그라면 사용 가능 합니다. 시험 현장에서 발생하는 소음 등을 차단할 수 있어 집중력 향상에 도움을 줄 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 대출 규제는 완화 가능성이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부의 가계대출 증가를 막기위한 대출규제 정책으로 인해 거래량이 줄고 집값 상승세가 좀 주춤하는 상황입니다. 10월 아파트값은 보합 수준이고 전세값은 소폭 상승중인데 특히 수도권과 지방의 격차가 심해지고 있으며 수도권내에서도 선호지역과 비선호지역간의 격차가 벌어지고 있는 중입니다. 앞으로도 이러한 상황은 집값이 안정될 때까지 당분간 지속될 것으로 예상되며 금리인하와 경제상황 그리고 정부의 정책 변화에 따라서 상황은 달라질 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 신사동 가로수길에 폐점하는 가게가 많아진 이유는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 가로수길의 공실률이 높아져서 심각한 상황이라고 합니다. 이는 코로나사태 이후 손님들이 많이 줄어든데반해 분양가, 매매가의 하락을 우려해서 임대료를 낮추지 않고 있다보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문입니다.
부동산
Q. 월룸 월세 계약 궁금한게 많습니다 알려주세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세를 2회 이상 밀리는 경우에는 민법 640조에 의해 임대인이 계약을 해지 할 수도 있습니다. 2달 남겨 놓고 월세를 내지않으면 보증금에서 공제되고 관리비도 요구 받을 것 같습니다.
부동산
Q. 집 매매시 저의 경우 공동명의가 의미가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다. 종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 양도소득세는 소득금액에 비례하여 과세 되므로 공동명의가 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우). 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
부동산
Q. 2종일반주거지역 구축빌라 허물고 5층짜리 1종근린생활시설로만 이루어진 상가건물 지을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2종일반주거지역에 5층짜리 1종 근린생활시설로 이루어진 상가 건물 건축이 가능할 수 있습니다. 그러나 이는 실제 토지의 크기나 형태 그리고 지방 조례에 따라 주어지는 건폐율과 용적률에 따라서 달라질 수 있는데, 2종 일반주거지역에 주어지는 건폐율 60%이하, 용적률 100~250% 이지만 조례에 따라서 실제 적용된 건폐율과 용적률에 따라서 층수가 결정되게 되며 기타 토지이용에 관한 행위제한 들로 인해 용도가 제한 될 수 있습니다.
부동산
Q. 월세 보증금 어느 정도로 봐야 하나요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이기에 먼저 집주인과 상호 협의하여 합의가 되어야 합니다.보증금의 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%,(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3.25% + 2% = 5.25%,(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5.25%가 적용 됩니다.8000만원인 보증금 중 7000만원을 월세로 계산해보면;7000만원 x 5.25% = 367만5천원이 상한 값입니다.월세는 3,675,000/12 = 30만6250원이 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 지인분이 아파트 2억2천에서 1억8천만 신혼대출 받은 후 2년 살고 이사가는데 계속 내던 원금, 이자는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신혼부부 버팀목 전세자금 대출을 받은 경우에는 목적물 변경이 가능 합니다. 기존 물건지와 이사갈 목적물의 임차보증금이 같은 경우에는 목적물이 대출 받을 수 있는 집인지 심사하고 목적물 변경하여 이사할 수 있습니다. 기존 물건지의 임차보증금에서 변경될 경우(다를 경우)에는 처음부터 다시 목적물이 대출받을 수 있는 집인지 심사하고 새롭게 대출을 일으키는 대환의 상황이 적용 됩니다. 계약기간 내에 이사하는 경우 계약종료 3개월 이전에 집주인에게 통지하고 은행에 버팀목 신혼부부 전세자금 대출 대환이나 목적물 변경으로 진행하면 됩니다.
부동산
Q. 청약권을 돈받고 팔수도 있는걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약에 당첨되어 계약을 하게되면 주택에 입주할 수 있는 권리를 얻데 되는데 이것을 분양권이라고 합니다. 전매제한이 없고 실거주의무가 없는 경우에는 바로 분양권 전매가 가능한데, 부동산을 통하면 쉽게 전매할 수 있으며, 1년 이내에 매매하는 경우에는 양도소득세 70%에 지방소득세 7%, 1년초과 2년이내 매매하는 경우에는 양도소득세 60%에 지방소득세 6%를 내야 합니다.