안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 그린벨트 해제로 우리 부동산 산업에 어떠한 영향을 주나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.그린벨트를 해제 하더라도 효과는 제한적일 것이란 의견이 있습니다. 일단 서울 강북의 그린벨트는 산악지역이라 효과가 떨어지니 강남쪽을 개발해야 하는데 강남쪽 개발물량만으로 집값을 잡기는 어려울 것이라는 전망 입니다. 무엇보다도 당장 집이 필요한데 그린벨트 해제를 위한 절차와 개발에 많은 시간이 소요되기에 당장 집값에 영향을 주기는 어려운 상황입니다. 물론 예정대로 잘 진행되어 공급이 되는 시기가 되면 집값에 영향을 줄 수는 있습니다.
부동산
Q. 2주택자 대출이율이 1주택자보다 높나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2주택자의 경우에는 은행이 두번째 주택 담보로 인한 추가 위험을 고려하기에 1주택자에 비해 일반적으로 금리가 높습니다. 2주택자는 주택담보대출 자격 요건에 있어 높은 신용점수, 낮은 부채 대비 소득 비율, 안정적인 소득 요구 등으로 더 까다롭습니다.
부동산
Q. 공동주택중 다세대와 다가구는 어떻게 다르며, 세대주 구성은 다세대고 다가구고 별도로 가능한지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태(구조)에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법에 따르면단독주택에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택 이 있고 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택이 있습니다.빌라는 건축법이나 주택법에서 사용하는 정식적인 명칭이 아니라 4층이하 소형 공동주택을 지칭하는 일상의 명칭으로서 대개는 다세대주택을 지칭하나 다가구주택, 다세대주택, 연립주택을 통칭해서 사용하기도 합니다.다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다. 반면 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다. 연립주택은 1개동 각 층 바닥면적 합이 660m2을 초과하고 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다. 층수는 주택으로 쓰이는 층수만을 말하므로 지하층과 기둥뿐인 필로티로된 층은 제외 됩니다. 개별 호실에 대한 소유가 가능하여 개별 등기나 분리 매매가 가능한 형태입니다. 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 또는 연립인지 확인할 수 있습니다.각 호실별로 단독 세대로 구성이 가능하나 청약을 위한 무주택 세대주가 되려면 거주자의 나이가 만30세가 넘거나 결혼을 했거나 소득기준 중위소득 40%이상으로 독립된 생계를 유지할 수 있어야 합니다.
부동산
Q. 타운하우스를 기피하는 이유는 무었인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.타운하우스의 경우에는 단독주택에 사는 것과 유사하게 개인 정원도 가지고 주차장도 있으며 아파트의 관리시스템도 갖추고 있어 생활이 편리하고 위아래 층을 모두 사용함으로 층간 소음에서도 어느정도 벗어날 수 있는 장점이 있습니다.하지만 아파트에 비해 부지가 더 필요하므로 보통 외곽 지역에 적은 세대수로 건설되므로 주변 인프라가 부족하고 공동 관리비가 많으며 가격도 싸지 않다는 단점이 있습니다. 무엇보다도 타운하우스를 찾는 수요가 적어서 시세차익을 누리기 쉽지 않으므로 정원있는 삶을 좋아하고 여러가지 관리를 즐길 줄 아는 부지런함이 있는 사람들에게 적합합니다.
부동산
Q. 전세집 빼면서 매매한 집으로 갈때 전입신고
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금을 받고나면 더이상 주민등록을 유지할 필요가 없으니 바로 새 주소로 전입신고를 하시는 편이 좋습니다. 전입신고와 거주는 대항력을 발생시키고 임차권을 다른사람에게 주장할 수 있게 해주는데 대항력은 전입신고 익일 오전 0시에 발생하므로 가능한 빨리 전입하시는 것이 좋습니다. 전입신고와 더불어 확정일자와 임대차신고도 하셔야 합니다.
부동산
Q. 아파트 부동산 가격 추이에 대한 문의.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보통의 경우 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다.그러나 현재 금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 선반영된 감이 좀 있고 은행들은 금리인하를 거의 선반영했으며, 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 올해안에는 서울의 주요지역을 제외하고는 금리 인하의 영향은 제한적일것 같습니다. 그러나 장기적으로 금리인하가 계속되면 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다. 이는 정부의 특별한 정책이나 대내외 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.
부동산
Q. 월세로 방 구하는 중인데 융자금 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최우선변제 대상인데도 주택가액 1/2한도에 걸려 보증금을 전액 변제 받지 못하는 경우는 많지 않습니다. 그러나 일부 변제받지 못하는 경우가 발생할 수도 있으므로 주의하셔야 합니다. 현실적으로 보증금을 돌려받기 위한 좋은 수단은 전세보증보험에 가입하는 것인데, 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않으며 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
부동산
Q. 요즘 전세사기로 인해서 말이 많던데 전세 계약을 할 경우 계약 전 어떤 사항에 유의를 해야 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하기 위해서는 계약전부터 서류를 잘 확인해 보셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증보험 가입이 필요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하며 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 아파트는 보통 몇세대정도 있는 아파트가 좋은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로 대단지 아파트의 기준은 정해져 있지 않습니다만, 일반적으로는 500세대 또는 1000세대 이상을 대단지로 보는 경우가 많습니다. 일반적인 경우 대단지 아파트는 세대당 관리비도 작은 단지보다 낮고 시세 확인이 잘 되기에 거래도 용이하며, 많은 사람들이 모이기에 주변에 편의시설이 많이 생겨나고 자체 커뮤니티 시설을 만들기도 쉬워서 생활이 편리하고 사람들의 선호도가 높습니다.
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Q. 5만가구를 서울에 공급한다고하는데 집값이 안정될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.5만 가구면 많은 수량이며 집값 안정에도 도움이 될 수 있습니다. 그러나 문제는 실제 공급되기 까지 많은 단계를 거쳐야 하고 토지구입, 주민들의 민원처리, 각종 인허가 처리 등 수많은 사항들을 처리해야 되므로 언제 실제로 공급될 지 알 수 없는 사항을 가지고 주민들을 안심시키기에는 당장의 주택 부족 문제를 해결할 수 없어 해결책이 되지 않는 것입니다.