안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 집 매매시 주택청약 통장 질문 드려요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 경쟁률이 올라가면서 오랜기간 청약통장에 불입만 하게 되는 경우가 많습니다. 그렇다고 청약통장의 돈을 인출하려면 해지를 해야 하므로 현실성이 떨어지니, 현실적으로 가능한 방법은 청약통장을 담보로 대출을 하는 것입니다. 청약통장 담보대출은 이자율이 낮고 청약통장의 기능은 살릴 수 있어 유용한 수단이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 원룸퇴실전세금전세금전세금전세금
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 보증금을 돌려주지 않으면 퇴실하지 않는 것은 정상입니다. 임차권을 주장하기 위해서는 전입신고와 더불어 거주가 필요하므로 거주를 해야 돈을 돌려달라고 주장할 수 있는 힘이 있는 것입니다. 다만 이렇게 하여 계약일자보다 연장하여 거주하게 되면 거주한 만큼의 월세를 지불해야 합니다.
부동산
Q. 미관지구안에서 건축물을 건축할수 있는 경우는 어떤경우인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미관지구인 경우 도시의 경관보호 및 개선을 위해 건축물의 높이, 외관 디자인, 색체 등에 대한 규제를 받습니다. 건축이 안되는 것은 아니지만 여러가지 규제를 받으며, 건축법에 따라서 도로경계로부터 3m 까지 건축한계선이 있어 3m를 벗어나 건물을 배치해야하며, 조망가로미관지구에 건축물이 걸릴 경우 6층까지 건축물 높이가 제한 됩니다. 중심지, 일반, 역사문화(4층 이하),조망가로 미관지구(6층 이하) 등이 있으며 세부적인 사항은 해당 지역의 조례를 확인해야 합니다.
부동산
Q. 아파트 층 별로 가격이 다른 이유는 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 층에 따라서 일조권, 조망권 등에 차이가 나고 저층인 경우에는 매연, 소음 등 주변 영향을 받게 되어 대체로 고층을 선호하므로, 가장 선호되는 로얄층을 최고로 하여 층별로 차이를 두고 판매하게 됩니다.
부동산
Q. 악성미분양의 기준은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.악성 미분양은 미분양 중에서도 공사가 준공된 후에도 분양이 되지 못하는 것을 말합니다. 이렇게 준공후에까지 분양이 되지 않으면 대금이 회수되지 않아 건설사에게는 치명적이기에 어떻게든 분양을 하기 위해 노력을 하게 됩니다.국토교통부가 발표한 9월 주택통계에 따르면 24년 9월 전국 준공후 미분양 주택은 1만 7천여 가구로 2020년 8월 이후 4년 1개월 만에 가장 많은 수준 입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인 중개사 협회에 가입을 하지 않아도 거래 할수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 협회에 의무적으로 가입할 필요는 없으며 다른 보증보험에 가입되어 있으면 중개 거래가 가능합니다. 그러나 보통은 협회 회원으로 등록하고 공제에 가입하여 업무보증설정을 하게 됩니다. 협회에 가입하면 공인중개사들의 거래 정보망인 한방을 무료로 사용 가능 합니다.
부동산
Q. 전세사기는 어떻게 가능한건가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데, 전입신고의 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우 등도 있습니다.다양한 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며, 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
부동산
Q. 전세 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 사항이 무엇인가요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약서 작성할 때는 작성에 앞서 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하셔야하고, 근저당권이 있다면 잔금일 이전에 근저당권 말소 및 전입신고 익일 까지 다른 권리관계 설정 금지 특약을 넣으시고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 법인이고 종업원이 있는 임대인은 특히 유의하셔야 합니다. 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 전세 보증금관련한 대출을 하실 때는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 만일을 대비하여 전세 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험 시에 이어플러그 사용 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험에서 이어폰 등은 사용 불가하지만 이어플러그라면 사용 가능 합니다. 시험 현장에서 발생하는 소음 등을 차단할 수 있어 집중력 향상에 도움을 줄 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 대출 규제는 완화 가능성이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부의 가계대출 증가를 막기위한 대출규제 정책으로 인해 거래량이 줄고 집값 상승세가 좀 주춤하는 상황입니다. 10월 아파트값은 보합 수준이고 전세값은 소폭 상승중인데 특히 수도권과 지방의 격차가 심해지고 있으며 수도권내에서도 선호지역과 비선호지역간의 격차가 벌어지고 있는 중입니다. 앞으로도 이러한 상황은 집값이 안정될 때까지 당분간 지속될 것으로 예상되며 금리인하와 경제상황 그리고 정부의 정책 변화에 따라서 상황은 달라질 수 있을 것입니다.