안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 계약금내는 시점에 일반적으로 근저당 말소가 어렵나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금을 활용하여 근저당을 말소하는 계약도 흔히 이루어지기는 하지만, 임대인이 약속을 지키지 않으면 현실적으로 곤란한 상황이 될 수도 있어 주의하셔야 합니다. 근저당은 먼저 말소하고 전입신고와 확정일자를 받아야 선순위로 우선변제권을 얻을 수 있기때문에 반드시 순서를 지켜야 합니다. 따라서 이에대한 특약으로 "임대인은 잔금 수령일자에 대출금을 전액 상환 후 근저당을 말소시키고, 전입신고 익일까지 근저당 말소된 상태를 유지한다" 그리고 "이를 위반했을 시에는 계약을 해제하고 전세보증금을 돌려주며 계약 해제로 인한 손해를 배상한다."등을 기록할 필요가 있습니다. 그리고 이와같은 경우 사전에 임대인의 은행에 근저당 상환금액을 확인하여 임차인이 직접 은행에 상환하여 말소 진행하고 잔액을 임대인에게 송금할 수 있도록 사전에 조율하여 법무사와 공인중개사 입회하에 진행하는 것이 좋습니다. 특약에도 이러한 사항을 기록해야 겠지요.
부동산
Q. 주택청약을 한4년간 2만원씩하고 있는데 지금 해지하는게 날까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 경기는 계속해서 변화하며 향후 금리인하가 되면 부동산 시장이 우상향 할 수도 있습니다. 주택청약을 2년이상 24회이상 납입하셨다면 추가적인 납입을 하지 않아도 되니 유지하고 계시는 편이 좋을 듯 합니다. 2024년 3월 24일 “주택공급에 관한 규칙”이 개정되어 혼인신고 전 배우자의 청약당첨, 주택 소유 이력이 있어도 본인은 청약이 가능하게 되었으며, 부부 모두 당첨 이력이 없으면 배우자의 보유기간이 합산되고 부부의 중복청약을 허용하게 되었으니 2024년 3월 25일 이후로는 부부가 모두 통장을 갖고 있는 편이 좋습니다.
부동산
Q. 전세 계약이 2년 동안에 친하고 전세 계약 2년이 지난 뒤에 연장을 해서 보통 4년까지 살잖아요 4년이 지나서도 집주인이 보증금을 못 내 주거나
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약기간이 지나도 보증금을 받을 수 없을 것 같으면 관련 근거를 만들기 위해 문자/통화기록 등을 남기고 내용증명을 발송해야 합니다. (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 전세보증금에 대한 이자, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다. -> 임차권등기도 계약기간 종료가 되어야 신청할 수 있는 것이므로 그 신청을 위해서도 관련 근거 필요) 전세 만료에도 보증금 상환이 되지 않으면 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기가 되기 전 잠시라도 퇴거를 하면 권리 순서가 변동되므로 반드시 등기가 된 후에 이사를 하셔야 합니다.임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다.임차권등기에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않으면 전세보증금반환소송을 진행합니다. 승소했을 때 임대인이 보증금을 순순히 돌려주면 좋겠지만 그렇게 되기 어려운 경우가 대부분이므로 강제집행하여 경매를 통해 보증금과 지연이자 등을 환수하며 소송비용청구도 실시합니다. 경매를 진행하게 되면 시간이 많이 소요되기 때문에 사전에 전세보증보험에 가입해 두시는 것이 현실적인 해결 방안이며 전세보증보험 가입이 안되는 집에 들어가지 않는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 계약만료전 전세세입자가 나간다는경우?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자가 계약보다 먼저 나가겠다고 해도 기존 계약이 유효하므로 계약종료시까지 전세보증금을 돌려줄 필요 없습니다. 일부 월세가 있다면 월세도 부담해야 합니다. 한달정도 더 거주하겠다하는 것도 실거주 목적이라면 거절 할 수 있습니다. 그런데, 실거주 여부는 임대인이 직접 증명해야 하고, 실거주하겠다고 하고나서 다른 세입자를 들이게 되면 전 임차인이 고발할 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 함에 주의하셔야 합니다.
부동산
Q. 주택청약은 무조건 드는게 좋나요?,
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부에서 청약통장 제도 개편을 하여 납입한도를 월 10만원에서 월 25만원으로 상향하였습니다. 이렇게 됨으로서 주택도시기금 규모가 확대될 것이고 무주택 청년층이 청약시장에서 유리해 질것이라는 분석입니다. 통상 저축총액 1200만~1500만원선이 당첨선으로 여겨졌는데 이 금액도 상향될 것이고, 매월 25만원씩 저축하면 300만원의 한도를 채워서 소득공제를 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 열심히 저축하신 만큼 기다리시다가 좋은 기회가 올때 사용하시면 될 것입니다. 요즘 미분양으로 인한 무순위 청약은 주택청약 없이도 청약이 가능하지만, 이런 곳은 대체로 인기가 없는 지역인 경우이므로 주택청약을 현명하게 이용하시는 편이 좋습니다.
부동산
Q. 부모님명의 상가에 사업자등록이 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 계약자와 사업자등록 명의자가 반드시 같을 필요는 없습니다만, 다른 경우에는 전대차에 대한 임대인의 동의가 필요하며 동의를 받지 못하면 사업자등록이 불가합니다. 본인 건물이 아닌 경우에는 사업자 등록시 사업자 명의로 계약한 임대계약서가 첨부됩니다.
부동산
Q. 사당역에 생긴다는 복합환승센터는 정확이 어떤거죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사당역 복합환승센터 개발 사업은 서울교통공사가 보유한 서초구 방배동 사당주차장 용지에 복합환승센터를 짓는 사업인데 인근 방배동 고급 브랜드 아파트들의 건축과 더불어 2026년도 착공을 목표로 진행되고 있습니다. 잠실광역환승센터와 유사한 교통시설과 더불어 주거 및 업무시설을 함께 건설하여 서울시내의 대중 교통 이용량 최고 수준인 사당역을 비롯한 인근 버스 정류장 이용객들의 편의가 증진되고 상습 교통 정체 구간인 사당역 일대 교통 혼잡 해소에 도움이 될 수 있습니다. 그러나 사당역 복합환승센터 부지는 임시저류조로서 집중호우시 침수 피해 예방역할을 해왔기에 침수피해를 막는 조치를 우선 해야하고 무단점유자들과의 소송 문제도 얽혀있어 추진이 쉽지는 않아 보입니다.
부동산
Q. 상가 폐업예정일때 언제까지 주인한테 알리면되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가임대차는 임차인이 계약 만료 6개월전에서 1개월전 사이에 통지를 하면 기간 경과에 따라 계약이 종료될 수 있습니다. 이 경우에는 원칙적으로 남은 계약기간 동안은 월세를 내야 하는데, 그 사이에 후속 임차인을 구해서 넘긴다면 나머지 기간 동안 월세를 납부하지 않을 수 있습니다. 만일, 묵시적 갱신으로 영업중 폐업을 하는 경우에는 임차인은 언제든지 계약종료를 통지할 수 있으나 3개월 후에 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 어떻게 한블럭 차이로 물가가 다를 수가 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.블럭차이도 있겠지만 매장의 규모 차이때문에 가격 차이가 많은 경우일 것입니다. 대부분의 경우 대형 상점의 경우는 많은 물건을 일시에 구매해서 팔기 때문에 가격이 저렴할 수 있지만, 작은 소매점인 경우 소량의 물건을 구매해서 팔기에 원가 자체가 비싸게 들어오므로 여기에 마진을 붙이면 비싸질 수밖에 없는 구조를 가지고 있습니다.
부동산
Q. 아파트 고층으로 갈수록 수압이 낮다는데 실제로 수압이 낮나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중력급수방식인 경우 고층으로 갈 수록 수압이 낮아지게 됩니다. 아파트 같은 경우 대부분 옥상에 물탱크가 있고 이 물탱크에서 중력에 의해 각 가정에 물이 공급되므로 저층은 낙차가 크기에 수압이 높습니다만 고층은 낙차가 적기에 수압이 낮게 됩니다.