안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 임대사업자 등록한사람은 전세못사나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1세대 1주택자가 본인의 주택을 임대를 내주고 전세로 거주할 수 있습니다. 이 경우 공시가격 9억이하인 경우에는 임대소득에 대해 비과세 대상이며 사업자등록하지 않아도 되고 소득세 신고도 필요 없습니다.
부동산
Q. 주택청약 25만원 납입이 부동산에 미치는 영향을 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 납입 인정금액이 25만원으로 상향되면서 부담을 느끼는 사람들이 많이 있습니다. 공공분양 당첨을 노리는 청약통장 가입자들은 (공공분양, 국민주택 중 노부모 특공 및 일반공급) 납입 인정금액을 올려야 하는데 부담을 느끼고 포기하는 사람들이 있으므로 25만원으로 상향하게되면 당첨 확률이 올라갈 수 있으며, 소득공제 한도가 300만원으로 상향되므로 소득공제(총급여 7000만원 이하) 를 받을 수 있어 유리합니다. 그러나 이러한 상황은 일부에 그칠 것이므로 부동산 시장 자체에 미치는 영향은 제한적이 될 것이라고 생각합니다.
부동산
Q. 취득세 중과대상 주택수에 상속주택이 언제 포함되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.그렇습니다. 2020.8.12 이전에 상속받은 주택이 있는 경우, 20.8.12일 시행된 지방세법 시행령에 따라서 시행령 시행 이후 5년 동안인 20.8.12에서 25.8.11일 까지 주택수에서 제외됩니다.
부동산
Q. 주임사 월세 3개월 연속 연체에 해당 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차의 경우 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 현재 3개월 연속 미납 실적이 있으므로 갱신계약을 거절하실 수 있습니다. 임차인이 2기 이상에 해당하는 미납을 하고 있는 상태(현재)라면 계약해지를 할 수도 있습니다.
부동산
Q. 전세 계약이 4개월 남아 전세 연장을 하려고 하는데, 그 사이에 집이 팔리면 전세계약갱신청구권을 사용하지 못하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.23년에 1년 계약으로 살고 계시는 경우라면 계약갱신청구권이 아니라 그냥 2년 거주를 주장하시면 됩니다. 주택임대차보호법에 의해 임대차 존속기간은 2년이므로 계속거주가 가능하고 집주인이 변경되더라도 계속해서 임차권을 주장할 수 있으며, 2년이 경과하기 6개월전에서 2개월전 사이에 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 사용할 수도 있습니다.그러나 만일 22년에 2년 계약으로 살고 계시는 경우이고 계약종료 2개월전까지 새로운 집주인이 등기완료하게되면 계약갱신청구권에 대해 거부할 수 있으므로 이런 경우라면 현재 계약이 종료되는 시점에 퇴거 하셔야 합니다. 그러나 이 기간이 넘어가면 새로운 집주인은 계약갱신청구권을 거절 할 수 없습니다.
부동산
Q. 주택 청약에 대해 질문하려고 합니다!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유주택자인 경우 민간분양 추첨제 청약에서 75%는 무주택자에 우선 공급되지만 25%는 당첨될 경우 해당 1주택 처분조건 서약자에게 우선 공급을 하므로 여기에 지원해 볼 수 있습니다. 1주택자는 청약가점에서 무주택기간에 대한 점수가 0이 되므로 가점이 낮아서 경쟁력이 떨어집니다만, 최근 규제지역 해제로 세대원 청약이 가능한 청약이 있으므로 모집공고문을 잘 살펴볼 필요가 있습니다. 자녀가 세대주이고 만60세 이상 부모가 주택을 보유한 유주택 세대원인 경우 자녀를 무주택으로 간주합니다. (단 노부모부양 특공은 불가)
부동산
Q. 오피스텔,빌라,아파트,원룸의 차이점?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라는 주택법상의 용어가 아니며 보통 다세대주택을 빌라라고 하는데, 다가구주택(원룸)이나 연립주택도 빌라로 통칭해서 부르기도 합니다. 단독주택으로 분류되는 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하에 바닥면적의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유하여 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태로서 흔히 원룸이라고 불립니다.“빌라”라고 불리는 다세대주택은 바닥면적 합이 660m2 이하이고 층수가 4개 층 이하인 공동주택을 말합니다.연립주택은 1개동 각 층 바닥면적 합이 660m2을 초과하고 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다. 반면 아파트는 주택으로 사용되는 층이 5층 이상인 경우 아파트라고 합니다.오피스텔은 주거용으로 활용되는 비중이 높고 주택의 한 유형처럼 활용되고 있으나, 법상 주택과는 다른 건축물로 분류되어 주택과 관련된 여러 가지 규제 및 규정이 적용되지 않으며, 건축법에서는 일반업무시설로, 주택법은 준주택으로 분류 되며 최소 층수에 대한 규정이 없으나 용적률이 높게 적용되므로 보통 고층인 경우가 많습니다.
부동산
Q. 부동산 담보대출 받은금액에 5천만원이 추가되어서 근저당이 잡혀있던데 어딴금액인지 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본은 부동산에 대한 표시와 소유권 및 각종 권리관계가 표시된 공적 장부인데, 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 경우 돈을 받을 권리인 채권이 은행에게 주어지는데 이 권리가 등기부상에 보통 “근저당권설정”이라고 표시되고 최고로 받을 수 있는 금액을 “채권최고액”이라고 표시하게 됩니다.빌려준 돈을 갚지 않는 경우 은행은 부동산에 대한 경매를 신청하여 매각 대금에서 채권에 해당하는 금액을 찾아갈 수 있는데 이런 경우 이자와 경매관련 비용들이 추가로 발생하므로 근저당 채권최고액은 보통 대출금의 120%으로 설정됩니다. 따라서 이런 추가비용으로 5천만원이 추가된 것으로 보이는데, 실제 집행되면 이런 금액까지 지출되므로 채권최고액까지 지출 될 수 있다고 알고 계셔야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 인터넷 확정일자에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고나 확정일자 모두 알아서 자동으로 되지는 않습니다. 전입신고는 정부24에서 하면되고, 계약 후 가능한 신속히 (당일 가능) 온라인 "부동산거래관리시스템"에 접속하여 계약 신고를 하면서 확정일자를 받으면 편리합니다. (서명이나 날인된 임대차계약서만 있으면 바로 등록 가능하고 공인인증서, 입금증/통장사본 등 입증서류를 준비하여 입력하면 됩니다.)
부동산
Q. 청약 당첨 매물이 전매 제한이 있는 것과 없는 것의 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전매제한은 청약시장이 과열되어 전세를 끼고 갭투자를 하는 투기성 청약을 막기위해 실거주 의무와 같이 도입되었었는데, 아파트 청약에 당첨되고나서 일정기간 매매를 할 수 없게 제한하는 것을 말합니다. 분양권일때 적용되며 입주자로 선정된날 (당첨자 발표일)부터 기산되는데 본인 앞으로 소유권 이전 등기가 완료되면 기간이 부족해도 경과한 것으로 봅니다. 현재 전매제한 기간은 규제지역인 강남3구와 용산구는 3년(수도권외 1년), 분양가상한제 적용주택 3년(수도권외 1년), 과밀억제권역은 1년, 공공택지 조정대상지역(위축지역) 6개월, 그 외의 지역 6개월로 많이 완화되었으나 실거주의무와 높은 양도소득세가 걸림돌로서 작용하고 있습니다. 규제가 없는 지역은 투기가 없는 지역이라고 보시면 됩니다.