안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 땅과 같은 토지로 대출을 받을때 그 기준은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지의 경우 대출을 위해서는 토지의 감정평가가 필요하며, 대출자의 신용도와 상환능력(소득 수준) 등을 고려하여 대출이 진행 됩니다. 대출한도는 금융기관의 정책 및 개인의 신용도에 따라 다르게 적용됩니다.
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Q. 부동산 상업지구의 뜻이 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따라서 전국토를 용도에따른 용도지역으로 구분하는데 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역으로 나누어 지고 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어 집니다. 상업지역은 상업 및 그밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역으로서, 도심,부도심의 상업 및 업무기능을 확충하기 위한 중심상업지역, 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하기 위한 일반상업지역, 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위해 필요한 유통상업지역, 근린지역에서 일용품 및 서비스의 공급을 위해 필요한 근린상업지역으로 구분 됩니다.
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Q. 아파트 저층 고층 어디가 더 좋나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대부분의 매수자들은 아파트에서 고층을 선호하는데, 이는 고층에서 내다보는 탁 트인 시야가 사람의 기분을 좋게 해줄 뿐 아니라, 햇살이 환하게 들어오고 통풍도 잘되어 여름에도 시원한 바람이 들어오는 쾌적한 환경이 되기에 사람들이 선호하는 것입니다. 여기에 반대되는 조건이기에 저층아파트가 인기가 없게 됩니다. 아파트 단지 안에 있는 저층의 경우 건물에 막혀 답답하고, 채광시간 부족으로 에너지 효율이 나쁘고 외부에서 쉽게 보여 사생활침해 소지가 있고 벌레, 담배냄새, 매연, 소음 등 주변의 영향을 쉽게 받을 수 있습니다. 창호가 발달하지 못했던 구축아파트에서 특히 문제가 부각되는데 배관 등이 노후되어 더 문제가 쉽게 발생합니다. 그러나 상대적으로 저렴한 가격에 층간 소음을 지적 받을 일이 없으며 출퇴근 시간 엘베를 기다리지 않아도 되는 등 여러가지 장점도 있습니다.
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Q. 상가 다년 계약일 때 매 년 인상 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가임대차 계약을 2년으로 계약하였더라도 쌍방이 합의하여 매년 5%씩 보증금(또는 차임)을 올리는 것으로 합의하여 계약서에 반영하였다면 인상이 가능합니다. 상한선내에서 물가상승률을 반영하여 매년 올리기로 합의하는 것도 가능합니다. 계약 연장시 임대료에 대한 의견 차이가 있다면 법적으로 해결해야 할 것입니다. 만일 보증금액(환산보증금액)이 일정금액을 초과 (서울의 경우 9억원)하는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 않으므로 5%이상의 인상도 가능합니다.
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Q. 맘에드는 빌라 전세를 발견했는데 근저당이 9억이 잡혀있는데 계약해야될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당은 먼저 말소하고 전입신고와 확정일자를 받아야 선순위로 우선변제권을 얻을 수 있기때문에 반드시 순서를 지켜야 합니다. 따라서 이에대한 특약으로 "임대인은 잔금 수령일자에 대출금을 전액 상환 후 근저당을 말소시키고, 전입신고 익일까지 근저당 말소된 상태를 유지한다" 그리고 "이를 위반했을 시에는 계약을 해제하고 전세보증금을 돌려주며 계약 해제로 인한 손해를 배상한다."등을 기록할 필요가 있습니다. 그런데 이렇게 특약을 걸었다해도 집주인이 마음을 먹고 위반하면 방법이 없으므로 법무사와 공인중개사 입회하에 근저당 말소 진행이 된 것을 보고 중도금 및 잔금을 진행하시는 등 실시간으로 진행을 확인해야 합니다.
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Q. 집주인이 전세 자금이 없다면서 전세 자금을 주지 않을 때는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금을 돌려주지 않을 때 가장 효과적인 것은 전세보증보험을 활용하는 것입니다. 그러나 전세보증보험에 가입하지 않았으며 계약만료에도 보증금 반환이 되지 않는 경우에는 내용증명을 발송하고 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 또한 전세보증금 반환 청구 소송도 진행하실 필요가 있습니다.
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Q. 경매로넘어갈예정인데요..!..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매는 배당요구종기일까지 권리를 주장하여 배당요구를 하게 되는데 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 돈을 받고 나가겠다는 뜻이고 배당요구를 안 하면 그대로 전세집에 살겠다는 뜻이니 배당신청을 하신 상태에서는 퇴거를 하셔야 합니다. 낙찰자는 인도명령을 신청하게되므로 사실상 배당 기일 후에는 배당 받고 이사 가셔야 합니다. 그러나 낙찰자가 없는 경우에는 점유를 계속할 수 있습니다.
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Q. 재가발을 반대했는데 비율이 넘어 아파트가 재개발되면 어떻게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 동의율이 규정치를 넘어서게 되면 동의하지 않은 사람들도 조합원이 되며, 입주권을 받을 지 현금청산할 지 결정을 하게 됩니다. 분담금을 내기 어려운 경우에는 현금 청산을 하거나 분양권 매도, 집단 대출 또는 전세입자 유치하여 분담금을 납부하는 방법 등이 있습니다. 분양권 매도가 적절한 방법 중 하나 입니다.
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Q. 지역주택조합 아파트가 문제가 많음에 불구하고 계속 조합원 모집을 하는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식입니다. 지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다.정부에서도 토지도 없이 사업을 진행하는 것이 무리가 있기 때문에 95%라는 다소 무리한 규정을 두고 있지만 그렇다고 주민들이 요청하는 것을 무시할 수는 없기에 제도를 보완해 나가고 있는 것입니다.
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Q. 인구가 줄어들고 있다고 하는데 서울 뿐 아니라 서울 외곽으로 매년 아파트를 엄청 짓고 있는데 왜 서울시는 주택공급이 부족하다고 하는걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울 주요지역 위주로 아파트를 중심으로하여 가격이 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 서울의 아파트 호수가 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하기 때문입니다. 또한 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 전세가상승, 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 서울 주요지역 위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 수요가 생겨서 공급이 필요하게 될 수 밖에 없습니다.