안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 물건을 빨리 팔기위해 이용하는 사이트가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트나 주택 매매를 하시려면 네이버 부동산이나 한방, 원룸이나 빌라인 경우에는 직방, 다방 등을 많이 이용합니다. 하지만, 보다 적극적으로 매매하기를 원하신다면 공인중개사에 의뢰하시는 편이 좋습니다.
부동산
Q. 아파트 분양권 공동명의로 전환할경우 잔금납입 전에만 하면 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 계약 후 준공전까지 분양권을 공동명의로 변경할 수 있습니다. 그런데, 아파트를 공동명의로 하려면 분양권 상태에서 중도금 대출전에 변경하는 것이 가장 좋습니다. 공동명의로 변경하게되면 증여가 되므로 증여계약서를 작성하고 물건 소재지 시군구청을 방문하여 증여계약서에 검인도장을 받아야 합니다. 공동명의로 변경한 분양계약서 작성을 위해 분양사무실을 들러야하고 세무서를 방문하여 증여세 신고도 해야 합니다. 중도금 대출전이라면 입급된 계약금이 증여세 신고금액이므로 부담이 덜합니다.
부동산
Q. 종부세는 이중 과세인가요?? 보통 부동산을 거래할 때 다 세금을 지불하는 데... 부동산을 더 가지고 있다고 세금을 더 붙인다면...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보유한 재산에 대한 과세라는 점에서 재산세와 중복되므로 위헌소지가 있다하여 행정소송이 이루어졌으나 헌법에 위반되지 않는다는 헌법재판소의 결정이 지난 24년 5월 30일 있었습니다. 헌재에서는 부동산의 과도한 보유와 투기적 수요등을 억제해서 조세부담의 공평을 실현할 수 있고 다주택자나 고가 주택 소유자의 경제적 능력이 1주택 또는 무주택 소유자보다 높을 가능성이 큰 점을 고려할 때 종부세 조항들이 다주택자를 달리 취급하는데 합리적인 이유가 있어 조세평등주의에 위반되지 않는다고 판시했습니다. 즉, 이중과세적인 측면이 없지는 않으나 조세 형평성에 따라 과세하는 것입니다.
부동산
Q. 아파트와 빌라는 어떤 차이가 있는지 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라는 주택법상의 용어가 아니므로 어떤 주택인지 건축물대장에서 확인해 봐야 합니다.보통 다세대주택을 빌라라고 하는데, 다가구주택(원룸)이나 연립주택도 빌라로 통칭해서 부르기도 합니다.단독주택으로 분류되는 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하에 바닥면적의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유하여 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태로서 흔히 원룸이라고 불립니다.다세대주택은 바닥면적 합이 660m2 이하이고 층수가 4개 층 이하인 공동주택을 말하며, 연립주택은 1개동 각 층 바닥면적 합이 660m2을 초과하고 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다. 다세대주택과 연립주택 모두 공동주택이며 아파트와 같이 개별 등기가가 되어 분리 매매가 가능합니다.주택으로 쓰이는 층수가 5층 이상인 경우에는 아파트로 분류 됩니다.
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Q. 구형 아파트 구조의 장점은 무엇인가요?!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.초기의 아파트는 발코니에 창호를 설치할 수 없고 단순한 전망대 및 수납이나 피난 등의 공간으로 그다지 쓸모 있는 공간이 아니고 실외 돌출부로서 전용면적 이나 공급면적 어디에도 포함되지 않는 서비스 면적 이었습니다. 그동안 점점 설계도 개선되고 법도 개정되어 이제는 발코니에 창호를 설치하고 난방 등 설비를 갖추어 사실상 실외가 아닌 실내로 구성할 수 있게되었지만 세금 기준은 그대로 이어져 아파트에서 아주 중요한 부분을 차지하게 되었습니다.사실 구축아파트는 주거를 해결하기 위한 목적이 강해서 단순하게 건축했기에 장점이 별로 없습니다. 굳이 찾자면 매매가격이 저렴하고 이미 안정적으로 형성된 주거환경이 좋으며 재건축으로 인한 투자수익을 얻을 수 있다는 것 정도일 것입니다.
부동산
Q. 다른나라에도 없는 전세제도가 우리나라에만 있는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에는 예전부터 토지나 건물을 대상으로한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었습니다. 그러다가 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다. 하지만, 전세사기로 인한 피해가 심각하다보니 폐지론이 힘을 얻고 있는 상황이 되었습니다.
부동산
Q. 기준금리 인하와 정부의 대출 규제가 겹칠때 부동산 상관관계는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 되는데, 현재 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화에다가 금리인하에 대한 기대감이 집값 상승에 선반영된 감이 좀 있어서 집값 상승이 주춤하고 있는 상황입니다. 향후 기준금리가 계속 내려가면 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 가격이 우상향 할 수 있으며 정부의 규제도 한계가 있을 수 있기에 일시적으로는 하락하더라도 결국은 상승으로 갈 것으로 예상됩니다. 그러나 경제상황과 정부의 정책 그리고 금리 등이 종합적으로 적용되어 집값이 결정될 것이므로 방향은 유동적이 될 수 있으며 기준금리도 상황에 따라서 조정이 될 것이므로 몇번이 될지는 알 수 없습니다.
부동산
Q. 2013년 아파트 공동명의 이력이 있으면 생애최초 청약 안될까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.과거주택 소유자라면 생애최초가 불가합니다. 그러나 상속인 경우 소수지분권자의 경우에는 무주택으로 볼 수 있으며 이 경우에는 생애최초 청약 가능합니다. 그러나 증여인 경우에는 주택수 제외가 안되므로 청약 불가합니다.
부동산
Q. 임대인이 미성년자인데 학생이어서 임대차계약에 못오고 부가 참석한다고 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 관련한 계약은 중요한 사안이므로 본인이 참석하는 것이 좋으나 피치못할 사정이 있을 때는 대리인이 위임을 받아 계약을 진행할 수도 있습니다. 대리인은 위임장과 발급 3개월 이내의 인감증명서, 신분증 사본을 가지고 참석해야 하며 대리인 본인의 신분증도 지참해야 합니다. 임대인인 경우에는 등기부등본도 준비합니다. 위임장에는 인감 날인 과 위임의 범위가 명확히 구체적으로 기재되어있어야 분쟁의 소지가 없습니다. 대리인에 의해 진행되더라도 입금 통장은 계약 당사자의 통장으로 해야 문제의 소지를 방지할 수 있습니다.
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Q. 고급주택은 일반 주택과 양도소득세가 다른가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고급주택의 개념이 양도소득세에서는 고가주택으로 되어 12억이 넘는 경우 1가구 1주택이라도 12억을 초과하는 부분에는 양도소득세가 과세됩니다.