안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 경작중인 토지 일부 매입 이후 온실을 새로 지으려고 합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황은 부모님께서 해당 토지의 3/4 지분을 소유하시고, 나머지 1/4 지분은 다른 분이 소유하고 계신 공유(共同所有) 상태입니다. 이러한 공유 부동산의 법률 관계에 대해 몇 가지 살펴보겠습니다.1/4 지분에 해당하는 구역을 부모님께서 우선적으로 지정할 수 있는지 여부 :공유 물은 각 공유 자가 지분의 비율로 전체를 사용하고 수익 할 수 있습니다.그러나 공유 상태를 해소하고 특정 구역을 나누어 가지는 것, 즉 공유 물을 분할 하는 문제는 모든 공유 자의 동의가 원칙입니다.만약 협의가 이루어지지 않으면 법원에 공유 물 분할 청구 소송을 제기하여 해결해야 합니다.따라서 부모님께서 3/4의 과반수 지분을 가지고 계시지만, 이 지분만으로는일방적으로 1/4 지분 소유자에게 특정 구역을 내어 달라고 지정할 법적인 우선권은 없습니다. 공유 물의 분할은 원칙적으로 협의에 따르거나, 협의가 안 되면 소송을 통해 해결해야 합니다.공유 지분 과반 이상 소유 및 경작 자에게 우선권이 있는지 여부 :민법에 따르면 공유 물의 관리에 관한 사항은 공유 자의 지분의 과반수로 결정합니다.여기서 관리 행위란 임대차 계약 체결이나 갱신 거절 등과 같이 공유 물을 효율적으로 이용하고 개량하는 행위를 말합니다. 부모님께서 3//4 지분으로 과반수 이상을 소유하고 계시므로, 임대차 계약 종료와 같은 관리 행위는 단독으로 결정할 수 있습니다.하지만 공유 물을 물리적으로 나누는 '공유 물 분할'은 관리 행위와는 다른 차원의 문제입니다. 공유 물 분할은 지분 비율에 다라 현물로 분할 하거나, 여의치 않을 경우 경매를 통해 대금으로 분할하는 방식으로 이루어질 수 있습니다. 비록 부모님께서 과반수 지분 권 자 이시고 오랫동안 경작을 해오셨다고 하더라도, 이것이 1/4 지분 소유자의 동의 없이 특정 구역을 일방적으로 지정하거나 분할 과정에서 무조건적인 우선권을 부여하는 것은 아닙니다. 다만, 공유 물 분할 소송 시 법원에서 여러 사정을 고려할 수는 있습니다.1/4 지분 소유자가 특정 구역 요구 및 시설에 영향을 줄 경우: 부모님께서 새로 온실을 지으시는 것은 소유하신 3/4 지분에 기반한 사용 수익 행위라고 볼 수 있습니다. 공유 자는 자신의 지분 범위 내에서 공유 물 전부를 사용, 수익 할 권리가 있습니다.1/4 지분 소유자가 부모님의 정당한 사용 수익을 방해하거나 새로 지은 시설에 대해 일방적으로 철거 등을 요구할 수는 없습니다.다만 만약 나중에 공유 물 분할이 이루어질 때 온실의 위치가 문제가 될 수는 있습니다. 공유 물 분할은 가급적 현물 분할을 원칙으로 하되, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손 될 염려가 있는 때에는 경매를 명하여 대금 분할을 할 수도 있습니다. 매지 지분의 비싼 매도 가격 문제 :맹지 라서 다른 사람이 매입하기 어렵다는 점을 이용해 1/4 지분 소유자가 시세보다 높은 가격을 요구하는 상황입니다. 그렇지만 안타깝게도 법적으로 공유 자에게 자신의 지분을 다른 공유 자에게 강제로 시세대로 팔도록 강제할 수는 없습니다. 지분 소유자는 자신이 지분을 자유롭게 처분할 수 있습니다.해결 방법은 1/4 지분 소유자와 계속 협의를 통해 합리적인 가격에 매입을 하던지, 공유 물 분할 청구 소송을 제기하는 것입니다. 소송 과정에서 법원이 현물 분할이나 대금 분할(경매)등을 결정하게 되는데, 이 과정에서 1/4 지분이 부모님께 넘어가거나 전체가 경매에 부쳐져 부모님께서 재 매입하시는 결과가 나올 수 있습니다. 다만 소송은 시간과 비용이 소요되므로 신중한 결정이 필요합니다.결론적으로 , 부모님의 과반수 지분은 토지 관리(임대차 종료 등)에 대한 결정권을 부여하지만, 토지의 물리적 분할이나 특정 구역 지정에 대한 우선권을 부여하지는 않습니다. 온실 건축은 부모님의 정당한 사용 수익 행위이지만, 향후 공유 물 분할 시 고려될 수 있으므로 위치 선정에 신 중을 가하시고 가능하면 1/4 지분 소유자와 협의하시는 것이 좋습니다. 1/4 지분 매입 가격 문제는 협상 또는 공유 물 분할 소송을 통해 해결을 모색해야 합니다.
Q. 서울과 지방의 집값 차이가 너무 벌어져서 허탈하네요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.서울과 지방의 집값 차이가 너무 벌어져서 허탈하시고 걱정되시는 마음 충분히 이해됩니다. 최근 서울과 지방 간의 부동산 가격 양극화가 심화되고 있다는 이야기는 여러 곳에서 나오고 있습니다. 지방 아파트 몇 채를 팔아도 서울 아파트 한 채를 사기 어려운 상황이라는 보도도 있었고요, 심지어 서울에서 집값이 가장 낮은 지역과 지방에서 집값이 가장 높은 지역을 비교했을 때도 큰 차이가 나는 경우도 있습니다.이러한 격차가 벌어지는 데에는 여러 복합적인 요인이 작용하는 것으로 보입니다. 말씀하신 것처럼 특정 지역에 대한 선호도가 집중되고, 정부 정책의 영향도 있을 수 있습니다. 전문가들은 서울 내 입주 물량 감소로 인한 전세가 상승이 갭 투자 증가와 매매가 상승으로 이어지는 점, 그리고 향후 금리 인하에 대한 기대감, 또한 취득세나 종합 부동산 세 같은 세제 규제가 다주택 자보다 1 주택 자에게 유리하게 작용하면서 서울과 같은 핵심 지역의 가격 상승을 부추기는 측면 등을 이유로 꼽기도 합니다. 과거 정부의 부동산 정책 유형과 주택 가격 변화를 분석한 연구들도 이러한 정책의 영향을 보여주고 있습니다. 최근 정부에서도 부동산 시장 상황에 따라 규제 완화를 시도하기도 했습니다.앞으로 이러한 현상이 고착 화 될 지에 대한 걱정도 크실 것 같습니다. 현재로서는 서울 도심 개발 계획이나 GTX, 철도 지하 화 등 교통 망 확충 같은 개발 공약들이 서울과 수도권 지역의 가치를 더욱 높일 가능성도 제기되고 있습니다. 물론 부동산 시장은 다양한 변수에 의해 영향을 받기 때문에 미래를 단정하기는 어렵습니다. 현재의 상황을 고려할 때 당분간은 이러한 양극화 현상이 지속되거나 심화될 가능성도 배제할 수는 없을 것 같습니다. 결론적으로 내 집 마련이나 자산 형성에 있어 이러한 격차는 큰 부담과 허탈감을 줄 수 밖에 없을 것 같습니다. 힘드시겠지만, 앞으로의 시장 변화를 잘 살펴보시고 현명한 판단을 위한 노력을 하셔야 할 것 같습니다. 앞으로의 정부 정책, 관공서의 지방으로 이전, 교통의 발전, 전원 생활의 욕구 등이 높아지면 지방도 가격이 올라 갈 것으로 판단됩니다.
Q. 시골에 농막을 설치했다면 어떤 세금을 내야 하는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.농 막이란 주거 목적이 아닌 시설로서 농 작업에 직접 필요한 농 재와 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농 작업 중 일시 휴식을 위하여 설치하는 시설(연면적 20제곱미터 이하)을 말합니다.시골 토지에 농 막을 설치하시거나 새로 구입하실 때 내야 하는 주요 세금은 취득세입니다. 이 취득세는 농 막의 가격이나 시가 표준 액에 따라 계산되며, 일반적으로는 4%의 세율이 적용됩니다. 취득세는 농 막을 취득한 날로부터 정해진 기한 안에 신고하고 납부하시면 됩니다.농 막은 원칙적으로 주택이 아닌 농업 활동을 위한 임시 시설로 분류되기 때문 에,농 막이 있다는 이유 만으로 주택에 부과되는 종합 부동산 세나 재산세가 발생하는 것은 아닙니다. 하지만 만약 농 막을 주거 목적으로 불법 사용하게 되면 문제가 될 수 있습니다. 이렇게 주택으로 인정될 경우, 농지 소유자가 8년 이상 직접 농사지은 땅을 팔 때 받을 수 있는 양도소득세 감면 혜택 등이 제한 될 수 있으니 주의가 필요합니다.따라서 농 막 설치 후 관리와 세금 측면에서는 취득세를 납부하고, 농 막을 본래의 용도대로 사용하는 것이 중요합니다.농 막은 주거 용으로 사용할 수 없기 때문에 주택이 아닙니다. 주거 용으로 설치하면 허가가 되지 않거나 허가가 되었더라도 추후 단속 될 수 있습니다.
Q. 호주는 올해 4월부터 2년간 외국인이 호주 내 기존 주택을 구입할 수 없도록 조치했다는데요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.클레어 오 닐 연방 주택 부 장관은 이 같은 결정을 발표하면서 "신축 주택 구입에는 제약이 없으며 비어 있는 택지를 구입한 외국인 투자자에게는 합리적인 기간 내에 개발을 완료하도록 비축을 막을 것"이라고 발표했습니다.호주 정부가 올해 4월 1일 부 터 2년 간 외국인의 기준 주택 구매를 금지하는 조치를 취한 이유는 치솟는 집값을 잡고 심화되는 주택 난을 해소하기 위한 것으로 보입니다.최근 호주에서는 주택 가격이 크게 오르면서 주택 구입 자금이나 거래 비용에 부담을 느끼는 사람들이 많아 졌습니다.특히 젊은 층과 같은 임대 수요가 많은 계층이 주택 가격 상승의 영향을 직접적으로 받고 있으며, 순 이민(해외 인구 유입)의 증가로 인해 임대 시장의 수요 압력도 높아졌습니다.이에 따라 호주 정부는 주택 시장의 안정을 도모하고 자 국민의 주택 구매 기회를 늘리기 위해 외국인의 기존 주택 매입을 일시적으로 제한하는 정책을 시행하게 된 것입니다. 이 조치는 2025년 4월 1일 부 터 2027년 3월 31일 까지 적용됩니다.결론적으로, 호주의 이번 조치는 자국 내 주택 시장을 안정 시키고 주택 난을 완화하려는 목적으로 시행된 것이라고 이해 하시면 됩니다.
Q. 무주택기간은 언제부터 산정해야 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.무 주택 기간은 청약 신청자 본인과 세대 원 전원이 주택을 소유하지 않은 기간을 의미합니다. 이 기간은 가점 제 점수에 영향을 미치기 때문에 정확한 산 정 기준을 아는 것은 중요합니다.무 주택 기간은 일반적으로 다음 기준에 따라 산 정 됩니다.만 30 세가 되는 날 : 청약 신청자 본인이 만 30 세가 되는 날부터 무 주택 기간이 산 정 되기 시작합니다.혼일 신고일 : 만 30 세가 되기 전에 혼인을 한 경우에는 혼인 신고 일부터 무 주택 기간이 산 정 됩니다.세대 원 전원이 무 주택 자가 되는 날 : 위 1,2번 기준일 이전에 세대 원 모두가 주택을 소유한 적이 없다면, 세대 주를 포함한 세대 원 전원이 무 주택 자가 된 날 부 터 무 주택 기간을 계산합니다.즉, 만 30 세가 넘으셨다면 만 30 세가 된 날 부 터 계산하며, 만 30 세가 되기 전에 결혼하셨다면 혼인신고일 부 터 계산하시면 됩니다.만 30 세가 되기 전에 결혼하지 않으셨다면, 세대 주와 세대 원 모두가 무 주택이 된 날 부 터 계산하게 됩니다.소형.저가 주택 등 예외적으로 주택 소유로 보지 않는 경우도 있으니, 자세함 내용은 주택 청약 관련 법령이나 기관의 안내를 추가로 확인해 보시는 것을 권해드립니다.부적격 원인 1위가 가점 계산임 만큼 부적격 사례도 다양한데요 다음은 무 주택 기간 계산 중에 흔히 할 수 있는 실수들 입니다. 만 나이가 아닌, 일반 나이로 계산한 경우만 19세를 기준으로 무 주택 기간을 계산한 경우본인은 무 주택이나,배우자가 소유한 주택을 반영하지 않고 산정한 경우본인이 만 60세 이상인 유 주택 자라, 무 주택 자로 청약 신청한 경우주택을 소유한 적이 없으나, 분양권을 소유하고 있는 경우