안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 집 매매 후 전입신고일을 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매매 집 계약일(6/2)에 전입 신고를 해도 좋을 까요? :매매의 경우 임대차 계약과 달리 대항 력 유지를 위한 잔금 일이나 이사 당일에 반드시 전입 신고를 해야 하는 것은 아닙니다. 그러나 전입 신고는 '실제로 거주지를 옮긴 날'에 맞춰 하는 것이 원칙입니다. 6월 20 일에 이사를 하실 예정이므로, 6월 2 일은 실제 이사일 보다 상당히 앞선 날짜입니다. 따라서 계약 일에 미리 전입 신고를 하시는 것보다는 실제로 이사하는 날 또는 그 이후에 하시는 것이 일반적 입니다.세대 주가 매매 집으로 전입 신고를 먼저하고 세대 원은 전세 집에 남는 경우 대항 력에 문제는 없을 까요?전세 계약 에서 의 대항 력은 세입 자가 해당 주택에 거주하면서 전입 신고를 마치고 확정 일자를 받았을 때 발생합니다. 만약 전세 집에서 계속 거주하며 대항 력을 유지해야 하는 상황이라면 세대 주나 세대 원 중 한 명이라도 전입 신고가 유지되어야 합니다. 하지만 본인의 경우 6월 25 일에 보증금을 반환 받으실 예정이시므로, 전세 집에서 의 거주를 종료하는 시점입니다. 중요한 것은 새로운 매매한 집으로 이사하신 후 전입 신고를 하는 것입니다. 전세 집 보증금 받은 시점(6/25)에 전입 신고해도 문제가 없을 까요(등기 이전 일로 부 터 14일 이내 조건) ? :전입 신고 기한 14 일은 이사한 날 로 부 터 계산됩니다. 등기 이전 일로 부 터 계산되는 것이 아닙니다. 본인의 이사 예정일은 6월 20일 이므로, 6월 20 일부터 14일 이내인 7월 4일 까지 전입 신고를 완료하시면 됩니다. 따라서 6월 25 일에 전입 신고를 하는 것은 이사 일로 부 터 14일 이내이므로 법적인 기한 내에 해당하여 문제가 없습니다.주택 담보 대출 관련 고려 사항 : 많은 주택 담보 대출 상품은 대출 실행 후 일정 기간(예 : 1개월 또는 2개월)이내에 해당 주택으로 전입 하여 실 거주해야 하는 조건을 요구합니다. 이 조건을 충족했는지 확인하고 위해 은행에서 대출 실행 후 전입 세대 열람 내역 등을 확인하는 경우가 많습니다. 따라서 본인이 이용하시는 주택 담보 대출 상품의 약관을 반드시 확인해 보시는 것이 중요합니다.결론적으로 매매 후 전입 신고는 실제 이사한 날로 부 터 14일 이내에 하시면 됩니다. 본인의 경우 6월 20일 이사 후 7월 4일 까지만 마치시면 법적으로는 문제가 없습니다. 다만, 주택 담보 대출 약관에서 요구하는 전입 시기가 있을 수 있으니 이 부분을 반드시 확인해보시고, 가장 안전하고 정확한 시점은 이사 당일 또는 이사 직후가 될 것입니다. 6월 25 일에 하시는 것도 14일 기한 내이므로 가능합니다.
Q. 가로주택정비 사업에서 이야기 되는 건축협정은 무엇을 의미하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가로 주택 정비 사업에서 건축 협정이란 무엇인지 살펴 보겠습니다.건축 협정은 토지 또는 건축물의 소유자 등이 건축물의 건축, 대 수선, 리모델링 또는 용도 변경에 관한 사항을 건축 협정 구역 지정 권자 와 협의하여 정하는 약정입니다. 이는 여러 필 지를 하나의 구역으로 묶어, 해당 구역 내 건축물에 대해 건축 관련 법규를 개별 필지 가 아닌 구역 단위로 완화하거나 특례를 적용 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 예를 들어, 단독 주택이 밀집된 지역에서 건축 협정을 체결하면 별도의 정비 계획 없이도 개별 필지 단위의 주택 정비가 가능해지며, 주민 스스로 주거 환경을 개선하는 데 활용 될 수 있습니다.가로 주택 정비 사업 에서 의 건축 협정 역할을 살펴보면 : 가로 주택 정비 사업은 소규모 주택 정비 사업의 한 종류로, 노후 불량 건축물이 밀집한 가로 구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 정비하는 사업입니다. 서울특별시가 최근 건축 조례를 개정하여 소규모 주택 정비 사업 구역을 건축 협정 체결 가능 구역으로 명시한 것은 이러한 가로 주택 정비 사업 구역에서도 건축 협정을 활용할 수 있게 되었다는 의미입니다.가로 주택 정비 사업을 진행할 때, 사업 구역 내 여러 필 지에 대한 건축 계획을 개별적으로 적용하는 대신 건축 협정을 통해 통합 적으로 관리하고 특례를 적용 받아 사업 추진의 유연성을 높이고 효율성을 도모할 수 있게 하는 역할을 합니다. 예를 들어 건폐율, 용적률, 대지 안의 조 경, 대지와 도로와의 관계, 건축물의 높이 제한, 주차장 설치 기준 등 건축 관련 규제를 건축 협정 구역 전체에 대해 통합 적으로 적용하거나 완화하여 사업 성을 개선하거나 특색 있는 건축 계획을 수립하는데 도움이 될 수 있습니다.결론적으로, 가로 주택 정비 사업 구역에서 건축 협정을 활용하면 여러 필 지에 걸친 건축 행위를 하나의 계획처럼 통합하여 유연하게 진행할 수 있으며, 이를 통해 사업의 효율성을 높이고 더 나은 주거 환경을 조성하는 데 기여할 수 있습니다.
Q. 최근 수분양자들이 고지의무 위반을 사유로 분양 계약을 취소하는 사례가 늘고 있다고 하는데요...
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대법원은 부동산 거래에 있어, 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험 칙 상 명백한 경우에는 신의 성실 의 원칙 상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 보고 있습니다.특히 대법원은, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래 관행 상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못하였던 상대방에 대하여 는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있다 하더라도 그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론 으로 하고 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없다는 태도를 취하고 있습니다.(대법원 2007.6.1. 선고 2005 다 5812,5829,5836 판결 등 참조)부동산 거래에서 매도인(또는 분양 자)에게 는 '고지 의무'가 있습니다. 이는 계약 상대방이 계약을 체결할지 말지 를 결정하는 데 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 성실하게 알려야 할 의무를 말합니다. 단순히 계약서에 명시된 내용 외에도 여러 가지를 포함할 수 있습니다.고지 의무 범위는 법에 명확하게 일일이 열거되어 있지는 않지만,일반적으로 다음의 내용들을 포함한다고 볼 수 있습니다.물리적 하자에 대한 고지 : 눈에 보이는 하자는 물론, 눈에 보이지 않는 중요한 하자(예 : 누수 균열, 오염 , 석면 문제 등)도 알려야 합니다.법적 하자에 대한 고지 : 소유권 관련 문제, 제한 물 권(저 당 권, 전세 권 등), 건축 법 위반 여부, 용도 지역 제한 등 부동산의 법적 상태에 관한 중요한 사실을 알려야 합니다.사회적. 환경적 요인에 대한 고지 : 부동산의 가치나 거주 환경에 중대한 영향을 미칠 수 있는 주변 환경(예: 혐오 시설 근처, 소음 문제 , 일조 권 침해 등 )이나 해당 부동산에서 발생했던 중요한 사건(예 : 과거 살인 사건 발생 등)도 고지해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.만약 매도 인이 이러한 중요한 사실을 제대로 고지하지 않았다면, 매수 인은 이를 이유로 계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.결론적으로, 고지 의무는 계약서에 명시된 내용 외에 부동산 자체나 그 환경에 대한 중요한 정보로서 매수 인이 계약 여부를 결정하는 데 필수적인 사항들을 포함한다고 볼 수 있으며, 구체적인 범위는 사안 별 중요성과 관련 법리 및 판례를 통해 판단 됩니다.
Q. 집을 살때 등기부등본을 열람해 보고사야
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본 열람 / 발급은 대법원 인터넷 등기소 웹사이트를 통해 온라인으로 간편하게 열람하거나 발급 받을 수 있습니다.등기부 등본에서 확인해야 할 주요 내용 : 등기부 등본은 크게 표제 부, 갑 구, 을 구로 구성되어 있으며, 각 부분에서 중요한 정보를 확인해야 합니다.표제 부 : 부동산의 물리적 현황을 나타냅니다.부동산의 표시 : 건물의 종류(아파트, 빌라, 단독 주택 등), 주소, 면적, 구조 등이 기재되어 있습니다.대지 권의 표시 (집합 건물) : 아파트나 빌라 처 럼 여러 소유자가 함께 사용하는 집합 건물의 경우, 건물이 서 있는 토지에 대한 각 호실의 지분(대지 권)이 표시됩니다.확인 사항 : 등기부 등본에 기재된 주소, 면적 등이 실제 부동산의 현황이나 매매 계약서의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.특히 집합 건물의 경우, 계약서 상의 주소 및 동 호수와 등기부 등본 상의 정보가 정확히 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.갑 구: 소유권에 관한 사항을 나타냅니다.소유자 정보 : 현재 누가 이 부동산의 소유자인지, 언제 어떤 원인(매매, 상속, 증여 등)으로 소유권을 취득했는지 등이 기 재 됩니다. 과거 소유권 변동 이력도 시간 순서대로 나타납니다.가압류, 압류, 경매 개시 결정 등: 소유권에 영향을 미치는 권리들(예: 채무로 인한 가압류나 압류, 강제 경매 개시 결정 등)이 기재됩니다.확인 사항 : 매도하려는 사람이 등기부 등본 상의 소유자와 동일인 인지 신분증과 대조하여 확인해야 합니다. 을 구 : 소유권 외의 권리에 관한 사항을 나타냅니다.저당 권, 전세 권, 임차 권 등 : 주로 담보 권 설정(은행 대출 시 근저당 권 설정 등)이나 전세 권 설정 등 소유권 이외의 권리들이 기재됩니다.확인 사항 : 금융기관의 근저당 권이 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 채권 최고액이 얼만 인지 확인해야 합니다. 이는 매매 대금으로 해당 채무를 상환하고 근저당 권을 말소하는 절차가 필요한지 확인하는 데 중요합니다. 전세 권이나 임차 권 등 다른 권리가 설정되어 있는지도 확인하여 매매 후 새로운 소유자가 부담해야 할 권리가 없는지 살펴야 합니다.열람과 발급의 차이는 열람은 화면으로 내용을 확인하는 것으로, 수수료가 더 저렵하지만 법적 효력이 없습니다. 발급은 출력물 형태로 받는 것으로 법적 효력이 있습니다. 계약 시에는 법적 효력이 있는 발급 서류를 확인하는 것이 안전합니다.결론적으로 집 매매 시 등기부 등본 확인은 매수 인의 소중한 재산을 지키는 가장 기본적인 단계이니 , 꼭 꼼꼼하게 확인하시기를 권해 드립니다.
Q. 아파트나 연립주택 무주택 기산일이 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 주택을 매도하여 처분했을 때 무 주택 신분이 되는 시점은 소유권 이전 등기 접수일 또는 건축물 대장 등본 처리일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.이는 주택 매매 계약서 작성 일이나 단순히 잔금을 주고받은 날이 기준이 되는 것이 아니라, 법적으로 소유권 변동이 등기부나 건축물 대장에 반영되는 시점을 의미합니다. 즉, 매수 자가 소유권 이전 등기를 신청하고 해당 등기가 법적으로 '접수'되거나 건축물 대장에 '처리'된 날부터 매도 인은 무 주택자로 인정받게 됩니다.따라서 잔금을 치르고 소유권 이전에 필요한 서류를 넘겨주는 날과 등기 접수 일이 같은 날인 경우가 많지만, 무 주택 기간 산 정의 정확한 기준 일은 등기 접수일 또는 건축물 대장 처리 일이라는 점을 참고해서 주택 청약을 위한 무 주택 기간의 기산 일을 잡으시면 됩니다.