안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 시스템옵션없는 분양권 매도가격에 영향은 안미치나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 분양권 매도 시 시스템 옵션 선택 여부는 매도 가 에 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로 시스템 옵션(예 : 시스템 에어컨, 빌 트인 가전 등)이 설치된 아파트는 매수 인의 선호도가 높아 매도 가를 높게 책정할 수 잇는 요인이 됩니다. 이는 매수 인이 입주 후 추가 공사를 하지 않아도 되는 편의성과 비용 절감을 기대하기 때문입니다. 에어컨 미 설치와 프리미엄 가격 :시스템 에어컨은 대부분의 신축 아파트에서 기본 설치 품목이 아닌 추가 선택 품목으로 제공됩니다. 따라서 에어컨을 설치하지 않으신 경우,매수인 입자에서는 입주 후 별도로 시스템 에어컨을 설치해야 하는 번거로움과 비용이 발생합니다. 이로 인해 매수 희망자가 해당 비용과 번거로움을 감안하여 매도 가격을 낮춰 달라고 요구할 수 있으며, 이는 분양권의 프리미엄 가격 협상에 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 이것이 반드시 큰 손해로 이이지는 것은 아닙니다.매수 인의 선택 :일부 매수 인은 특정 옵션에 대한 선호가 없거나, 직접 인테리어 계획에 맞춰 원하는 옵션을 설치하고자 할 수도 있습니다. 시장 상황과 경쟁력 :분양권 매매 가는 옵션 유무 뿐만 아니라 금리 인상에 따른 대출이자 부담, 전반적인 재고 주택 시장의 조정 등 다양한 시장 상황에 큰 영향을 받습니다. 주변 신축 아파트와 비교를 통해 매매 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다. 협상의 여지 :옵션 미 선택으로 인한 가격 조정은 매수인 과의 협상을 통해 유연하게 조절될 수 있습니다.준공 시점 매도의 장점 :본인께서 말씀하신 대로 준공 시점이 분양권 매도에 유리한 시점이 될 수 있는 것은 사실입니다. 아파트가 준공되면 실물을 확인할 수 있어 매수 인의 신뢰가 높아지고, 즉시 입주가 가능하기 때문에 매수자 층이 넓어지는 경향이 있습니다.결론적으로, 시스템 옵션을 선택하지 않으셨고 에어컨이 미 설치된 부분은 매수 인이 매도를 결정할 때 고려하는 요인이 될 수 있습니다. 하지만 최종 매매 가는 시장의 흐름과 매수 인과의 협상 등 복합적인 요소에 의해 결정되니 너무 염려하지 마시고, 부동산 시장 동향을 지속적으로 살피시면서 매도 시점을 잘 조절하시면 좋겠습니다.
부동산
Q. 아파트 관리소장은, 몇년 단위로 계약하는게 법인가요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 관리 소장 님의 임기는 법규로 정해진 부분도 있고, 각 단지의 관리 규약에 따라 운영되는 부분도 있습니다.일반적인 계약 기간 : 일반적으로는 1년 단위로 근로 계약을 체결하고 재계약하는 경우가 많습니다. 근로 계약 갱신에 대한 대법원 판례 :기간을 정한 근로 계약이라 하더라도, 근로자에게 계약이 갱신 될 수 있다는 '정당한 기대 권'이 인정될 경우, 갱신 거절이 부당 해고와 동일하게 효력이 없을 수 있다는 대법원 판례가 있습니다. 이는 근로 계약 기간 만료 후에도 관리 소장 님이 갱신 거절의 유효 여부를 다툴 법률적 이익이 있음을 판시한 것입니다.즉 단순 계약 기간 만료 만으로 쉽게 종료되지 않고, 근무의 지속성을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.임기 보장을 위한 노력 :공동 주택의 효율적인 관리를 위해 관리 사무 소장의 근로 계약 기간이 유지될 수 있도록 노력해야 한다는 법률적 취지가 있습니다. 또한 , 서울시 등 일부 지자체에서는 관리 소장의 임기를 2년으로 보장하는 내용을 국토부에 건의하는 등, 빈번한 교체로 인한 업무 파악 부족과 책임감 약화를 방지하기 위한 제도 개선의 목소리도 있습니다.정년 및 동 별 대표자와의 차이 :관리 사무소 장의 정년에 대해 별도로 규정하고 있지 않는 경우도 많으며, 참고로 ' 동 별 대표자'의 임기는 현행 법령 상 2년이며 1회에 한해 중임이 가능하도록 규정되어 있어, 관리 소장과는 구분됩니다.결론적으로 , 관리 소장 님의 근로 계약은 보통 1년 단위로 이루어지지만, 효율적인 관리와 근로자의 '정당한 기대 권' 보장을 위해 계약 연장을 위한 노력과 해석이 중요하게 작용하고 있습니다.
부동산
Q. 주택관리 업체 선정시, 어떤것을 기준으로 주로 평가하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 관리 업체 선정은 대개 입주 대표 회의의 의결을 거쳐 이루어지며, 주로 '주택 관리 업자 및 사업자 선정 지침'에 따라 '적격 심사 제''나 '최저(고)낙찰 제 '등의 방법을 활용하게 됩니다.이 과정에서 다양한 평가 기준이 고려되는데요. 특히 적격 심사 제 에서는 다음과 같은 주요 평가 항목들을 통해 업체를 종합적으로 평가합니다.주택 관리 업체 선정 시 주요 평가 기준==>관리 능력(기업 신뢰도 포함) 기업 신뢰도 :업체의 재무 건전성, 신용 평가 등급, 과거 행정 처분 이력 등이 평가됩니다.부실한 업체 선정으로 인해 발생할 수 있는 문제를 사전에 방지하기 위함입니다.기술력 및 보유 장비 :얼마나 숙련된 기술자와 필요한 장비를 갖추고 있는지도 중요한 평가 요소입니다. 이는 시설물 관리의 효율성과 안전성에 직결됩니다.업무 수행 능력(사업 계획의 적합성 ) 관리 소장의 역량 및 인력 구성 :관리 소장의 경험과 리더 쉽, 그리고 배치될 직원의 전문성은 주민과의 소통과 갈등 관리, 그리고 실제 적인 관리 서비스의 질을 결정합니다. 업체가 제출하는 '사업 계획서'에서 관리 소장과 직원의 역량, 그리고 이들이 주민들과 어떻게 관계를 개선하고 소통할 것 인지에 대한 구체적인 방안을 제시하는 지 살펴보는 것이 좋습니다.사업 계획의 적합성 :해당 아파트 단지의 특성을 얼만 잘 이해하고 분석하여 맞춤형 관리 방안을 제시하는 지 평가합니다. 단순히 일반적인 내용을 나열하는 것이 아니라, 실제 단지 내 문제를 해결하고 주민들의 편의를 증진 시킬 수 있는 구체적인 아이디어나 공약들이 포함되어야 합니다. 예를 들어, 민원 처리 시스템, 주민 공동체 활성화 프로그램, 에너지 절감 방안 등 구체적인 공약들을 주의 깊게 검토해야 합니다.협력 업체와의 상생 방안 :주택 관리 업무에는 청소, 경비 등 다양한 협력 업체가 함께합니다. 이들과의 원활한 관계 형성 및 상생 방안 역시 업체의 건전한 운영을 가늠할 수 있는 중요한 척도가 될 수 있습니다.입찰 가격(비용 적인 측면) 합리적인 비용 :물론 비용 적인 측면도 중요한 고려 사항입니다. 하지만 단순히 가장 낮은 가격 만을 제시하는 업체보다는, 제시된 서비스의 질과 비교하여 합리적인 가격 인지를 종합적으로 판단해야 합니다. 너무 낮은 비용은 부실한 서비스로 이어질 가능성도 있기 때문입니다.주민 과의 관계 개선 및 공약에 대한 고려 ==>말씀하신 것처럼 관리 소장이나 업체가 주민과의 관계 개선에 어떻게 개입할지, 비용 관리를 어떻게 할지는 '사업 계획의 적합성'과 '업무 수행 능력'에서 가장 중점적으로 봐야 할 부분입니다.소통 채널 및 민원 처리 :주민 대표 기구와의 정기적인 회의 외에도, 주민들이 편리하게 의견을 개진하고 민원을 접수할 수 있는 채널(예 : 온라인 플랫폼, 상시 의견 함)운영 계획이 있는지, 민원 처리 절차가 명확하고 신속하진 등을 확인해야 합니다. 공동체 활성화 프로그램 :업체가 주민들의 만족도를 높이기 이해 어떤 공동체 프로그램(예 : 재활용의 날, 주민 동아리 지원, 절전 캠페인 등)을 제안하는 지도 중요합니다. 이는 단순히 시설 관리 뿐만 아니라 아파트의 주거 만족도를 높이는 데 기여할 수 있습니다. 투명한 회계 관리 :비용 적인 측면에서는 관리비 집행 내역을 얼마나 투명하게 공개하고 설명하는지, 불필요한 지출을 줄이기 위한 구체적인 노력을 하는지 등을 업체로 부 터 확인하는 것이 필요합니다.결론적으로, 가장 괜찮은 관리 업체는 단순히 법적 기준을 충족하는 것을 넘어, 해당 단지의 특성을 정확히 파악하고, 주민들의 필요를 충족시키며, 투명하고 효율적인 관리 서비스를 제공할 ㅅ 있는 곳입니다. 제시된 공약들이 실현 가능성이 있고 구체적인지, 그리고 이를 뒷받침할 만한 역량을 갖추고 있는 지를 종합적으로 판단하시기를 바랍니다.
부동산
Q. 등기필증 분실해서 확인서면 발급받으면
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.확인 서면이란, 등기 필 증(등기 권리 증)을 분실했을 때, 부동산 소유권 이전 등기 신청 시 이를 대신하여 본인임을 확인해 주는 서류입니다 일반적으로 법무 사나 변호사와 같은 등기 신청 대리인이 매도인(등기 의무자)이 신분을 확인하고, 등기 신청의 위임 의사를 확인한 후 작성하여 등기소에 제출하게 됩니다.매도인(소유자)이 준비해야 할 서류 ==>확인 서면을 발급 받기 위해 매도 인은 보통 다음과 같은 서류와 정보를 준비해야 합니다.신분증 : 주민등록증이나 운전 면허증과 같이 본인임을 증명할 수 있는 신분증인감도장 : 부동산 거래에 사용되는 인간 도장인감 증명서 : 인감도장이 본인의 것임을 증명하는 인감 증명서(발급 후 3개월 이내의 것)주민등록 초본 :주소 변동 이력이 포함된 주민등록 초본(매도인 본인 확인 용)법무 사가 매도 인의 신분을 직접 확인하고 작성하는 과정이 필요하므로, 위 서류들을 바탕으로 본인 확인 절차가 진행 됩니다.수수료 ==>확인 서면 발급 수수료는 일반적으로 5만 원에서 10만 원 사이로 책정됩니다. 문의하신 것처럼 10만 원 정도를 예상하시면 크게 다르지 않을 겁니다.등기 필증을 잃어버리셨다고 해도 걱정하지 마세요. '진실한 권리자'에게 전혀 문제가 되지 않으며, 확인 서면이라는 대처 서류를 통해 부동산 거래를 잘 진행하실 수 있습니다.
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Q. 앞으로 경상북도 구미시 토지 전망이?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.구미시는 현재 도시 개발과 재정비를 활발하게 추진하고 있는 지역입니다. 예를 들어, 인덕 지구와 적동 지구와 같은 도시 개발 구역 지정 및 개발 계획이 수립되고 있으며, 지역 경제 활성화를 위한 지구 단위 계획 재정비도 완료되었습니다. 특히 적동 지구는 구미 5산업단지에 인접하고 대구 경북 신 공항 반경 10km이내에 민간 주도 형 택지가 공급될 예정이라 , 향후 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.이처럼 활발한 도시 개발은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 여지를 충분히 만들 수 있습니다. 새로운 산업 단지 조성이나 인프라 확충은 인구 유입과 경제 활성화를 이끌어 토지 수요를 증가 시킬 수 있기 때문입니다.하지만, '급격한 상승의 여지'에 대해서는 좀 더 복합적으로 보셔야 합니다. 최근 구미 시의 부동산 시장은 일부 아파트에서 신 저가를 기록하는 등 가격 하락세를 보이기도 했습니다.할인 분양이나 '마 피(마이너스 프리미엄) 매물이 쏟아진다는 소식도 있습니다. 반면, 옥계 동의 일부 아파트는 신고 가를 경신하며 가격 상승을 보이기도 했습니다. 이는 구미 시 내에서도 지역 별, 단지 별로 시장 상황이 다를 수 있다는 점을 시사합니다.결론적으로, 구미 시의 토지는 현재 진행 중인 도시 개발 계획들로 인해 장기적인 잠재력을 가지고 있다고 볼 수 있습니다 하지만, '급격한 상승'은 예측하기 어렵습니다. 시장 상황은 금리, 경기 변동, 공급량 등 다양한 거시 경제 요인과 개별 토지의 위치, 용도, 주변 개발 호재 등에 따라 크게 달라지기 때문입니다.따라서 투자를 고려하신다면, 특정 지역이나 필 지에 대한 매우 구체적이고 심도 있는 조사가 필요합니다. 해당 토지의 용도 지역, 개발 계획의 진행 상황, 주변 인프라 확충 예정, 그리고 전체적인 구미 시의 산업 동향 등을 꼼꼼히 확인해 보시는 것이 중요합니다.