안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 우리나라의 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 제도는 임차인이 주택 가격의 일부를 보증금으로 맡기고 월세 없이 거주하다 계약 만료 시 돌려받는 한국의 독특한 주택 임대 방식입니다.전세 제도의 장점 :임차인 : 매달 월세를 내지 않아 주거 비 부담이 적고, 절약한 자금으로 목돈 마련이나 투자에 유리합니다.임대인 : 보증금으로 자금을 확보하여 투자하거나 대출을 상환할 수 있으며, 월세 관리 부담이 없고 세금 절감 효과도 있습니다.전세 제도의 단점 :임차인 : 초기 목돈 부담이 크고, 본인께서 걱정하시는 전세 사기나 역 전세로 인해 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.대항 력 확보 등 권리 보호 절차도 중요합니다.임대인 : 계약 만료 시 보증금 반환 부담이 크며, 전세 제도가 부동산 투기를 조장할 수 있다는 비판도 있습니다.결론적으로, 전세 제도는 주거 비 부담 경감과 자금 확보라는 이점이 있지만, 보증금 미 반환 같은 높은 위험성도 가지고 있습니다. 따라서 전세 계약 시에는 임대인의 재정 상태와 주택의 권리 관계를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받으시는 것이 매우 중요합니다.
부동산
Q. 최근금값이계속오르고있습니다계속오를까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 금값 상승과 관련하여 깊은 고민을 하고 계시는군요. 세계 경제의 불안정성, 전쟁, 그리고 관세 정책 등으로 인해 안전자산인 금에 대한 관심이 높아지고 있는 시점입니다.말씀하신 대로 금은 최근 들어 계속해서 상승세를 보이고 있습니다. 2025년 9월 5일 기준으로 금 1온스당 가격은 3,587 달러로, 전날 대비 1.13% 상승했으며 지난 한 달 동안 6.47%나 올랐습니다.이러한 금값 상승은 몇 가지 복합적인 요인에 기인합니다==>- 글로벌 경제 불안정 및 지정학적 긴장: 트럼프 전 대통령의 관세 정책이나 유럽과 러시아 간의 군사적 긴장 고조와 같은 국제적인 불안감은 금값 상승을 지지하는 주요 요인으로 평가됩니다. 경제 상황이 불확실할 때 투자자들은 안전자산으로 여겨지는 금으로 몰리는 경향이 있습니다.- 금리 인하 기대감: 미 연방준비제도(Fed)의 금리 인하 기대감 또한 금값 상승에 영향을 미칩니다. 일반적으로 금리가 내려가면 달러 가치가 하락하고, 이는 금 투자의 매력을 높여 금값 상승을 유도하는 경향이 있습니다.- 수요 증가 및 공급 부족: 5대 시중은행의 골드바 판매액이 지난해 같은 기간보다 20배나 증가하고, 금 ETF 및 금 통장의 잔액이 사상 최대치를 기록하는 등 금 투자 수요가 폭발적으로 늘어났습니다.심지어 한국조폐공사의 원자재 수급 문제로 일부 은행에서는 골드바 판매를 중단하는 사태까지 발생하기도 했습니다.금은 최고의 안전자산 중 하나로 여겨지며, 이러한 거시 경제 상황들이 지속되는 한 상승세는 당분간 유지될 수 있다는 전망이 있습니다. 하지만 투자는 항상 여러 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.만약 금 투자를 고려하고 계시다면, 몇 가지 방법들이 있습니다==>- 골드바 구매: 실물 금을 직접 소유하는 방법입니다.- 금 통장 개설: 은행에서 금 시세에 따라 원화로 입출금하는 방식입니다.- 금 펀드 투자: 금 관련 기업이나 금 ETF에 투자하는 펀드에 가입하는 방법입니다.- 금 ETF (상장지수펀드): 주식처럼 사고팔 수 있어 유연하고 편리하게 투자할 수 있습니다.- KRX 금 현물 계좌 개설: 한국거래소에서 운영하는 금 시장에서 금 현물을 사고파는 방법입니다 지금 투자를 결정하기 전에, 전문가의 조언을 구하거나 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준을 신중하게 고려해 보시는 것이 중요합니다.
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Q. 전세금 연장에 관하여 질문합니다..
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차의 경우, 임차인에게는 '계약 갱신 청구 권' 이라는 권리가 있습니다 이 권리를 사용하시면 현재의 계약 조건을 유지하며 2년을 더 거주하실 수 있습니다. 이때, 임대인이 전세금 인상을 요구할 경우 , 최대 5%까지만 인상할 수 있도록 법으로 제한하고 있습니다즉 임차인이 계약 갱신 청구 권을 행사하면 임대인은 법적으로 5%를 초과하는 금액을 요구할 수 없 습니다. 따라서 만약 임대인이 5%를 인상해 달라고 요청한다면, 이는 법적으로 허용되는 범위 내의 요구입니다.여기서 몇 가지 상황을 고려해 볼 수 있습니다.==>1.계약갱신요구권을 행사하는 경우 :임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 의 기간에 임대인에게 계약 갱신 청구권 행사를 통지하면 됩니다.(2020년 12월 10일 이후 최초 체결되거나 갱신 된 계약부터 적용)이 경우, 전세금은 기존 보증금에서 최대 5%까지만 증액이 가능합니다.계약 갱신 요구 권 행사는 구도, 문자 메시지, 이메일 등으로 가능하지만, 나중에 분쟁을 예방하기 위해 내용 증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하시는 것이 안전합니다.새로운 임대차 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아니지만, 보증금 증액 등 새로 합의된 내용이 있다면 분쟁 예방을 위해 계약서에 명시하거나 증거 서류를 남겨두는 것이 좋습니다.묵시적 갱신이 되는 경우 :임대인가 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 종료 또는 조건 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우, 기존과 동일한 조건으로 임대차가 묵시적으로 갱신 됩니다.이 경우는 전세금 인상 없이 기존 조건 그대로 2년이 연장되며, 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.결론적으로, 전세 사기에 대한 두려움도 가지고 계신 만큼,계약 갱신과 관련된 사항은 더욱 신중하게 접근하시는 것이 중요합니다. 만약 임대인이 5% 인상을 요구하셨다면, 이는 계약 갱신 요구 권 행사는 전제로 한 합법적인 요구 범위일 수 있습니다. 하지만 어떤 방식으로 합의가 이루어지든, 반드시 그 내용을 명확하게 기록으로 남기시는 것을 추천합니다.
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Q. 주택임대사업자 공제율 문의드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대 사업자로 등록하고 임대 의무 기간을 충족하는 경우, 장기보유특별공제율이 적용됩니다.8년 이상 임대 시 : 장기 보유 특별 공제 50%가 적용됩니다.10년 이상 임대 시 : 장기 보유 특별 공제 70% 가 적용될 수 있습니다. 말씀해 주신 6년, 4년 임대 기간의 경우에는 위에 해당하는 특별한 공제 율이 적용되지 않습니다. 이는 등록 임대 주택의 경우 임대 기간 8년 또는 10년을 충족해야 높은 공제 율 을 받을 수 있기 때문입니다.주택 임대 사업자 등록의 장단점을 살펴보면==>장점 : 세금 감면 혜택 : 취득세, 재산세, 종합 부동산 세,양도 소득세 등 다양한 세금에 대해 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 특히, 전용 면적 60m2 이하의 공동 주택을 최초로 분양 받아 등록하는 경우 취득세가 면제될 수 있으며, 재산세 감면 혜택도 커서 보유세 부담을 덜 수 있습니다. 건강 보험료 감면 : 연 2000만 원 이하의 임대 소득에 대해서는 건강 보험료 인상 분이 감면되어 건강 보험료 부담을 줄 일 수 있습니다. 장기 보유 특별 공제 혜택 :주택 임대 사업자로 등록 후 일정 기간(예: 8년 또는 10년) 동안 임대 주택을 보유하고 임대 하면 장기 보유 특별공제 혜택을 받을 수 있어, 양도소득세 계산 시 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 단점 :의무 이행 : 임대 의무 기간(4년, 8년, 10년 등)을 준수해야 하며, 임대료 증액 제한 등 임대인으로서 여러 의무를 이행해야 합니다.세법 및 규정 변화 : 정부 정책이나 세법이 변경될 경우 예상했던 혜택이 줄어들거나 새로운 의무가 발생할 수 있습니다.행정 절차 및 관리 부담 :임대차 계약 관리, 임대 소득 신고, 임차인 관리 등 행정 적이고 관리 적인 부담이 발생할 수 있습니다.
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Q. 닭이먼저일까 ?달걀이먼저일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이 질문에 대해서 여러 가지 관점에서 답을 찾아 볼 수 있답니다.과학적인 관점에서 관점에서 보면, "달걀'이 먼저일 가능성이 높습니다==>진화론 적인 관점에서 설명 드릴 수 있어요.지금의 닭은 수억 년 동안 진화 과정을 거쳐온 종입니다. 닭의 조상이 되는 새기 있었고, 그 새가 조금씩 유전적으로 변이를 일으키면서 현재의 '닭'에 가까운 형태로 진화해 왔을 겁니다.달걀이 먼저인 이유 :닭의 조상인 '원시 닭'이 낳은 알 안에서 유전적 변이가 일어나서 지금의 달과 똑 같은 유전자를 가진 개체가 태어났다고 볼 수 있습니다. 그렇다면 '최초의 닭'은 그 '달걀' 속에서 만들어진 것이니, 닭이라는 종으로서는 달걀이 먼저라고 할 수 있는 것입니다.철학적인 관점에서는 '무엇을 먼저라고 정의할 것인가'에 따라 달라질 수 있습니다.==>이 질문은 생명의 순환과 시작에 대한 깊은 철학적 사고를 하게 만듭니다.어느 한 쪽만 있다고 할 수 없다는 관점 : 닭이 있어야 달걀을 낳고, 달걀이 있어야 닭으로 부화하니, 둘은 서로가 존재하기 위한 필수적인 요소라는 견해도 있습니다.결론적으로, 과학적인 시선에서 본다면, 닭의 유전자를 가진 최초의 '달걀'이 먼저였을 확률이 크다고 말씀드릴 수 있습니다. 관점에 따라 생각이 다르기에 꾸준히 논쟁의 대상이 되어 왔습니다. 말씀하신 분의 깊은 생각과 철학이 있으리라 생각됩니다.
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Q. 부모님 입주권매수 어떨까요 궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1 자녀가 저가매수할수있을까요?조합원감정평가금액이나왔고 10월 13일 까지. 조합원분양중이거든요==>세금 조심 하셔야 합니다. 자녀 분께 너무 싸게 팔면 증여세가 나올 수 있으니 시세 범위에서 거래하는 게 좋습니다.조합 규정 중요 :재개발 아파트 조합 입주 권이라 명의 변경이 쉽지 않으니, 조합에 먼저 확인해야 합니다분양 신청 기간 확인 : 특히 분양 신청 기간(10월 13일 마감)에는 명의 변경이 안 될 수 있으니, 꼭 조합에 먼저 물어봐야 합니다.지금 당장 해야 할 일로==>조합에 " 분양 신청 기간인데 명의 변경 언제 가능한지, 절차는 어떻게 되는지" 확인을 해보세요부모님 양도세, 자녀분 취득세, 그리고 증여세까지 전문가와 상의해서 미리 알아봐야 합니다.
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Q. 경매낙찰 받는법 어찌해야 하나요 알려주세요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.경매 낙찰은 솔직히 일반 매매와는 다소 다르기 때문에 복잡하게 느껴지실 수도 있습니다. 몇가지 면에서 조언을 드려 보겠습니다.괜찮은 물건 찾기 : 우선 법원 경매 정보 사이트 등에서 원하시는 지역이나 가격대의 물건이 있는지 살펴보셔야 합니다. 마음에 드는 주택을 발견하는 것이 첫 단계입니다.권리 분석 :이 과정이 매우 중요합니다 외관만 보고 섣불리 결정 하시면 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 등기부 등본을 발급 받아 이 집에 전 월세 거주자가 있는지, 채무는 얼마나 있는지 등을 모두 확인하셔야 합니다. 채무 관계가 복잡할 경우 추후 어려움을 겪으실 수 있으니, 혹시 떠안게 될 부채가 없는지 면밀히 살펴보시는 것이 필수입니다.현장 답 사 :사진으로 보는 것과 실제는 많은 차이가 있을 수 있습니다. 반드시 현장에 직접 방문하여 집 상태나 주변 환경을 확인하고, 실제 거주자는 누구인지 등을 파악하시면 더욱 좋습니다.입찰 가 정하기 :이 부분이 가장 고심 되는 부분일 것입니다. 명확히 몇 %라고 단정하기는 매우 어렵습니다. 주변 시세, 유 찰 횟수로 인한 가격 하락 여부, 경쟁률 예상 등 고려해야 할 요소가 많습니다. 예를 들어 9 억 짜리 주택에 8 억 을 쓰는 것이 적정할지는 상황에 따라 달라집니다. 운이 좋으며 더 저렴하게 낙찰 받을 수도 있고, 인기 있는 물건이라면 오히려 9억 보다 높은 금액을 써야 할 수도 있습니다. 이는 해당 주택을 얼마나 취득하고 싶은 지에 따라서도 달라지니, 충분히 분석하신 후 결정하시는 것이 중요합니다.입찰하기 :정해진 날짜에 법원에 가셔서 입찰 서를 제출하고 보증금을 납부하시면 됩니다.그리고 대출금 80%가 나온다고 해도 이자가 많이 비쌀지는 그때그때 다릅니다. 은행마다, 그리고 신용 도에 따라서 이율이 천차 만별입니다. 현재 어떤 이율이 적용될지는 은행에 직접 방문하셔서 주택 담보 대출 상담을 받아보시는 것이 가장 정확할 것입니다. 변동 금리가 좋을지 고정 금리가 좋을지, 어떤 상환 방식이 유리할 지 같은 것도 함께 문의해 보시면 좋을 것 같습니다.솔직히 경매는 쉬운 과정은 아닙니다. 잘못하면 금전 적 손실을 입을 수도 있으니, 혹시 불안하시면 법무 사나 공인중개사 경매 컨설턴트, 경매 전문 컨설턴트 같은 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.
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Q. 똘똘한 한채 과연 언제까지, 어디까지 ?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.핵심은, "똘똘 한 한 채" 전략이 아직 유효하기는 하지만, 앞으로는 '희소성이 높고, 수요가 탄탄하며, 현금 흐름 방어까지 가능한'극소수의 주택만이 살아남을 것이라는 점입니다. 부동산 시장은 무조건 계속 오르는 것이 아니므로, 금리, 세금, 공급과 같은 외부 충격에 항상 변동성이 존재한다는 것을 명심하셔야 합니다.양극화가 심화되는 이유는 다음과 같습니다.==>일자리, 학 군, 교통이 우수한 서울 핵심 지역이나 수도권 역세권으로의 인구 집중 현상이 심화되고 있으며, 신축 아파트 가격 차이가 더욱 커지고 있습니다. 이는 금리 변동에도 불구하고 '대체 불가능한'입지의 주택들이 상대적으로 견고 하게 버텨내기 때문입니다.주택 가격 상승의 핵심 포인트는 무엇일까요?==>결국 주택 가격의 상승 여부는 금리, 세금, 대출 규제, 공급량, 인구 변화, 그리고 해당 지역이 '대체 불가능할 정도의' 우수한 입지를 갖추고 있는 지에 달려 있습니다. 금리가 상승하면 거래량이 급격히 감소할 수 있으며, 특정 지역에 주택 공급이 과도하게 몰릴 경우 전세 가격마저 흔들릴 수 있다는 점을 고려해야 합니다.그렇다면"똘똘 한 한 채"를 고르는 조건은 무엇일까요?==>도심 접근성이 좋고 환승이 편리한 역세권에 위치하며, 1000세대 이상의 브랜드 대 단지 이면서, 학 군 이나 직주 근접과 같이 수요가 탄탄한 곳이 중요합니다. 더불어, 향후 3년 내 입주 물량이나 재건축 변수와 같은 잠재적 리스크를 반드시 점검하시고, 금리 인상에도 안정적으로 버틸 수 있는 지금 계획을 철저히 세우시는 것이 필수적입니다.이러한 전략이 언제까지 유효할지 살펴보겠습니다. 단기적으로는금리가 안정 화 되면 핵심 지역의 부동산 시장이 회복될 가능성이 있습니다. 중기 적으로는 공급량에 따라 지역 별 희비가 엇갈릴 것으로 보이며, 장기적으로는 전체 인구는 감소하더라도 수도권 핵심 지역의 수요는 꾸준히 유질 될 것으로 예상됩니다. 하지만 입지가 좋지 않은 노후 단지는 더욱 어려움을 겪을 수 있습니다.말씀하신 분께 몇 가지 제안을 드리면, 만약 이미 청약 계약금을 납부하신 곳이 있다면, 앞으로 3 년 간의 입주 물량, 전세 수급 상황, 그리고 확정된 교통 계획 등을 다시 한번 점검해 보시는 것이 좋습니다. 또한, 주택 구매 전에는 금리가 1%p 정도 상승하더라도 월 상환 액과 세금, 관리비를 모두 감당할 수 있는지 반드시 따져 보셔야 합니다. '한 채 집중' 전략을 택하신다면, 핵심 역세권, 대 단지, 중소형 평 형 위주로 보시고, 조 망 권이나 층 수 같은 희소성까지 갖춘다면 더욱 좋을 것입니다.결론적으로,"똘똘 한 한 채"는 여전히 유효하지만, '진정으로 똘똘 한 주택'"만이 그 가치를 보전하거나 상승 시킬 수 있다는 말씀이었습니다.
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Q. 광명 집값 상승이가능한가요? 구입해도 괜찮을까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.광명 지역은 개발 호재나 교통 망에 대한 이야기가 지속적으로 나오고 있는 곳입니다. 주변의 신도시 개발이나 재개발 이슈, 그리고 새로운 지하철 노선 논의 등은 분명히 해당 지역에 대한 기대감을 높이는 요인들이 될 수 있습니다. 많은 분들이 "광명이 앞으로 더 나아질 것"이라고 평가하는 이유도 바로 이러한 잠재력 때문일 것입니다.그렇다고 해서 서둘러 결정을 내리기보다는, 결국 중요한 투자는 말씀 하신 분의 판단과 책임 하에 이루어져야 한다는 점을 잊지 않으셔야 합니다. 어떤 부분을 가장 우선순위로 두시느냐 에 따라 본인의 가장 적합한 선택지가 달라질 수 있습니다. 광명 지역의 집값 때문에 머리가 많이 복잡하실 것 같습니다. 지금 처 럼 시장이 불안정할 때는 더욱 그러하실 겁니다.
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Q. 전세계약 만료전 이사시 복비와 이사비 궁근합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약 기간이 끝나기 전에 개인 사정으로 이사를 가시게 되면 이사비나 중 개 보수 료를 집 주인 분께 법적으로 요구하기는 어렵습니다. 원칙적으로는 세입자 분께서 부담하시는 경우가 일반적이에요. 다만, 집 주인분 사정(집 매매나 리모델링, 집에 큰 하자 등)으로 인해 이사를 가게 되시는 경우라면 이야기가 달라질 수 있습니다. 이럴 때는 이사 비나 복 비를 받으실 가능성도 입습니다. 계약갱신청구권을 사용하겠다고 하셨다가 마음을 바꾸어 이사를 진행하시는 것도 역시 세입 자 분께서 부담을 감수하셔야 하는 부분으로 이해하셔야 합니다.하지만 그래도 협상을 시도해 볼 방법들은 충분히 있습니다.남은 계약 기간 :만약 집주인 분께서 빨리 세입 자를 구해서 손해를 보지 않거나 오히려 이득을 보실 수 있는 상황이라면, 본인께서 공실 위험을 줄여주는 대신 이사 비나 복 비 지원을 요청해 볼 수 있습니다.새 세입자 직접 구하기 :본인께서 직접 새로운 세입 자를 찾아 연결해 주시면 집주인 분의 부담이 크게 줄어들기 때문에, 중개 보수료 일부라도 지원 받을 명분이 생기실 수 있습니다. 집헤 하자 유무 화인 :혹시 집에 심각한 하자(누수 , 곰팡이 등)가 있었는데 집주인 분께서 수리 요청을 무시하셔서 이사를 결정하시게 된 경우라면, 이때는 비용 분담을 강하게 요구하실 수 있습니다.(사진, 문자 같은 증거 자료를 꼭 챙기시는 것이 중요합니다).계약서 특약 확인 :가장 먼저 계약서에 '조기 해지 시 비용 분담'과 같은 특별한 내용이 있는지 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.우선 계약서부터 다시 꼼꼼히 살펴보시고, 그동안 집 주인 분과 주고받으신 내용들을 잘 정리하면서 주변 전문가들에게 의견을 들어보시고 잘 판단 한시기 바랍니다.