임야 맹지인대도 구매하는 사람은 어떤이유인가요?
임야 맹지인대도 구매하는 사람은 어떤이유인가요? 단순히 투자목적인가요 맹지는 잘안오르지 않나요 어떤목적인지 궁금하네요 ?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
맹지는 지금은 개발이 어렵거나 불편해 보일 수 있지만 미래에 개발될 가능성이 있는 지역이 많습니다. 정부의 공공 개발 계획이나 도로 개설 등이 이루어지면 지금의 맹지가 상업지나 주거지로 개발될 수 있기 때문에 맹지만 투자하는 경우도 많이 있습니다.
자연환경이 잘 보존된 임야가 많은 지역은 토지 가격이 상승할 가능성이 존재하기 때문에 선별하여 매수자들이 모여들 수도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
맹지인 경우 도로와 연계되지 않아서 건축허가를 받을 수 없으므로 대부분의 경우 구매하는 사람이 적고 가격이 저렴합니다. 하지만 이러한 점을 노려서 저렴한 가격에 토지를 구매한 후 상황을 보다가 도로에 연결할 수 있는 토지를 추가로 구매하거나 연결을 해줄 수있는 토지 소유자에게서 통행 사용권을 획득하여 건축을 하는 방식으로 개발을 하는 경우가 있습니다. 하지만 이런 방식은 해당 토지 소유자가 협조해주지 않으면 불가능하게 되므로 사전에 상황을 파악하고 조건을 맞춘 이후에 투자를 해야 가능할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 토지 투자중에 맹지만 골라서 싸게 구입을 해서 도로를 만들어서 토지의 가치를 올려서 다시 매도를 하면서 수익을 올리는 사람들이 많이 있습니다. 하지만 아무 맹지나 접근을 하지 않고 도로 개발의 가능성을 보고 맹지를 싸게 구입을 해서 투자를 하는 방식으로 접근을 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
정확한 이유까지는 알수 없습니다. 보통 맹지의 경우 진입로가 확보되지 않아 건물등을 지을수 없고 토지 이용가치가 매우낮기 떄문에 구매수요가 없는 경우가 많지만, 주변 토지소유자들이 건축을 위한 추가부지확보 목적으로 구매후 병합을 할 목적일수는 있고 반대로 다른 수익창출가능성이 있기에 매입하는 것일수 있습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
임야에 대한 투자는 대부분 야토지면적이 커야하고 장기 투자목적으로 구매하기도 합니다 개인 투자보다는 주변환경이 수려할 때 문중 재단측에서 장기 투자목적으로 경제림을 식재하거나 특용동물 사육지로 활용하거나 특용작물 재배지로서 개발 할 수 있다고 봅니다
이에 대한 사전 도로망 개설에 대한 타당성 여부도 검토되여야 할것입니다
참고적으로 제시해봅니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
맹 지는 '도로가 없는 땅'을 의미합니다. 건축 법 상 건물을 지으려면 반드시 도로에 접해 있어야 하는데, 맹 지는 도로에 접해 있지 않아 원칙적으로 건축 허가를 받을 수 없습니다.
이 때문에 일반적으로 땅값이 저렴하고 개발에 제약이 많다고 알려져 있습니다.
맹 지 인데도 구매하는 이유는 무엇일까요?==>
본인께서 생각하시는 것 처 럼, 맹 지를 구매하는 대부분의 경우 '투자' 목적이 강합니다. 하지만 단순히 저렴하다는 이유 만은 아닙니다. 맹 지 투자는 다음과 같은 이유에서 이루어집니다.
현저히 낮은 매입 가격 :
맹 지는 도로가 없다는 치명적인 단점 때문에 주변의 다른 토지에 비해 매우 저렴하게 나옵니다. 싸게 사서 가치를 높일 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있기 때문입니다.
'맹 지 탈 출'을 통한 가치 상승 기대 :
맹 지 투자의 핵심은 '맹 지 탈출'에 있습니다. 즉, 도로를 만들거나 도로와 연결될 수 있는 방법을 찾아내어 맹 지가 아닌 일반 토지로 만드는 것입니다. 맹 지에서 벗어나면 토지의 가치가 폭발적으로 상승하게 됩니다. 맹 지 탈출 방법으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
인접 토지 매입 :
옆 토지의 일부를 매입하여 도로를 확보하거나 통행 권을 설정하는 방법입니다.
현황 도로 활용 :
실제로는 도로처럼 사용되고 있지만 지적도 상에는 도로가 아닌 '현황 도로'가 있는 경우, 이를 통해 건축 허가를 받을 수 있도록 노력하는 방법입니다.
국.공유지 활용 :
인접한 국.공유 지가 있다면 해당 토지의 일부를 겸용 허가를 받아 진입 도로로 활용하는 경우도 있습니다.
정부 지원금 활용 :
임대 개발 관련 정부 지원금을 활용하여 개발의 실마리를 찾는 경우도 있습니다.
특수한 목적 :
아주 드물 게는 건축 등의 개발 목적이 아닌, 농 림 업 등 특정 용도로 활용하거나, 인근 토지 소유자가 자신의 토지를 넓히기 위해 매입하는 경우도 있습니다. 이런 경우는 도로 접근성이 크게 중요하지 않을 수도 있습니다.
맹 지는 잘 오르지 않나요?==>
맹 지인 상태로 개발 가능성이 없거나 맹 지 탈출이 불가능하다면 말씀하신 대로 가치 상승이 매우 제한적입니다. 맹 지가 투자 가치를 갖는 것은 오직 '맹 지'탈출 가능성'이 있을 때입니다. 즉, 맹 지 탈출에 성공하여 도로를 확보하고 개발이 가능해지면 가치가 크게 오르지만, 해결되지 않는다면 장기간 자산이 묶이거나 손해를 볼 수도 있는 고 위험 투자라고 볼 수 있습니다.
급경사이거나 보전 가치가 있는 나무가 많은 임야는 개발이 어렵다는 점도 고려해야 합니다.
결론적으로, 맹 지를 구매하는 것은 대부분 저렴하게 매입하여 '맹 지 탈출'이라는 난제를 해결함으로써 큰 시세 차익을 얻으려는 투자 전략이라고 이해하시면 됩니다. 굉장히 섬세하고 철저한 사전 조사가 필요한 분야입니다.