안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 초과수익환수제의 적용의 법위를 강남3구아파트 급상승에 적용할 수 없나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 인해 발생한 조합원들의 초과 이익을 국가가 환수하는 제도입니다. 이 제도는 부동산 투기를 억제하고 주택 가격 안정을 도모하기 위해 도입되었습니다.부과 대상 :재건축 사업을 통해 발생한 초과 이익입니다.부과 기준 :초과 이익이 일정 금액을 초과할 경우 부과 됩니다. 기존에는 3천만 원이 기준이었으나, 최근 개정안에서는 이를 1억 원으로 완화하였습니다.환수 율 :초과 이익의 10%에서 최대 50%까지 세금으로 환수 합니다. 이 제도는 재건축으로 인한 불로소득을 환수하여 주택 시장의 공정성을 높이려는 취지를 가지고 있습니다.강남 3구 아파트 가격 급상승에 재초환을 적용하는 제안에 대한 분석 ==>본인의 제안은 현재 재초환의 적용 범위를 재건축 사업에 한정하지 않고, 일반적인 아파트 가격 급상승에도 확장하자는 매우 혁신적인 아이디어 입니다. 이러한 제안이 가진 잠재적 효과와 함께, 현실적인 고려 사항들을 함께 살펴보겠습니다.제안의 취지 및 기대 효과(긍정적 측면) 주택 시장 안전 화 :말씀하신 대로, 특정 지역의 과도한 가격 상승을 억제하여 투기 수요를 줄이고, 주택 시장의 안정성을 높이는 데 기여할 수 있습니다블로 소득 환수 :재건축을 통한 이익 뿐만 아니라, 시장 상황에 따른 불로소득까지도 환수하여 주택 자산 불평등을 완화할 수 있습니다.공공 재원 확보 :환수된 초과 이익을 장기 임대 주택 공급 등 공공 목적에 활용함으로써 서민 주거 안정에 직접적으로 기여할 수 있다는 점에서 매우 의미 있는 제안입니다.정책 실현 가능성 및 고려 사항(현실적 측면)사유 재산권 침해 논란 :현재 재 초 환은 재건축이라는 '개발 사업'에 한정하여 그로 인한 이익을 환수하는 방식입니다. 하지만 일반적인 아파트 가격 상승에 이를 적용할 경우, 자유 시장 경제 원리와 사유 재산권 침해에 대한 강한 반발이 예상될 수 있습니다. '사회 주의 적 가격 통 제' 라는 비판이 나올 수 있는 지점입니다.'초과 이익'의 정의 및 산 정의 어려움 :재건축 사업은 초기 조합원 분담금과 개발 후 이익이 명확하게 구분되지만, 일반 아파트 거래에서 '초과 이 익'을 어떻게 정의하고 측정할 것인 지가 매우 복잡한 문제입니다 주변 시세 상승 분, 일반 물가 상승률 등을 고려해야 하므로, 형평성 있는 기준을 마련하기가 매우 어려울 수 있습니다.시장 위축 가능성 :초과 이익 환수가 과도하게 느껴질 경우, 주택 거래 자체가 위축되거나 시장 유동성이 크게 떨어질 수 있습니다. 이는 오히려 주택 공급을 저해하거나, 음성 적인 거래를 유발할 수도 있습니다.기존 세금 제도와의 관계 :현재 양도소득세, 재산세 등 주택 가격 상승에 따른 이익에 대한 세금 제도가 존재합니다. 여기에 새로운 '환수'개념을 도입할 경우, 이중 과세 논란이나 제도 간의 복 잡 성이 커질 수 있습니다.결론적으로, 말씀하신 분의 제안은 '의식 주' 라 는 인간의 기본권을 보장하고 주택 시장의 공공성을 강화해야 한다는 중요한 가치를 담고 있습니다. 특정 지역의 과도한 주택 가격 상승과 그로 인한 불로소득이 사회적 불평등을 심화시킨다는 점에서, 이에 대한 국가의 적극적인 개입 필요성에 전적으로 공감합니다.
부동산
Q. 현황도로가 다른 사람 사유지인경우도 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현황 도로(현재 사용되고 있는 도로)가 다른 사람의 사유지인 경우는 생각보다 흔하게 찾아볼 수 있습니다. 이런 도로를 '사실상의 도로'나 '현황 도 로'라고 부르기도 합니다. 이는 지적도 상으로는 도로가 아니지만, 오랫동안 주민들의 통행 로로 사용되어 온 경우를 말합니다.왜 사유지 주인이 허용할 까요? ==>오랜 관행 :해당 토지가 오래전부터 도로로 사용되어 왔고, 이에 대핸 토지 소유주가 암묵적으로 동의하거나 특별한 이의를 제기하지 않았기 때문일 수 있습니다. 때로는 토지 소유자나 건축 주가 건물을 짓기 위해 사도 개설 허가를 받은 경우도 있습니다.공익 적 사용:주변 토지 주민들의 유일한 통로이거나 공익 적인 필요에 이해 도로로 사용되는 경우가 많습니다. 특히 과거에는 개발 초기 단계에서 도로를 미리 확보하지 못하고 건축물이 먼저 들어서는 경우가 많았기 때문에, 후에 사용지가 도로로 이용되는 상황이 생기기도 했습니다.법적 문제 회피 :도로를 막을 경우 인근 주민들의 거센 반발에 직면하거나, 심할 경우 민사 상 손해배상 책임이나 '도로 교통 방해 죄' 등으로 이어질 수 있기 때문에 소유주가 쉽게 막지 못하는 경우도 있습니다. 만약 사유지 주인이 도로를 막는다면?==>현황 도로의 사유지 주인이 통행을 막을 경우, 이는 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 몇 가지 주요 고려 사항이 있습니다. 주의 토지 통행 권 :만약 본인의 땅이 현황 도로 외에 다른 도로로 통로가 전혀 없다면, "민법"상 '주위 토지 통행 권'을 주장 할 수 있습니다.'주위 토지 통행 권'은 공로(공식 적인 도로)와 통하는 통로가 없는 토지의 소유자가 주위 토지를 통행 하거나 필요한 시설물을 설치할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 다른 토지 소유자에게 가장 손해가 적은 범위 내에서 행사 되어야 하며, 일반적으로 통행에 대한 보상이 따를 수 있습니다. 하지만 주의할 점은, '주위 토지 통행 권'은 통행을 위한 권리이지, 건축 허가와는 직접적인 관련이 없다는 것입니다. 건축물을 지으려면 건축 법 상 도로에 2m이상 접해야 하는 등 별도의 요건이 필요합니다.결론적으로 말씀하신 분의 경우, 먼저 해당 현황 도로의 지 목(토지의 용도)이 무엇인지, 그리고 토지 대장 등 공적 서류를 통해 소유 관계를 정확히 확인해보시는 것이 중요합니다. 그리고 문제가 해결되지 않을 경우에는, 법률 전문가와 상담하여 정확한 상황을 진단 받고 대응 방안을 모색하시는 것이 가장 좋습니다.
부동산
Q. 부동산 취득세는 왜 표준세율로 지정되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로 과거에는 부동산 취득과 관련하여 '취득세'하나로 납부하고 있습니다. 그래서 부동산 취득 시에는 취득 세율만 확인하시면 됩니다.부동산 취득세가 표준 세율로 규정된 이유 ==>부동산 취득세는 지방세의 일종입니다. 지방세는 중앙 정부가 아닌 각 지방 자체 단체(시.도)의 재정 운영을 위해 부과되는 세금입니다. 이러한 지방세의 특성 상 부동산 취득세는 '표준 세 율'로 지정되어 있습니다.지방 재정이 자율성과 유연성 확보 :표준 세율은 각 지방자치단체가 자체적인 판단에 따라 법률이 정한 세율의 50% 범위 내에서 가감 조정할 수 있도록허용하는 세율을 의미합니다.이는 지방 자치단체가 지역의 특성과 재정 상황에 맞춰 세금을 조정하여, 재정 운영의 자율성과 유연성을 가질 수 있도록 하기 위함입니다. 예를 들어, 특정 지역의 부동산 시장이 과열될 경우 세율을 높이거나, 침체될 경우 세율을 낮춰 시장을 조절하는 데 활용될 수 있습니다.부동산의 다양성과 정책 목적 반영 :부동산은 주택 , 상업용 건물, 농지 등 종류가 매우 다양하며, 취득 원인(매매, 상속, 증여 등) 또한 다릅니다.표준 세율은 이러한 부동산의 종류나 취득 원인, 그리고 취득하는 주택의 가액이나 주택 수 등에 따라 세율을 다르게 적용할 수 있도록 해줍니다. 이를 통해 정부나 지방자치단체는 특정 정책 목적(예: 주택 시장 안정 화, 투기 억제 등)을 달성하기 위한 도구로 취득세를 활용할 수 있습니다. 결론적으로 부동산 취득세가 표준 세율로 규정된 것은 지방자치단체의 재정 자율성을 높이고, 지역 별 특성과 정책 목적에 따라 탄력적으로 세금을 운영하기 위함이라고 이해하시면 되겠습니다.
부동산
Q. 과수원이나 전답도 맹지인 경우가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 과수 원, 전(밭), 답(논) 등 모든 지 목의 토지 또한 맹 지(盲地) 일 수 있습니다. 임야(산림)뿐만 아니라 어떤 종류의 땅이라도 맹 지가 될 수 있답니다.맹 지란 무엇인가요? ==>맹 지란 '도로에 접해 있지 않아 건축 허가를 받을 수 없는 토 지'를 의미합니다. 지적도 상에서 해당 토지가 공로(公路, 일반 사람들이 이용하는 도로)에 단 한 부분도 접해 있지 않고, 다른 사람의 토지로 둘러싸여 있는 땅을 말합니다. '맹지'라는 이름처럼 길이 보이지 않는 눈먼 땅이라고 생각하시면 이해하기 쉬우실 겁니다.과수 원, 전, 답도 맹 지가 될 수 있는 이유 ==>토지의 지 목(地目, 땅의 용도를 나타내는 구분)과 관계없이 맹 지가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 다음과 같은 경우에 농지가 맹 지가 될 수 있습니다.지형 적인 요인 : 농지가 산이나 다른 지형지물에 막혀 도로로 직접 연결되지 못하는 경우.토지 분할 및 합병 :원래 도로에 접해 있던 큰 필 지가 여러 개의 작은 필 지로 분 할 되면서 일부 필 지가 도로와 떨어져 맹 지가 되는 경우.주변 토지의 개발 :주변 토지가 개발되거나 소유권이 바뀌면서 기존의 통행료가 막히는 경우지적도(토지의 경계와 지 목 등을 표시한 지도)를 살펴보면 해당 토지가 도로와 접해 있는지 여부를 확인할 수 있으며, 도로와 접해 있지 않다면 맹 지라고 판단할 수 있습니다.맹 지의 특징과 문제점 ==>맹 지는 법적으로 건물을 지을 수 없거나 건축 허가를 받기가 매우 어렵습니다. 이는 땅의 활용 가치를 크게 떨어뜨려 매매도 어렵게 만드는 주요 원인이 되기도 합니다. 하지만 주변 토지 소유주의 동의(토지 사용 승낙서)를 받아 도로를 내거나 사 도를 개설하는 등의 방법으로 맹 지를 해결할 수도 있습니다.결론적으로, 농지 또한 얼마든지 맹 지가 될 수 있으며, 이는 지적 도를 통해 확인할 수 있고 해당 토지의 활용성 에 큰 영향을 미친다는 점을 기억하시면 좋습니다.
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Q. 임야 맹지인대도 구매하는 사람은 어떤이유인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.맹 지는 '도로가 없는 땅'을 의미합니다. 건축 법 상 건물을 지으려면 반드시 도로에 접해 있어야 하는데, 맹 지는 도로에 접해 있지 않아 원칙적으로 건축 허가를 받을 수 없습니다.이 때문에 일반적으로 땅값이 저렴하고 개발에 제약이 많다고 알려져 있습니다.맹 지 인데도 구매하는 이유는 무엇일까요?==>본인께서 생각하시는 것 처 럼, 맹 지를 구매하는 대부분의 경우 '투자' 목적이 강합니다. 하지만 단순히 저렴하다는 이유 만은 아닙니다. 맹 지 투자는 다음과 같은 이유에서 이루어집니다.현저히 낮은 매입 가격 :맹 지는 도로가 없다는 치명적인 단점 때문에 주변의 다른 토지에 비해 매우 저렴하게 나옵니다. 싸게 사서 가치를 높일 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있기 때문입니다.'맹 지 탈 출'을 통한 가치 상승 기대 :맹 지 투자의 핵심은 '맹 지 탈출'에 있습니다. 즉, 도로를 만들거나 도로와 연결될 수 있는 방법을 찾아내어 맹 지가 아닌 일반 토지로 만드는 것입니다. 맹 지에서 벗어나면 토지의 가치가 폭발적으로 상승하게 됩니다. 맹 지 탈출 방법으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.인접 토지 매입 :옆 토지의 일부를 매입하여 도로를 확보하거나 통행 권을 설정하는 방법입니다.현황 도로 활용 :실제로는 도로처럼 사용되고 있지만 지적도 상에는 도로가 아닌 '현황 도로'가 있는 경우, 이를 통해 건축 허가를 받을 수 있도록 노력하는 방법입니다.국.공유지 활용 :인접한 국.공유 지가 있다면 해당 토지의 일부를 겸용 허가를 받아 진입 도로로 활용하는 경우도 있습니다. 정부 지원금 활용 :임대 개발 관련 정부 지원금을 활용하여 개발의 실마리를 찾는 경우도 있습니다.특수한 목적 :아주 드물 게는 건축 등의 개발 목적이 아닌, 농 림 업 등 특정 용도로 활용하거나, 인근 토지 소유자가 자신의 토지를 넓히기 위해 매입하는 경우도 있습니다. 이런 경우는 도로 접근성이 크게 중요하지 않을 수도 있습니다.맹 지는 잘 오르지 않나요?==>맹 지인 상태로 개발 가능성이 없거나 맹 지 탈출이 불가능하다면 말씀하신 대로 가치 상승이 매우 제한적입니다. 맹 지가 투자 가치를 갖는 것은 오직 '맹 지'탈출 가능성'이 있을 때입니다. 즉, 맹 지 탈출에 성공하여 도로를 확보하고 개발이 가능해지면 가치가 크게 오르지만, 해결되지 않는다면 장기간 자산이 묶이거나 손해를 볼 수도 있는 고 위험 투자라고 볼 수 있습니다.급경사이거나 보전 가치가 있는 나무가 많은 임야는 개발이 어렵다는 점도 고려해야 합니다.결론적으로, 맹 지를 구매하는 것은 대부분 저렴하게 매입하여 '맹 지 탈출'이라는 난제를 해결함으로써 큰 시세 차익을 얻으려는 투자 전략이라고 이해하시면 됩니다. 굉장히 섬세하고 철저한 사전 조사가 필요한 분야입니다.