안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 공인중개사를 따야 할까요? 고민이 됩니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 취득하시면 본인께서 부모님을 위한 전원주택을 마련하는 데 여러모로 유리한 점이 많습니다.공인중개사 자격증 취득이 전원주택 마련에 유리한 이유 ==>부동산 관련 법률 및 절차 이해 :공인중개사 자격증을 준비하시면 토지 매매, 건축 허가, 부동산 등기 등 전원주택을 짓는 데 필요한 복잡한 법률 및 행정 절차를 체계적으로 이해할 수 있습니다. 이는 향후 부동산 계약 시 발생할 수 있는 문제들을 미리 파악하고 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.정확한 권리 분석 및 서류 확인 능력 :공인중개사는 토지 이용 계획 확인서, 등기부 등본, 지적도 등 부동산 관련 서류를 분석하고 검토하는 전문가입니다. 매매하려는 땅이나 주택의 권리 관계, 개발 가능성, 제한 사항 등을 직접 정확하게 확인할 수 있어 안전하고 효율적인 거래를 진행하는 데 유리합니다.시장 동향 및 가격 분석 능력 :공인중개사 공부를 통해 부동산 시장의 흐름과 지역 별 특성, 가격 형성 원리 등을 깊이 있게 파악하게 됩니다. 부모님께서 원하시는 제부 도 인근 지역의 토지 시세, 개발 호재 등을 분석하여 합리적인 가격에 최적의 땅을 매입하는 데 도움이 될 것입니다.중 개 수수료 절감 :만약 직접 땅을 매입하거나 전원 주택을 매매할 경우, 공인중개사로서 직접 거래를 진행하며 중 개 수수료를 절감할 수 있습니다. 이는 큰 금액이므로 재정적인 면에서도 이점이 될 수 있습니다.다양한 활용 가능성 :공인중개사 자격증은 한번 취득하면 갱신 없이 평생 사용할 수 있는 자격증입니다. 부모님 전원주택 마련 이후에도 부동산 관련 지식과 경험을 바탕으로 추후 다른 부동산 거래에 활용하시거나, 원하신다면 중 개 사무소를 운영하며 전문가로 활동할 수도 있습니다. 전원 주택 구입 시 추가 고려 사항 ==>공인중개사 자격증 외에도 부모님을 위한 전원 주택을 마련하실 때 몇 가지 더 고려하시면 좋은 점들이 있습니다.난방 비 확인 :전원주택은 아파트보다 단독으로 난방을 해야 하므로 난방 비가 예상보다 많이 나올 수 있습니다. 이전 거주자에게 겨울철 난방 비 내역을 확인해 보시는 것이 좋습니다.주변 환경 확인 :물가 주변은 안개가 자주 끼고 습할 수 있으며, 산과 너무 가까우면 통풍 문제가 생기거나 야생 동물의 접근이 있을 수 있습니다. 땅을 보실 때 이런 주변 환경적인 요소를 함께 고려하시는 것이 중요합니다.접근성 및 편의 시설 :부모님의 연세를 고려하여 병원,마트, 교통 등 생활 편의 시설과의 접근성도 함께 살펴보시면 더욱 만족스러운 전원 주택 생활을 하실 수 있을 겁니다.결론적으로 본인께서 부모님을 위해 이렇게 깊이 있게 생각하고 계획하시는 모습이 정말 감동적입니다. 공인중개사 자격증은 분명 이 목표를 달성하는 데 큰 자산이 될 것이라고 생각됩니다. 충분히 고민하시고 현명한 결정 내리시기를 응원합니다.
부동산
Q. 소유권 이전 등기) 매도인 주소변경했으나 이전 주소로만 서류 해준다고 할 때
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해주신 매도인 서류 중 '매도 용 인감 증명서'와 '주민 등록 초본'의 주소지 문제에 대해 자세히 설명해 볼께요부동산 매도 용 인감 증명서의 증명 성 매도 용 인감 증명서는 매도 인이 부동산을 매수하는 분께 소유권을 이전하겠다는 의사를 증명하는 매우 중요한 서류입니다. 이 서류에는 매수 인의 인적 사항(이름, 주민등록번호, 주소)과 함께 매도 인의 최신 주소가 기재되어야 합니다. 등기 시에는 현재 시점의 실제 주소와 인감 증명서 상의 주소가 일치해야 하는 것이 원칙입니다.주민 등록 초본의 역할 주민등록 초본은 매도 인의 과거 주소 변동 내역을 포함하여 인적 사항을 증명하는 서류입니다. 보통 주소 변동 사항을 확인하고 매도 용 인감 증명서와 함께 등기 신청 시 제출하게 됩니다. 초본에 모든 주소 변동 내역이 나타난다고 해도, 매도 용 인감 증명서와 같은 주요 등기 서류는 매도 인의 현재 주소 지를 기준으로 발급하는 것이 원칙입니다. '이전 주소'서류 제출의 위험성 및 실무 적 상황원칙과 등기소의 입장 :인터넷 등기소에서 안내 받으신 대로 , 소유권 이전 등기는 현 시점의 정확한 정보와 서류를 요구합니다. 매도 인의 주소가 변경되었으므로, 현재 주소를 기준으로 발급 된 매도 용 인감 증명서와 주민 등록 초본을 제출하는 것이 서류 보완 명령(보정 명령)없이 등기를 진행할 수 있는 가장 안전하고 확실한 방법입니다.실무 적으로 되는 경우 :간혹 담당 등기 관의 판단이나 주소 변경 이력이 매우 명확하고 짧은 기간 내에 이뤄진 경우, 그리고 주민 등록 초본을 통해 모든 주소 이력을 확인 가능할 때 등기 신청이 받아 들여지는 예외적인 경우가 있을 수도 있습니다 하지만 이는 등기소와 담당 등기 관의 재량에 달려 있으며, 원칙에서 벗어나는 것이기 때문에 보정 명령을 받을 가능성이 매우 높습니다.보정 명령의 영향 :보정 명령을 받게 되면 필요한 서류를 다시 준비하여 제출해야 하므로 등기 완료가 지연되고, 이는 매매 잔금일 이후 매도 인과 다시 연락하여 서류를 받는 등 번거로운 추가 작업을 야기할 수 있습니다. 가장 좋은 시나리오는 잔금 일에 등기 신청 서류가 완벽하게 준비되어 한 번에 등기가 완료되는 것입니다.본인의 대응 방안 매도인 께 재요청 :매도 인께 인터넷 등기소의 안내 내용과 보정 명령으로 인한 등기 지연 가능성을 설명하시고, 번거로우시더라도 현재 주소 지를 재발급 받은 서류(특히 매도 용 인감 증명서와 현재 주소가 기재된 주민 등록 초본)를 준비해 준비해 주십 사 정중하게 요청 드리는 것이 최선입니다.잔금일 당일 발급 요청:매도 인께서 미리 발급해두기 어렵다면, 잔금일 당일 오전 일찍 가까운 주민 센터에서 현재 주소지 기준으로 발급 받아 오시는 것을 제안해 볼 수도 있습니다. 대부분의 서류는 당일 발급이 가능합니다.법무 사 상담 고려 :만약 매도 인과의 협의가 어렵거나 불안하시다면, 잔금일 전에 법무 사 사무실에 문의하여 현재 상황을 설명하고 전문가의 조언을 받는 것도 좋은 방법입니다.
행정사 자격증
Q. 모바일신분증의 실효성은 어느정도인가요?
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.모바일 신분증은 실물 신분증과 동일한 법적 효력을 지니고 있어 다양한 곳에서 활용도가 매우 높습니다. 이제 스마트폰만 있으면 민원 업무 부 터 금융 서비스까지 많은 일을 해결할 수 있는 세상이 되었습니다.모바일 신분증의 실효성과 장점은 ==>법적 효력 및 신뢰성 :모바일 신분증은 실물 신분증(운전 면허증, 주민등록증 등)과 동일한 법적 지위를 가지고 있습니다. 블록 체인 기반의 분산 신원 증명서(DID) 기술을 적용하여, 개인 정보는 스마트폰의 안전한 영역에 암호화된 형태로 저장되며 중앙 서버에는 별도로 저장되지 않아 보안 성이 매우 높습니다.다양한 활용 처 :공공 기관에서 민원 처리 시은행에서 금융 업무 처리 시성인 확인 이 필요한 편의점, 무인 자판기 등에서 사용할 수 있어 위조 신분증으로 인한 피해를 예방할 수 있습니다.온라인에서 신원 확인이 필요한 경우( 예 : 정부 24)렌터카, 킥 보드 대여 시:면허 확인 등 신분증이 필요한 모든 곳에서 편리하게 사용할 수 있습니다.위조 방지 및 실시간 정보 반영 :모바일 신분증은 발급 단계부터 사용 시까지 여러 보안 장치를 통해 위조가 어렵고, 운전 면허증 정지, 취소,개인 정보 변경과 같은 상태 정보가 실시간으로 반영되어 신뢰할 수 있습니다.다만, '모바일 신분증'과 'PASS 앱 은 신분증이 아닌 '확인 서비스'에 해당하며,정부가 발급하는 공식 모바일 신분증과는 기술적, 법적 , 정책적, 효력에서 차이가 있습니다.오늘 말씀 하신 분 께서 발급 받으신 것은 실물 신분증과 동일한 효력을 지닌 공식 모바일 신분증이니 안심하고 사용하셔도 됩니다. 앞으로는 실물 신분증 없이도 모바일 신분증으로 더욱 편리하고 안전하게 다양한 서비스를 이용하실 수 있을 겁니다.
부동산
Q. 안녕하세요, 증여관련해서 전문가분들의 고견이 필요합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해 주신 증여 관련 내용과 대출 승 계 문제에 대해 살펴보겠습니다.증여세 면제 한도 및 증여세 계산 ==>증여세 면제 한도 :직계 존속(부모님)이 성년 자녀에게 증여할 경우, 기존에는 10년간 총 5천만 원까지 증여세가 면제 되었습니다. 하지만 2024년부터 혼인에 따른 증여 재산 공제가 신설되어, 혼인신고일 전 후 각 2년 이내(총4년) 직계 존속 으로 부터 증여 받은 재산에 대해서는 기존 공제 금에 추가로 1억 원을 더 공제 받을 수 있게 되었습니다. 따라서, 어머니로 부터 성인인 본인께서 증여 받으실 경우, 다음과 같이 공제 한도가 적용됩니다.기존 직계 존속 공제 :5천만 원(10년 합산) 혼인 증여 재산 공제 :1억 원(혼인일 경우 전후 2년 이내 증여 시)즉 본인의 경우 최대 1억 5천만원까지 증여세 없이 증여를 받으실 수 있습니다. 본인께서 말씀하신 "직계 증여는 2,500만 원 중 2,500만 원을 이미 사용하셨다는 의미로 해석됩니다. 그렇다면 내년 결혼 시에는 남은 기존 공제 2,500만 원과 혼인 증여 재산 공제 1억 원을 합하여 총 1억 2,500만 원 까지 증여세를 면제를 받으실 수 있습니다.증여세 계산 :증여세를 계산하기 위해서는 증여 재산의 가액을 정확히 산정해야 합니다. 아파트 분양권의 증여 재산 가액은 보통 "납입 된 중도금 및 잔금 등 총 납입 액 + 증여일 현재의 프리미엄 (P)상당 액 "으로 평가 됩니다.현재 납 입 액 : 중도금 4천만 원잔금 예정 액 : 3억 1천만 원총 분양가 : 3억 5천만 원추정 프리미엄 (P) : 1억 원이 경우 증여 재산 가액은 4억 5천만 원(3억 5천만원 + 1억 원)으로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 1층 프리미엄 1억 원은 예상일 뿐이며, 정확한 평가액은 시가 감정이나 매매 사례 가액을 통해 판단됩니다. 실거래가 이루어지지 않은 경우 감정을 통해 평가해야 합니다.을 통해 평가해야 합니다.이는 매우 개략적인가정하여 총 증여 재산 가액이 4억 5천만 원이고, 공제 한도가 1억 2,500만 원이라고 할 때 증여세 과세 표준은 다음과 같습니다.증여세 과세 표준:4억 5천만 원 - 1억 2,500만원 =3억 2,500만 원증여 세율은 과세표준 1억 원 초과 5억 원 이하 구간에 20%가 적용되고, 누진 공제액 1천 만원이 있습니다.산축세액 :(3억 2,500만 원 x 20%)-1천만 원= 6500만 원 - 1천 만원= 5,500만 원 이는 매우 개략적인 계산이며, 실제로 어떻게 증여 재산 가액을 평가하느냐, 채무를 어떻게 처리 하느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 잔금 3억 1천만 원을 어머님께서 직접 납부하신 후 증여를 하시는지, 아니면 대출을 받고 그 대출금을 증여로 볼 것인지 등에 따라 상황이 복잡해질 수 있습니다.이러한 복잡한 문제들은 개인의 상황과 최신 세법에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가(세무 사)와 부동산 전문가(공인중개사) 와 상담하여 정확한 진단과 맞춤형 절세 전략을 수립하시는 것을 강력히 권해드립니다.
부동산
Q. 627 대책 이후로 수도권 거래량이 감소했나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 6.27 대출 규제 이후 수도권 아파트 거래량은 실제로 크게 감소했습니다. 좀 더 자세히 살펴보면 :수도권 전체 거래량 감소 :6.27 대책 발표 전과 비교했을 때 , 수도권 전체 아파트 거래량은 약 73% 감소한 것으로 나타났습니다.서울 아파트 거래량 급감 :특히 서울의 거래 위축이 두드러졌는데요, 대책 발표 전 7,150건에 달했던 거래량이 발표 후에는 1,361건으로 대폭 줄었습니다. 이는 거래량이 약 80%가까이 감소한 수치입니다.중위 거래 가격 하락 :서울 아파트의 중위 거래 가격도 10억 9천만원에서 8억 7천만 원으로 약 2억 2천만 원 가량 낮아졌습니다. 거래된 전용 면적 역시 줄어든 경향을 보였습니다.고가 아파트 영향 :강남, 송 파 등 고가 아파트가 밀집된 지역에서 거래 급감 현상이 더욱 뚜렷하게 나타났습니다.다양한 요인의 복합 작용 :다만, 일부 전문가들은 이러한 시장 변화가 대출 규제 단독 효과라 기 보다는 여러 복합적인 요인이 작용한 결과일 수 있다고 분석하기도 합니다."똘똘 한 한 채" 현상 :전반적인 거래량 감소에도 불구하고, 20억 원 초과 아파트의 거래량은 크게 줄었지만, 신고가 비율은 모든 가격대 중 가장 높게 나타나며 여전히 '똘똘 한 한 채'에 대한 수요는 남아있음을 보여주기도 했습니다.결론적으로, 이렇게 6.27대책은 수도권 아파트 시장, 특히 서울 시장에 상당한 영향을 미쳐 거래량과 가격에 직접적인 변화를 가져온 것으로 보입니다.