안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 재건축초과이익환수제라는게 대체 뭐죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.개발 이익의 사유화를 방지하고 주택 가격의 안정을 도모한다는 목적으로 2006년 "재건축 초과 이익 환수 법"이 제정된 이후에는 '새 집 줄게, 초과 이익 나눠 다오 '로 불려지기도 합니다. 이후 2012년 부 터 2017년까지 일시 중단되었다가 2018년 1월 1일 이후 다시 부활하여 현재까지 적용되고 있습니다. 최근에는 초과 이익이 일정 기준을 넘어서면 부담금이 부과 됩니다. 재건축 초과 이익 환 수제는 재건축 사업을 통해 얻게 되는 초과 이익 중 일정 부분을 국가가 환수하는 제도입니다. 이는 재 건축으로 인해 발생한 이익이 조합원들에게 과도하게 집중되는 것을 막고, 부동산시장의안정을 도모하기 위해 도입되었습니다. 재건축은 용적률 상향 등 도시 계획적 혜택을 통해 이익이 발생하는 경우가 많습니다. 이러한 개발 이익이 특정 조합원에게만 집중되는 것을 방지하고, 그 이익의 일부를 사회 전체를 위해 사용하려는 취지입니다. 간단히 말씀드리면, 재건축 사업 시작 시점의 집값과 준공 시점의 집값 상승 분에서 정상적인 집값 상승 분과 개발 비용 등을 제외한 '초과 이익'에 대해 부담금을 부과하는 방식입니다.최근 에는 이 제도에 대한 개정 논의도 활발히 이루어지고 있으며, 이 제도의 변화는 재건축 사업에 참여하시는 분들이나 투자자들에게 중요한 고려 사항이 될 수 있습니다. 결론적으로 재건축 초과 이익 환 수제 는 재건축으로 인한 과도한 개발 이익을 환수하여 부동산 시장 안정과 개발 이익의 사회적 공유를 도모하는 제도라고 이해하시면 됩니다.
Q. 건물을 지을때 요즘에는 내진에 지장이 없도록 설계 및 건축을 해야 건물 사용승인이 난다고 하는데, 어떤 조건이상 되어야 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.내진(耐震)은 토목 및 건축에서 지진에 견디는 특성을 의미하며, 내진 설계는 지진에 건물이나 교량 등(이하 시설물)이 무너지는 것을 막기 위해 지진에 견딜 수 있도록 시설물을 설계하는 것을 말합니다. 내진 설계는 사람이 대피할 시간을 확보해 주는 것을 목적으로 합니다. 현행 "건축 법 시행령" 제 32 조 제 2 항에 따라 일정 기준 이상의 건축물을 신축하거나 증축, 개축,재 축 또는 이전할 경우에는 의무적으로 내진 설계를 적용해야 하며, 이를 확인 받아야 건물 사용 승인이 가능합니다. 내진 설계가 필수적인 건물 신축 조건은 다음과 같습니다.층 수 기준 : 층 수가 2층 이상인 건축물(다만, 주요 구조 부가 목재인 목 구조 건축물의 경우에는 3층 이상)연면적 기준 : 연면적이 200 제곱 미터 이상인 건축물(다만, 목 구조 건축물의 경우에는 500 제곱 미터 이사이며, 창고, 축사, 작물 재배 사는 제외)높이 기준 : 높이가 13미터 이상인 건축물처마 높이 기준 : 처마 높이가 9미터 이상인 건축물 기둥 간 거리 기준 : 건축물의 용도 및 규모를 고려하여 중요도 가 높은 건축물로서 국토 교통부령 으 로 정하는 건축물문화유산 기준 : 국가적 문화유산으로 보존 할 가치가 잇는 건축물로서 국토 교통부 령으로 정하는 것문화유산 기준 : 국가적 문화적 유산으로 보존할 가치가 있는 건축 물로서 국토 교통부 령으로 정하는 것주택 종류 기준 : "건축 법 시행령 " 별표 1 제 1호의 단독 주택 및 같은 표 제 2호의 공동 주택 (이는 사실상 모든 주택을 의미합니다)이러한 기준 중 어느 하나라도 해당되는 건축물은 반드시 내진 설계를 적용하고 , 설계 기준에 맞게 건축 되었는지 내진 성능 확인을 받아야 사용 승인을 받을 수 있습니다 . 실제 내진 설계는 '건축물 내진 설계 기준 KDS 47 17 00'등의 기준에 따라 수행됩니다. 2018년 이후 부 터 2층 이상이거나 연면적이 200 제곱 미터 이상이라면 해당 건물에 한하여 내진 설계가 진행되었습니다.
Q. 공인중개사를 하기 위해선 반드시 관련된 보험에 가입을 해야 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 획득하면 무조건 보험에 드는 것이 아니고 영업을 하기 위한 사업자 등록을 하기 위해서는 필수적으로 보험에 들어야 합니다.부동산 사무실 벽에서 보셨다는 '부동산 중 개 관련 사고 시 얼마까지 보장'한다는 내용이 바로 이 보증 또는 공제 가입을 증명하는 서류 일 가능성이 높습니다.이는 공인중개사 법에 명시된 의무 사항입니다. 개업 공인중개사는 업무를 개시하기 전에 중 개 행위로 인해 거래 당사자에게 발생할 수 있는 재산 상 손해를 보상하기 위한 책임을 보장하기 위해 보증 보험 또는 공제에 가입해야 합니다. 이를 이행하지 않으면 중 개 사무소 개설 등록이 취소될 수 있습니다. 이 보증 제도는 중 개 과정에서 발생할 수 있는 공인중개사의 과실로 인한 손해로 부 터 의뢰인을 보호하기 위한 장치입니다. 따라서 자격증을 취득하신 후에 개업을 하실려면 공제에 가입해야 합니다. 결론적으로 공인중개사 사무실을 개업 하실려면 협회에서 사전 교육을 의무적으로 받아야 하면, 구청에 중 개 사무소 등록을 해야 합니다. 이때 구청에서 사전 교육을 받았는지, 공제에 가입 했는 지를 확인하고 등록을 해줍니다. 중 개 사무소 등록증을 가지고 세무서에 가야 그것을 근거로 공인중개사 사무소 사업자 등록이 되고 , 사업자 등록이 되어야 영업을 할 수 있습니다.
Q. 전입세대열람 후 경제전망이 불안한데 이사 갈까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전입 세대 수가 늘어 났다는 것이 반드시 집값 상승이나 하락을 의미하는 것은 아니지만, 해당 지역의 수요 변화를 가늠해 볼 수 는 있습니다. 전세 계약 개인 시기가 다가오셨다면 몇 가지를 고려해 보실 수 있습니다.전세 재계약 기존 계약 대로 연장하거나, 집주인과 협의하여 전세 보증금을 조정하는 방법이 있습니다. 특히 집값이 하락하는 추세라면 전세 보증금 감액을 시도해 볼 수 있습니다.임대차 3 법에 따라 계약 갱신 청구 권을 사용하여 임대료를 5% 이내로 올리는 선에서 재계약 할 권리가 있습니다.재계약 시에는 보증금 반환에 대한 안전성을 확인하는 것이 중요합니다. 집주인의 신용 상태나 해당 주택의 담보 설정 여부 등을 꼼꼼히 확인해 보시는 것이 좋습니다. 또한, 등기 우편 등으로 재계약을 진행할 경우 계약 내용을 명확히 하는 것이 필요합니다. 임대인의 신용 상태를 확인하기 위해서는 동사무소에서 국세, 지방세 미납 여부를 체크하든지 또는 전입 세대 열람을 통한 보증금이 얼마 정도인지 확인하는 것입니다.이사 새로운 곳으로 이사를 가는 것은 현재 시장 상황에 맞춰 더 유리한 조건의 전세나 매물을 찾을 기회가 될 수도 있습니다.다만, 이사에는 상당한 비용( 이사 비, 중 개 수수료 등)과 시간, 노력이 소요됩니다. 현재 살고 계신 곳의 위치가 나쁘지 않다는 점도 중요한 고려 사항입니다.현명한 판단을 위한 조언 : 현재 거주 지역의 구체적인 시장 상황 파악: 전입 세대 수 증가 만으로는 전체 시장을 판단하기 어렵습니다. 현재 거주하고 계신 지역 주변 부동산 시세 변동, 전세 물건 현황 등을 좀 더 자세히 알아보시는 것이 좋습니다.집주인과 충분한 대화 : 계약 갱신 조건에 대해 집주인과 미리 대화해서 소통하시는 것이 좋습니다. 시장 상황에 따라 집주인도 보증금 조정에 대해 고려할 수 있습니다.개인적인 상황 고려 : 본인의 재정 상황, 앞으로의 계획( 내 집 마련 등), 직장과의 거리, 주변 편의 시설 등 개인적인 요소를 가장 중요하게 고려하셔야 합니다. 불안감 때문에 섣불리 결정하기 보다는 장기적인 관점에서 어떤 선택이 더 나은지 차분히 따져 보는 것이 중요합니다.정보 탐색 : 부동산 관련 뉴스나 전문가들의 의견을 꾸준히 접하시되, 한쪽으로 치우친 정보보다는 다양한 관점을 살펴보시는 것이 도움이 됩니다. 결론적으로 어려운 시기에 중요한 결정을 앞두고 마음이 복잡하실 것 같습니다. 조급해 하시기 보다는 충분한 정보를 바탕으로 신중하게 결정하시는 것이 최선입니다.
Q. 시골에 일반 농지를 매입해서 그땅에 일반
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.시골의 일반 농지를 매입하여 그 땅에 주택을 짓는 것에 대해 궁금하신 것 같습니다. 지인 분 말씀대로 원칙적으로 농지에는 주택을 바로 건축 할 수 는 없습니다. 농지는 농업 생산을 목적으로 하는 땅이기 때문입니다.하지만 농지를 주택을 지을 수 있는 땅으로 용도를 변경하는 절차를 거치면 주택 건축이 가능해집니다. 이 절차를 '농지 전용'이라고 하며, 농지 소재지 시.군.구에 농지 전용 허가 신청을 하고 농지를 '대 지'로 전환해야 합니다.농가 주택의 경우, 농지 법과 건축 법의 영향을 동시에 받게 됩니다. 특히, '농업인 주택'은 일정한 요건을 갖춘 세대가 시장. 군수. 또는 자치구 구청 장에게 허가를 받아 건축 할 수 있도록 되어 있습니다.농지에 주택을 신축하는 절차는 개발 행위 허가 , 경계 측량 및 분할 측량, 건물 신축, 현황 측량 및 오 수 합병 정화조 필증, 건축물 등록 신고, 취득세와 등록세 자신 신고, 지목 변경, 건축물 보존 등기 순으로 진행 됩니다.결론적으로 지인 분의 말씀처럼 농지 자체에 바로 집을 짓는 것은 어렵지만, 적 법 한 절차(농지 전용) 를 거쳐 땅의 성격을 바꾼 후에는 주택 건축이 가능합니다. 어떤 종류의 농지인지, 어떤 주택을 지으실 계획 인지에 따라 구체적인 절차와 요건이 달라질 수 있으니, 해당 토지의 관할 지자체와 긴밀한 연락을 취하면서 추진하시길 권해드립니다.