안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 도시재생사업이 노후 주거지 개선에 미치는 효과는?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.도시 재생 사업은 기존 재개발.재건축 방식과 달리, 지역의 역사와 문화를 보존하며 물리적, 사회적, 경제적, 환경적 측면에서 도시 기능 회복 및 지속 가능한 발전 목표로 합니다.도시 재생 사업이 노후 주거지 개선에 미치는 효과 ==>물리적 환경 개선 :노후 주택을 리 모델링 하거나 정비하고, 도로, 상하수도, 공원 등 기반 시설을 확충하여 주거 편의성과 안정을 증진합니다. 경제적 효과 :유 휴 공간을 활용한 창업 지원 및 문화 시설 조성을 통해 지역 상권을 활성화하고, 주거 환경 개선으로 자연스럽게 부동산 가치 상승을 유도합니다. 지역 공동체 활성화에 미치는 효과 ==>주민 주도 성 강화 : 주민들이 사업 계획 수립과 실행에 직접 참여하여 주인 의식을 높이고, 주민 협의 체 등 공동체 조직을 육성하여 자발적인 지역 발전을 이끌도록 돕습니다.사회적 연대 감 증진 : 주민 교류를 위한 커뮤니티 공간을 조성하고 다양한 문화 행사 및 교육 프로그램을 운영하여 이웃 간 유대감을 강화하며 사회적 연대 감 증진에도 기여합니다.정책적 관점 ==>정책적으로 도시재생사업은 지속 가능한도시 발전, 지역 간 균형발전 및 주민 삶의 질 향상을 위한 중요한 수단으로 여겨집니다. 물리적 개선을 넘어 사회적, 문화적 활력을 불어넣어 주민들이 자긍심을 느끼는 도시를 만드는 데 중점을 둡니다.이처럼 도시 재생 사업은 향후 부동산 시장의 흐름과 가치 평가에도 큰 영향을 미칠 중요한 요소입니다.
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Q. 우리나라 정부에서 9.7 부동산 대책에는 어떤 내용이 골자인가요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.9.7 부동산 대책은 크게 주택공급 확대와 대출 규제 강화라는 두 가지 골자를 중심으로 합니다. 9.7 부동산 대책의 주요 내용===>주택 공급 확대 방안 :정부는 주택 공급망을 확대하기 위해 다양한 수단을 활용할 계획입니다.도심 내 노후 시설 및 유휴 부지 활용 :오래된 건물이 있는 곳이나 쓰이지 않는 땅을 활용하여 주택을 공급하려는 계획입니다.재개발 및 재건축 활성화 :도시 내 주거 환경을 개선하고 새로운 주택을 확보하기 위해 재개발 및 재건축 사업을 적극적으로 지원하게 됩니다.오피스텔. 도시 형 생활 주택 매입 :이들 주택 유형을 매입하여 주택 공급을 놀리는 방안도 포함됩니다.대출 규제 강화 :주택 시장의 과열을 막고 안정 화를 도모하기 위해 대출 규제도 강화되었습니다.규제 지역 내 LTV(주택 담보 대출 비율) 상한 축소 :강남 3구 , 용산구 등 규제 지역에서는 주택 담보 대출의 LTV 상한이 기존 50%에서 40%로 축소됩니다.이는 주택 가격 12억 원 주택 구매 시 대출 한도가 6억 원에서 4억 8 천만 원으로 줄어드는 효과가 있습니다.1 주택 자 전세 대출 제한 강화 :1 주택 자의 경우 수도권 및 규제 지역 내 전세 대출 한도가 2억 원으로 제한됩니다. 현재는 SGI서울 보증 보험을 통해 3억 원까지 가능했으나, 앞으로는 한도가 줄어들게 됩니다. 다만, 전세 대출에 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하는 방안은 이번 대책에서 제외되었으나, 금융 위원회는 상황 악화 시 DSR확대 적용을 검토할 수 있다고 밝혔습니다.결론적으로, 이 대책들은 주택 공급을 늘려 시장의 안정을 꾀하고, 동시에 무리한 대출을 통한 투기를 막아 실 수요자 중심의 시장을 만들고자 하는 정부의 의지를 담고 있다고 볼 수 있습니다.
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Q. 귀농을 지원하기위해 지자체에서는 어떤 혜택을 주고 있는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지자체에서는 귀농 인의 안정적인 정착을 돕기 위해 다양한 혜택을 제공하며, 특히 인구 감소 지역에서는 실질적인 지원을 강화하고 있습니다.주요 정책은 다음과 같습니다.==>자금 지원 : 농업 창업 및 주택 구입 자금을 지원합니다. '귀농 농업 창업 및 주택 구입 지원 사업'을 통해 자금을 문의할 수 있으며, 일분 인구 감소 지역에서는 정착 금 최대 5 천만 원, 창업 자금 최대 1억 원까지 가능합니다.은퇴 직장인도 지원 받을 수 있습니다.주거 및 농지 확보 :빈집 정보나 농지 은행 활용 법 등 실전 정보를 제공하여 주거와 농지 마련의 어려움을 덜어줍니다.교육 및 정보 제공 :선도 농가 탐방, 귀농 귀촌 박람회, 전문 농업 매체 등을 통해 귀농에 필요한 교육과 최신 정보를 얻을 수 있습니다.인구 감소 지역 특 화 지원 :해당 지역은 마을 공동체 활성화, 공동체 주택 및 임대 주택 지원 등으로 귀농 인의 안정적인 정착을 적극적으로 돕습니다.이 외에도 6차 산업 정보 제공, 법인 체 등록 및 운영 자금 지원 등 다양하게 지원하고 있습니다. 가장 정확한 정보는 관심 있는 지역의 귀농 귀촌 센터에 문의하시는 것입니다.
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Q. 요즘 달러가오르는이유가무엇인지요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 달러가 강세를 보이는 몇 가지 복합적인 이유가 있습니다.최근 달러가 오르는 이유 ==>미국 금리 인하 지연 가능성 : 미국 연방 준비 제도(Fed)가 기준금리 인하 시점을 9월 이후로 늦추거나, 심지어 올해 추가 인상 없이 금리를 유지할 수도 있다는 전망이 나오고 있습니다. 금리가 높게 유지되면 달러 자산의 매력이 커져 달러 강세로 이어집니다.주요 국 중앙은행의 선제 적 금이 인하 :캐나다, 유럽연합(EU), 스위스, 스웨덴 등 일부 국가의 중앙은행들이 자국 경기 침체 우려에 대응하기 위해 미국보다 먼저 기준금리를 인하했습니다. 이는 해당 국가의 통화 가치 하락으로 이어지고, 상대적으로 달러의 가치를 더욱 높이는 요인이 됩니다.복합적인 글로벌 경제 상황 : 현재 원.달러 환율 상승은 4월보다 좀 더 복잡한 여러 요인이 얽혀 있습니다. 각 나라가 다양한 이유로 금리를 관리하고 있으며, 이러한 상황들이 달러 가치를 상승 시키는 방향으로 흘러가고 있습니다.통화 스와프 추진에 대하여 ==>말씀하신 '통화 스와프'는 두 국가의 중앙은행이 자국 통화를 일정 환율로 교환하고, 일정 기간 후에 다시 되돌리는 금융 거래 방식입니다. 이는 보통 글로벌 경제 불안 시기에 금융 시장의 안정을 도모하고 달러 부족 현상을 완화하기 위해 논의되거나 체결됩니다.최근에는 '무제한 한.미 통화 스와프'가 새로운 협상 카드로 논의되기도 하는데요, 이는 국내 금융 시장의 달러 유동성 확보를 위한 방안으로 기대되기도 합니다. 통화 스와프 논의 자체가 나라에 당장 큰 문제가 있다는 의미보다는, 잠재적인 경제 불안에 대비하거나 금융 시장 안정성을 강화하기 위한 선제 적인 조치로 볼 수 있습니다.환율 전망 ==>현재로서는 달러 환율이 언제 내려갈지 정확히 예측하기는 어렵습니다. 미국 연방 준비 제도의 통화 정책, 글로벌 경기 상황, 각국의 각국의 금리 결정 등 여러 변수가 복합적으로 작용하기 때문입니다. 하지만 시장 상황은 항상 유동적이므로, 앞으로의 경제 지표 발표나 정책 변화를 주시하며 상황을 지켜보는 것이 중요합니다.결론적으로, 현재의 달러 강세는 세계 경제의 복잡한 흐름 속에서 나타나는 현상이며, 통화 스와프 논의는 이러한 불확실성에 대비하려는 노력으로 볼 수 있습니다. 앞으로의 경제 지표와 정책 변화를 지속적으로 주시하는 것이 중요하며, 너무 불안해 하지 마시길 바랍니다.
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Q. 분양받은 아파트 계약자 초청회에서 무조건 아파트값 오른다는데 믿어야되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.분양대행사는 긍정적인 전망을 강조하기 마련이니, 모든 투자에는 기회와 위험이 따름을 인지하시고 신중하게 판단하시는 것이중요합니다. "이자만 감당할 수 있다면 가져가는 것이 맞는지"에 대해서는 여러 요소를 종합적으로 고려하셔야 합니다.아파트 보유 결정 시 고려 사항==>시장 상황 및 금리 변동성 :원자재 가격 상승으로 분양가가 오르는 추세는 신축 아파트 가치 상승 기대감을 줄 수 있습니다. 하지만 금리 인상은 대출 이자 부담을 늘려 수익률 하락을 초래할 수 있으니, 이자 감당 여부를 현실적으로 계산하여야 합니다.본인의 재정 상황 및 목표 :현재 소득 외에 갑작스러운 상황에도 이자를 감당할 수 있는 여력이 있는지, 그리고 아파트를 실 거주 용으로 보는지 투자 목적으로 보는 지에 따라 판단이 달라집니다. '영 끌 투자'는 신중해야 합니다. 객관적인 정보 분석 :분양 대 행사 설명 외에 해당 지역의 인구 유입, 개발 계획, 전세 가율, 미분양 현황 등 객관적인 데이터를 분석하고, 주변 공인중개사나 전문가 의견도 들어보시는 것이 좋습니다. 단기적인 시장 전망을 함께 보시는 것을 추천합니다.충분한 정보를 바탕으로 스스로 납득할 수 있는 결정을 내리시는 것이 무엇보다 중요하다고 생각합니다. 너무 걱정만 하지 마시고, 차분히 여러 정보를 비교 분석해 보신다면 현명한 결정을 내리실 수 있을 겁니다.
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Q. 월세집 양변기에서 쥐 출몰, 세입자 안 구해놓고 바로 이사가능할까요? / 3년 6개월째 사는 중 / 2년 계약기간 지난 후 계약서를 따로 재작성하진 않음.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 집 쥐 출몰로 인해 너무나 힘든 시간을 보내고 계시다니 정말 그 심정 이해가 됩니다. 이런 경우 처리하는 방법에 대해 살펴보겠습니다.계약 갱신 및 해지 통보 :2년 계약 만료 후 별도 계약서 없이 묵시적 갱신 된 상태이므로, 본인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 해지 통보는 임대인이 받은 날로 부 터 3 개월이 지나면 효력이 발생하며, 그 이후부터는 월세 지급 의무가 사라집니다. 임대인이 다음 세입 자를 구하지 못했더라도 임차인에게 책임이 없습니다.쥐 출몰 문제와 임대인의 수선 의무 :월세 집 쥐 출몰은 임차인의 평온한 주거 생활을 심각하게 방해합니다. 임대인은 임차인이 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선 의무를 가집니다. 만약 쥐 문제로 거주가 어렵고 임대인이 이를 해결해주지 않는다면, 이는 수선 의무 위반에 해당할 수 있습니다. 쥐 똥 사진, 방역 기록 등 증거를 확보해두시는 것이 중요 합니다.즉시 계약 해지 가능성 및 전문가 상담 :쥐 출몰로 인해 거주가 사실상 불가능한 정도라면, 임대인의 수선 의무 위반을 이유로 즉시 계약 해지를 요구할 정당한 사유가 될 수 있습니다. 임대인이 쉽게 동의하지 않을 경우, 내용 증명을 통해 상황을 명확히 하고 계약 해지 및 보증금 반환을 요청하시는 것이 좋습니다. 가장 안전한 방법은 법률 전문가와 상담하여 정확한 법적 판단과 구체적인 절차를 논의를 해 볼 수 있습니다.말씀 하신 분의 어려운 상황이 잘 해결되기를 바라고 응원하겠습니다.
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Q. 지역주택개발 조합원 자격안될때 주택 금액에 대해서 질문드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.어머님께서는 2 주택 자이셔서 지역 주택 조합 조합원 자격이 없으시며, 비 조합원으로서 조합에 주택을 매도해야 하는 상황입니다. 조합 측에서 현재 25평인 집을 '전용 면적 18 평'으로 평가하려는 부분은 주의 깊게 살펴보아야 합니다.일반적으로 25평은 공급 면적을 의미하며 전용 면적은 18평 내외일 수 있습니다. 그러나 조합이 비 조합원 주택을 매입 할 때는 주변 시세나 감정 평가액을 기준으로 협상하는 것이 일반적입니다. '조합원 가격' 으로 제시하는 것은 어머님의 재산을 과소평가하거나 낮은 가격을 제시하려는 것일 수 있습니다.어머님의 현명한 결정을 위한 조언입니다.==>정확한 면적 확인 및 감정 평가 : 현재 주택의 등기부 등본을 통해 정확한 면적을 확인하시고, 독립적인 감정 평가 사 에게 시장 가치를 감정 평가 받아보시는 것을 강력히 권해드립니다. 조합의 제시 가격과 객관적인 시세를 비교하는 것이 중요합니다.전문가와 상담 : 부동산 전문 변호사나 법무 사와 상담하여 법적 권리와 합리적인 보상 기준에 대해 자문을 받으시는 것이 가장 안전합니다. 섣부른 결정은 불이익을 초래할 수 있습니다.협상 권리 행사 : 어머님께서는 정당한 보상을 받을 권리가 있으며, 객관적인 감정 평가 결과를 바탕으로 조합과 적극적으로 협상하셔야 합니다. 조합은 사업 진행을 위해 어머님 부지가 필요하므로 어머님께도 협상력이 있습니다.수용 절차 고려 :협상이 원만하지 않을 경우 조합은 수용 절차를 밟을 수 있지만, 이때도 "토지 보상 법'에 따라 감정 평가된 시세 수준의 정당한 보상을 받게 됩니다. 따라서 조합의 일방적인 가격을 그대로 받아들이실 필요는 없습니다. 어머님의 소중한 자산인 만큼, 급하게 결정하지 마시고 반드시 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하시기를 강력히 권해드립니다. 어머님께서 정당한 보상을 받으실 수 있도록 응원하겠습니다.
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Q. 세컨드홈 확대 이후에 지방 부동산 수요가 살아났나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.정부에서는 지방 부동산 시장 활성화와 인구 감소 지역이 소멸 위기 대응을 위해 '세컨드 홈'정책을 확대했습니다. 이 정책은 비 수도권의 인구 감소 지역이나 인구 감소, 관심 지역에 추가 주택을 구매하더라도, 세제 상 1 주택 자로 간주하여 혜택을 주는 것이 주요 내용입니다. 예를 들어,취득 가액 12억 원까지는 취득세 감면을 받을 수 있고, 공시 가격 9억 원까지는 재산세 감면 혜택도 받을 수 있습니다.정책 시행 초기에는 비 수도권 주택 수요가 일부 살아날 수 있다는 기대감도 있었습니다. 하지만, 현재 까지 의 평가들을 종합해 보면, 세컨드 홈 정책이 지방 부동산 수요를 크게 끌어 올리는 데는 실효성이 크지 않다는 의견이 다수 입니다. 정책 도입 취지와는 달리, 기대 만큼의 긍정적인 효과를 내지 못하고 있다는 분석 들이 나오고 있습니다. 이는 정책 대상 지역에서 서울.경기.인천 등 수도권과 주요 광역시가 제외되는 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있습니다.말씀하신 대로 좋은 취지에도 불구하고, 실제 시장에서는 아직 눈에 띄는 변화를 이끌어 내지 못하고 있는 상황으로 보입니다.
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Q. 중국인 무비자로 인해서 어떤 산업에 영향을 줄 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀 하신 대로 중국인 무 비자 입국 정책이 관광업을 넘어 여러 산업과 양국 관계에 미칠 영향을 깊이 고민하게 됩니다. 2025년 9월 부 터 시행되는 중국인 단체 관광객 대상 무비자 입국 정책의 주요 내용을 중심으로 살펴보겠습니다.다양한 산업 분야에 미치는 영향소매 유통 및 면세 산업 :중국인 관광객의 높은 소비 지출로 화장품 , 패션, 명품 등 국내 브랜드 제품수요가 증가하여 관련 기업 실적 개선이 기대됩니다. 의료 관광 산업 :한국의 우수한 의료 서비스에 대한 관심이 높아져 의료 목적 방문이 활발해지고, 미용 및 전문 의료 분야 성장이 예상됩니다.엔 터테인 먼트 및 콘텐츠 산업 :K-POP 콘서트, 드라마 촬영지 방문 등 한류 콘텐츠 관련 관광 수요가 늘어 관련 산업에 활력을 불어넣을 것입니다.카지노 산업 :외국인 전용 카지노의 매출 증대에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 교통 및 물류 산업 :관광객 증가로 항공, 대중교통 등 운송 서비스 이용이 늘어나고, 면세품 구매 증가에 따른 물류 이동도 활발해 질 수 있습니다.중국과의 관계 변화 경제 협력 강화 및 관계 개선 :양국 간 경제 교류 활성화와 경색되었던 관계 회복에 기여하며, 무역 불균형 해소에도 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다.문화 교류 증대 :관광객 증가가 양국 국민 간 문화적 접촉을 늘려 상호 이해 도를 높이고 민간 외교의 중요한 축이 될 수 있습니다.잠재적 도전 과제 :급격한 관광객 증가에 따른 치안 불안이나 안보 문제 등은 지속적인 관리와 노력이 필요합니다.무 비자로 달라지는 점들 입국 절차 간소화 :비자 발급에 필요한 시간과 비용이 절약되어, 특히 단체 관광객의 한국 방문이 훨씬 편리해지고 관광 수요가 직접적으로 증대됩니다.소비 시장 활성화 :편리해진 입국 절차로 더 많은 중국인 관광객이 유입되어 국내 소비 시장에 직접적인 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.시장 변화 대응 요구 :급증하는 관광객 수에 맞춰 숙박 시설, 교통, 관광 인프라 등을 확충하고 서비스 품질을 높이는 등 관련 시장의 능동적인 대응이 중요해집니다. 이와 같은 것들은 단순한 관광업을 넘어 폭넓은 시각으로 정책의 긍정 적인 효과를 극대화하고 발생할 수 있는 문제점들을 해결하기 위한 지속적인 관심과 노력이 필요할 것입니다.
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Q. 시골에 있는 고주택 관련 문의입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.시골에 상속 받으신 토지 위에 소유주가 다른 노후 주택이 있어 답답하고 걱정이 많으시겠어요. 특히 그 주택이 거의 쓰러져 가는 상태이고 소유주 연락처도 알 수 없다고 하시니, 토지 활용이나 매각에 큰 어려움이 있으실 것 같습니다. 이 문제를 가지고 해결책을 찾아 보겠습니다.주택 소유주 및 건축물 정보 파악==>건축물 대장 및 등기부 등본 확인 : 해당 읍 면사무소나 '정부 24'에서 주택의 건축물 대장 및 등기부 등본을 확인하여 소유주 정보를 파악해 보세요. 오래된 건물은 미 등기인 경우도 있습니다.지자체 문의 :소유주 정보를 찾기 어렵다면, 토지가 위치한 읍 면 사무소 건축 과나 지적 과에 직접 문의하여 도움을 요청해 보세요.주택 소유주를 찾았을 때의 해결 방안 :철거 요청 및 합의 :소유주에게 건물의 노후화로 인한 붕괴 위험과 토지 활용의 어려움을 설명하고 철거를 요청하며 비용 등을 협의해 보세요.법적 조치 : 협의가 원활하지 않다면, '건물 철거 및 토지 인도 청구 소 송'을 통해 토지 사용료 청구나 철거를 요구해야 할 수도 있습니다. 소유주 불명 또는 미 등기 건물인 경우의 해결 방안 :위험 건축물 신고 :주택이 심하게 노후 되어 붕괴 위험이 크다면 관할 지자체에 '위험 건축 물'로 신고하여 직권 철거 명령을 유도할 수 있습니다.법적 절차 : 소유주를 찾기 매우 어렵거나 연락 두절인 경우, '공시 송달'등 복잡한 법적 절차를 거쳐 건물 철거 소송을 진행행 할 수 있습니다.매각 또는 개 간을 위한 준비 :토지를 밭으로 개간하거나 매각하기 위해서는 건물 문제가 반드시 해결되어야 합니다. 건물이 남아 있다면 거래에 큰 지장이 생길 수 있습니다.전문가의 도움 받기 :이러한 상황은 법률적으로 복잡하므로, 법률 전문가의 자문을 받는 것이 가장 현명합니다. 토지 매각 시에는 공인중개사의 조언도 중요합니다.