안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 재건축과 재개발사업은 다른 개념인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축과 재개발 사업의 주요 차이점==>재건축과 재개발은 도시 환경 개선이라는 공통점을 가지지만, 그 목적과 방식에서 중요한 차이를 보입니다.재개발(Redevelopment) : 주로 노후 불량 주택이 밀 집 하고 도로, 상하수도 등 기반 시설이 매우 열악한 지역의 '도시 기능 회복'에 중점을 둡니다. 공공성이 강하며, 사업에 동의하지 않는 토지 등 소유자의 토지를 강제 수용 할 수 있습니다. 또한, 재개발초과이익환수제가 적용되지 않습니다. 재건축(Reconstruction) : 기반 시설은 비교적 양호하나 아파트 등 공동 주택이 낡아 '주거의 질 개 선'을 목적으로 합니다. 사적 이익 성격이 가하여 비 동의 자에게는 매도 청구 소송을 통해 소유권을 확보합니다. 사업 완료 후 발생하는 일정 금액(3 천만 원)이상의 이익에 대해서는 부담금을 납부해야 합니다.투자 시 고려해야 할 위험 요소 ==>두 사업 모두 투자 시 다음과 같은 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.긴 사업 기간 및 불확실성 : 10년 이상 소요되는 장기 프로젝트로, 사업 지연 가능성이 큽니다.추가 분담금 증가 : 공사 시 상승, 일반 분양 부진 등으로 예상보다 많은 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.부동산 시장 변동성 : 장기간 사업 진행 중 시장 침체가 발생하면 수익률이 저조해 질 수 있습니다. 정책 변화의 영향 : 정부의 부동산 정책(대출, 세금 규제 등) 변화가 사업 성에 큰 영향을 미칩니다.조합원 갈등 및 비리 : 조합 내부 문제로 인해 사업 지연이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.결론적으로, 재개발과 재건축은 도시 환경을 개선한다는 공통점을 가지지만, '도시 기능 회복'이라는 공공성에 초점을 맞춘 재개발과 '주거의 질 개선'을 목표로 하는 재건축은 그 법적 성격과 절차, 그리고 투자 시 고려해야 할 위험 요소에서 명확한 차이를 보입니다.
부동산
Q. 계약 만기 전 HF 버팀목전세자금 대출 목적물 변경
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.버팀목 목적물 변경 절차 시, 기존 계약 만료 일자에 전세금 잔액을 치루는 것이 일반적인가요?==>버팀목 대출의 목적물 변경은 새집 잔금 일에 맞춰 기존 대출 상환 및 새 대출 실행이 일반적입니다. 하지만 새집 입주 희망 일이 기존 계약 만기보다 빠를 경우, 새집 잔금 일에 기존 보증금을 받아야 하므로, 이 날짜에 맞춰 임대인과 보증금 반환 협의가 매우 중요합니다.이사 하는 날까지 집이 나가지 않았을 경우 전세금을 못 돌려받는지요?==>네, 이사 날까지 새 세입 자가 구해지지 않으면 보증금 반환이 지연될 수 있습니다. 만약 보증금을 제때 돌려받지 못할 상황이라면, 임차 권 등기 명령 제도를 활용하여 대항 력과 우선 변제 권을 유지하면서 이사할 수 있습니다. 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 이사 불가 할 경우 계약 파기에 따라 위약금을 물어야 하는지요? ==>매우 안타깝지만 그럴 가능성이 있습니다. 새 집 계약은 기존 집주인 사정과 별개이므로, 새집으로 이사가 불가능해지면 새 임대인과의 계약 위반으로 위약금(통상 계약금 상당)을 물 수 있습니다. 이를 방지하려면 현 임대인에게 새집 잔금 일에 맞춰 보증금 반환을 요청하고 기록을 남기세요. 가장 안전한 방법은 새 계약 시 "현 보증금 미 반환 시 계약 해지 및 계약금 반환"특약 추가를 시도하거나, 현 보증금 반환이 확실해진 후에 새집 계약을 진행하는 것입니다.상황이 복잡하게 느껴지시겠지만, 침착하게 해결해나가시면 분명 좋은 결과가 있을 겁니다. 은행과 HF에 다시 문의하여 정확한 절차를 확인하시고, 기존 임대인과도 꾸준히 소통하는 것이 중요합니다. 잘 해결 되시길 응원합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증을 취득하면 바로 부동산을 개업해도 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, 공인중개사 자격증을 취득하시면 공인중개사로서 활동할 수 있는 자격이 주어지지만, 곧바로 부동산 중 개 사무소를 개업할 수 있는 것은 아닙니다. 몇 가지 단계를 거쳐야 합니다.실무 교육 이 수 :자격증을 취득한 후 개업을 하기 위해서는 반드시 '실무 교 육'을 이수해야 합니다. 이 실무 교육은 중 개 사무소 개설 등록 신청일 전 1년 이내에 받아야 합니다. 실무 교육의 시간이 64시간으로 늘어나는 등 강화되고 있는 추세입니다.개설 등록 신청 :실무 교육을 이수한 후에는 등록 관청(시장,군수, 구청장)에 중 개 사무소 개설 등록을 신청해야 합니다. 등록 신청 시 결 격 사유를 확인하는 절차가 있어 보통 7일 정도의 심사 기간이 소요됩니다. 기간은 더 단축될 수 있습니다. 등록 관청에서는 이때 공제 증서를 요구 합니다.이 과정을 거쳐야 비로소 정식으로 개업 공인중개사로서 활동할 수 있습니다.현재 법적으로는 자격증 취득 후 바로 개업을 하는 경우를 위해 별도의 의무적인 '수습 기간'이 정해져 있지는 않습니다. 다만, 실무 경험을 쌓기 이해 일정 기간 다른 중 개 사무소에 취업하여 근무하는 경우가 많습니다. 향후 공인 중 개 사 법 개정으로 수습 제도가 신설 될 수 있다는 논의가 있으나, 아직 구체적인 방식이나 기간은 정해지지 않았습니다.본인께서 공인중개사 자격증을 취득하고 부동산 관련 전문가로서 활동하시려는 뜻이 매우 멋지다고 생각합니다. 시장 상황은 예전에 비하면 어려운 상황이지만, 시장 상황은 늘 변하기 마련이니, 현재의 어려움보다는 미래의 기회를 보시고 꾸준히 준비해 나가시면 좋을 것 같습니다. 응원합니다.
부동산
Q. 대구지역에 아파트 가격이 궁금합니다?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 대구 부동산 시장의 전망은 다음과 같은 긍정적 요인과 부담 요인이 복합적으로 작용할 것으로 보입니다.긍정적인 요인소비 심리 회복 :시장의 전반적인 분위기가 나아지면서 주택 구매 심리가 개선될 수 있습니다.금리 완화 효과 :기준 금리 인상 기조가 꺽이거나 금리가 낮아지면 대출 부담이 줄어들어 주택 구매 수요를 자극할 수 있습니다.정책 지원 : 정부나 지자체의 부동산 정책이 시장 안정 화나 활성화를 위한 방향으로 작용할 경우 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.부담 요인 공급 과잉 :여전히 많은 아파트 공급으로 인해 수요 대비 공급이 많아 가격 상승을 제한할 수 있습니다.미분양 부담 : 미분양 아파트가 많이 쌓여있을 경우, 건설사나 시장 전반에 부담으로 작용하여 추가적인 가격 하락 압력을 줄 수 있습니다.말씀 하신 분께서 '아파트 거품'여부와 국가 부동산 정책의 방향성 역시 이러한 시장 상황에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 최고가 아파트의 경우, 2025년 대구 아파트 매매가 순위를 보면 '두산 위브제니스'가 43.5억 원으로 1위에 오르는 등 일부 고가 단지는 꾸준한 가치를 유지하는 모습도 보입니다.현재 대구 부동산 시장은 회복과 정체 사이에서 복잡한 움직임을 보이고 있으며,소비 심리, 금리 정책, 공급 물량 등 다양한 변수를 신중하게 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다. 정확한 '적 기'를 판단하기는 어렵지만 , 여러 전문가들이 앞으로의 시장을 면밀히 분석하고 있습니다.부동산 관련 정보는 워낙 변동성이 크니, 앞으로도 뉴스나 전문가들의 분석을 꾸준히 살펴보시며 현명한 판단을 내리시는 데 도움이 되시길 바랍니다. 대구 부동산 시장이 판단에 대한 응원을 보냅니다.
행정사 자격증
Q. 행정사라는 자격증은 곧 공무원이 되는 것을 의미하나요?
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.행정사 자격증에 대해 궁금증을 가지고 계시는군요. '행정'이라는 단어가 정부나 공공의 일과 연관되어 공무원을 의미하는지 질문 주셨습니다. 결론부터 말씀드리자면, 행정사 자격증을 취득한다고 해서 곧바로 공무원이 되는 것은 아닙니다.행정사와 공무원은 다음과 같은 차이가 있습니다==> 행정사 (行政士): - 국민이 행정 기관에 제출하는 서류 작성, 권리·의무나 사실 증명에 관한 서류 작성 및 제출 대행, 행정 관계 법령 및 제도에 대한 상담 등 주로 행정 업무와 관련된 서비스를 제공하는 전문 자격사입니다. - 변호사, 법무사처럼 개인 사무실을 개설하여 의뢰인을 대상으로 독립적으로 업무를 수행하며, 정부 기관에 소속된 직원이 아닙니다. - 공무원이 아닌 민간 전문 직업인으로 이해하시면 됩니다. 공무원 (公務員): - 국가 또는 지방 공공 단체에 소속되어 국민 전체를 위한 공적인 업무를 담당하는 사람을 의미합니다. - 공무원 채용 시험에 합격하여 임용되어야 공무원이 될 수 있습니다.즉, 행정사는 행정 분야의 전문 지식을 활용하여 국민들의 행정적인 어려움을 돕는 민간 전문가이며, 공무원은 국가 기관에서 직접 공무를 수행하는 사람이라는 차이가 있습니다. '행정'이라는 공통 분모가 있지만, 역할과 소속, 고용 형태가 다른 것이지요.
부동산
Q. 만약 토지를 매입 후 장기간 방치해둔다면 지자체의 제재를 받게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 장기 방치 시 문제점 및 지자체 개입 ==>토지를 매입 후 장기간 방치하시면 여러 법적, 재정적, 관리 적 문제에 직면할 수 있습니다.지자체 개입 및 수용 가능성 :해당 토지가 공익 사업( 도로, 공원 등)에 필요하다고 판단될 경우 국가나 지자체에 의해 수용될 수 있으며, 만약 방치된 건축물이 있다면 안전 및 미관 저 해를 이유로 철거나 공사 재개 명령 등 조치가 내려질 수 있습니다. 또한, 도시 계획에 따라 토지 이용이 제한될 수도 있습니다.재산권 침해 :장기간 방치된 토지는 쓰레기 무단 투기, 불법 경작, 무단 점유 등으로 재산권이 침해될 수 있으며, 이는 추가적인 관리 비용이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.세금 부담 증가 :개발 행위가 없더라도 토지를 소유하는 것 만으로도 매년 재산세와 종합 부동산 세(일정 기준 이상)가 부과됩니다. 특히 토지가 비 사업 용으로 분류될 경우 양도소득세 중과 대상이 되거나 재산 세율이 더 높게 적용될 수 있습니다.개발 압력 및 공시 지가 변동에 따른 세금 부담 ==>지자체 개발 유도 :지자체는 도시의 효율적 활용 및 개발을 위해 유 휴 토지의 개발을 간접적으로 유도하는 정책을 펼 수 있습니다. (예 : 용도 지역 변경, 개발 계획 수립)공시 지가 상승과 세금 :개별 공시 지가 는 국세 및 지방세 등 각종 세금 부과의 기준이 되므로 주변 개발이나 시세 상승으로 공시 지가 가 오르면 재산세 및 종합 부동산 세 부담이 자연스럽게 커지게 됩니다. 또한 , 해당 토지를 개발하여 이익이 발생하면 개발 부담금이 부과될 수 있으며, 공시 지가 없는 경우에도 관련 시행 규칙에 따라 산 정 된 지 가를 기준으로 부과될 수 있습니다.결론적으로, 불필요한 세금 부담과 잠재적인 위험을 줄이기 위해서는 토지 매입 후 적극적인 관리와 활용 계획을 세우시고 관련 정책 및 법규를 꾸준히 살펴보시는 것이 매우 중요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격시험이 얼마남지 않았는데요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공부 방법이 다 개인의 성향 따라 다를 수 있으나 합격을 기원하며 저의 생각을 얘기해 보겠습니다.기출 문제 풀이 집중 :최근 5 개년 정도의 기출 문제를 실세 시험처럼 시간 안에 푸는 연습을 집중적으로 해주세요. 출제 유형을 파악하고 실전 감각을 익히는 데 매우 중요합니다.오답 정리 및 약점 보완 :문제를 풀고 나면, 틀린 문제는 물론 맞은 문제라도 해설을 꼼꼼히 확인하여 개념을 확실히 다지고 부족한 부분을 기본 서로 다시 정리하며 보완하세요과목 별 접근 법 :부동산 학 개론 : 개념 이해와 암기 후에 적중 예상 문제와 모의고사를 반복하고 계산 문제는 예상 유형에 집중하여 연습해 주세요민법 : 단순히 암기하기보다는 논리를 이해하고, 기출 문제를 통해 판례와 조문이 어떻게 적용되는지 파악하며 반복 학습하는 것이 중요합니다.정리 노트 활용 :헷갈리거나 자주 틀리는 개념들을 나만의 정리 노트에 요약해 두고, 시험 직전까지 반복해 보세요.긍정적인 마음 유지 및 컨디션 관리 :시험이 임박할 수록 심리적 부담이 커질 수 있지만, 충분한 수면과 가벼운 산책 등으로 스트레스를 관리하며 건강한 컨디션을 유지하는 것이 중요합니다.우울 감과 외로움 등으로 힘든 시간을 보내고 계시면서도, 그럼에도 불구하고 목표를 향해 노력하시는 모습이 정말 대단하십니다. 꾸준히 노력하시어 좋은 결과를 얻으시길 응원합니다.
부동산
Q. 성동구, 마포구, 분당, 과천과 같은 지역의 부동산 가격이 크게 상승하는 이유가 규제 풍선효과 영향일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로, 특정 지역의 부동산 가격이 크게 상승하는 현상에는 규제 풍선 효과가 큰 영향을 미칠 수 있습니다.규제 풍선 효과란? ==>부동산 시장에서 특정 지역(주로 투기 과열 지역)에 대한 강력한 규제가 시행될 때, 투자 심리나 자금의 흐름이 규제를 피한 인근 지역으로 옮겨가면서 해당 지역의 집값이 오르는 현상을 '풍선 효과' 라고 합니다. 마치 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것과 같다고 해서 붙여진 이름입니다.마포구,성동구, 과 천, 분 당 지역의 상승과 풍선 효과 ==>최근 몇 년 간 서울 강남 등 핵심 지역에 고강도 규제가 집중되면서, 상대적으로 규제가 덜하거나 주거 선호도가 높은 인근 지역으로 수요가 이동하며 가격이 상승하는 현상이 두드러지게 나타났습니다. 특히 마포구, 성동구 등은 '마 용 성(마 포. 용산. 성 동)으로 묶이며 강남 권 대체 지로 주목 받았고, 규제 강화 이후에도 높은 상승률을 기록했습니다.전문가들 역시 정부가 마 포.성 동 구 매매 가격 상승을 규제로 막으려 하자, 풍선 효과가 주변 지역으로 번졌다고 지적하기도 했습니다. 강남 지역의 거래가 막히자 마 포, 성 동을 비롯해 강 동, 과 천, 분 당 등지로 매수세가 옮겨가면 집값 상승을 견인했습니다. 특히 과 천과 분 당은 수도권 핵심 지역으로 교통, 교육 등 주거 인프라가 뛰어나 투자 가치가 높게 평가되는 곳입니다. 이처럼 규제에 발이 묶인 지역 대신, 인접하거나 잠재력이 큰 다른 지역으로 수요가 몰리면서 집값이 오르는 풍선 효과는 부동산 시장에서 자주 관찰되는 현상입니다.부동산 시장의 흐름은 늘 변화무쌍하여 예측하기 어렵지만, 규제와 시장 심리의 상호작용이 중요하다는 점을 다시 한번 확인 시켜주는 사례라고 생각합니다.
부동산
Q. 원룸 월세집 중간에 나가려고 할 때 월세계산 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 말씀 하신 분의 계약 상황은 다음과 같습니다.4달 전 최초 계약 기간이 종료되었습니다.이후 매달 1 개월 씩 자동 연장되고 있다고 이해하고 계십니다.현재 월세 기간이 8일 남았는데, 현 기간 종료 후 8 일을 더 거주한 뒤 16일 후에 퇴실을 원하십니다.일반적인 월세 정산 원칙 :묵시적 갱신(일반적인 경우) :계약 만료 후 별도 통보 없이 지속된 경우, 주택 임대차 보호 법에 따라 계약 기간은 2 년으로 봅니다. 임차인은 언제든 해지 통보할 수 있지만, 통보한 날로부터 3 개월이 지나야 효력이 발생하며 그 기간 동안만 월세를 지불해야 합니다.계약서 상 '1 개월 자동 연장' 특약 :계약서에 '매월 1 개월 단위로 자동 연장'된다는 특약이 명시되어 있다면, 매월 말에 계약이 종료되는 것으로 해석될 수 있어 다음 달 연장을 원하지 않을 때 임대인에게 통보하시면 됩니다.요청하신 '8일 일할 계산'가능성 말씀 하신 분 처 럼 '1 개월 씩 자동 연장'되는 계약이라면, 다음 달에 해당하는 8 일에 대해서는 일할 계산(실제로 거주한 일수 만큼 월세를 정산)이 적용될 가능성이 높습니다. 즉, 한 달 월세 / 한 달 일수 x 거주 일수(8일)로 계산하여 지불하실 수 있습니다.이는 과거 '한 달치 다 내양 했다'는 경험과는 상황이 다를 수 있습니다. 그 당시 계약 조건이 1개월 단위 자동 연장이 아니었거나 중도 해지 상황이었을 수 있습니다. 말씀하신 분께 드리는 방법 계약서 확인 :가장 먼저 월세 계약서에 '자동 연장'조항이 어떻게 명시되어 있는지 다시 한번 확인해 보세요. 임대인과 협의 :16일 뒤 퇴실 의사를 임대인께 최대한 빨리 말씀드리고, 잔 여 기간 월세를 '일할 계산'으로 정산하는 것에 대해 합의해 보시길 권해드립니다. '1 개월 씩 연장되는 계약이므로 실제 거주 기간 만큼만 지불하는 것이 맞다'고 논리적으로 설명하실 수 있습니다.기록 남기기 :퇴실 의사 통보 및 협의 내용은 문자나 카카오 톡 등 기록이 남는 방법으로 진행하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 부동산 매매후 불법증축 확인한경우.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황은 크게 두 가지 쟁점으로 나누어 볼 수 있습니다.불법 증축 발코니 문제 해결(양성 화 또는 원 상 복구) : 발코니 확장은 건축 법상 증축에 해당하며, 신고 없이 진행된 것은 '위반 건축물'입니다. 이는 이행 강제 금 부과, 대출 불이익 등으로 이어질 수 있습니다. 기존 미 신고 확장을 나중에 합법화(양성 화)하는 것은 매우 어렵습니다. 장기적인 관점에서 불이익을 피하려면 '원상 복구'를 고려해야 할 수 있습니다.매도 인과 공인중개사에 대한 책임 추궁 :매매 당시 불법 고지를 받지 못했고, 건축물 대장에도 문제가 없음을 확인 받으셨다면 매도 인과 공인중개사에게 책을 여지가 충분합니다.공인중개사 :중 개 대상물에 대한 정확한 정보를 확인하고 설명할 의무가 있으므로, 불법 증축 사실을 고지하지 않은 것은 '설명 의무 위반'에 해당하며 손해배상 책임을 질 수 있습니다. '신고 없이 다들 한다'는 식의 발언은 불법 종용 행위로 책임을 가중 시킬 수 있습니다.매도인 : 매매 목적물에 하자가 있을 경우 책임을 지는 '하자 담보 책임'이 있습니다. 불법 증축은 중대한 하자로 볼 수 있으며, 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다.만약 매도 인이 고의로 숨겼다면 '채무 불 이행' 또는 '사기 죄'도 검토할 수 있습니다.진행 방법 및 제안==>증거 자료 확보 : 매매 계약서, 건축물 대장, 부동산과의 문자 / 통화 녹취록(특히 불법 종 용 발언), 현재 발코니 사진 등 모든 관련 자료를 모아두세요내용 증명 발송 : 매도 인과 부동산에 불법 증축 사실과 그 책임에 대한 내용 증명을 보내세요.전문가 상담 : 가장 중요합니다. 부동산 전문 변호사 등 법률 전문가와 상담하여 손해배상 청구, 계약 해제, 사기 혐의 검토 등 구체적인 법적 대응 방안을 논의하시는 것을 적극 권해드립니다. 리모델링 전에 이 문제부터 해결하는 것이 바람직합니다.관할 관청 문의 :해당 지역 구청 건축 과에 위반 건축물 등록 여부 및 양성 화 절차를 문의하고, 공인중개사의 불법 종용 행위는 시청 또는 구청에 신고할 수 있습니다.지금은 혼란스럽고 답답하시겠지만, 차근차근 단계 별로 전문가의 도움을 받으신다면 분명 해결의 실마리를 찾으실 수 있을 겁니다.