안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 공동주택 공시가격 현실화율이 70%수준이면 세금폭탄인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공시 가격 현실화 율 은 주택 가격에 세금을 부과하는 기준이 되는 중요한 요소이기에 , 이로 인해 '세금 폭탄'이라는 우려와 형평성 논란이 불거지는 것은 충분히 이해가 됩니다.공동 주택 공시 가격 현실화 율과 '세금 폭탄' 논란==>공시 가격 현실화 율은 주택의 시세 대비 공시 가격의 비율을 의미합니다. 정부는 보유세 등의 세금을 부과할 때 이 공시 가격을 기준으로 삼습니다.과거 정부는 2020년부터 '공시 가격 현실화 로드 맵'을 통해 공동 주택의 현실화 율 을 2030년까지 90% 수준으로로 높이겠다는 계획을 세웠습니다. 이 계획이 시행되면서 공시 가격이 급격히 상승했고, 이에 따라 재산세나 종합 부동산 세(종부세)와 같은 보유세 부담이 커지면서 '세금 폭탄'이라는 비판이 제기되기도 했습니다.특히 낮은 공시 가격 주택들도 2023년까지 현실화 율 70%를 달성한 뒤 2030년까지 점진적으로 3%포인트씩 올릴 계획이었습니다. 그러나 최근에는 국민의 세금 부담 완화와 시장의 급격한 변동을 고려하여 공시 가격 현실화 율 상승을 멈추거나, 오히려 낮추는 방향으로 정책이 변경되고 있습니다. 실제로 공동 주택 공시 가격 현실화 율 을 2020년 수준인 69.0%로 되돌리거나 3년째 동결하는 방안도 검토되고 있습니다.따라서 단순히 '70% 수준'이라는 숫자 자체가 세금 폭탄이라고 단정하기보다는, 이 비율이 얼마나 빠른 속도로 오르는지, 그리고 최종적으로 어느 수준까지 도달하는지 가 '세금 부담'을 체감하는 핵심 요인이 됩니다. 급격한 인상 자체가 세금 부담 증가로 이어진다는 우려를 낳았던 것입니다.현실 화율 차이에 따른 형평성 논란 ==>말씀하신 대로, 시세가 같더라도 공시 가격 현실화 율이 다르면 부과되는 세금이 달라질 수 있어 형평성 논란 이 생길 수 있습니다. 이 논란은 주로 다음과 같은 지점에서 발생합니다.'똘똘 한 한 채' vs '다주택 자' 논란 :부동산 정책에서 종종 제기되는 부분입니다. 서울 강남의 고가 주택 1채를 가진 사람보다 지방에 여러 채의 중저가 주택을 가진 사람의 세금 부담이 더 커질 수 있다는 지적입니다.총액 기준으로 과세하는 종합 부동산 세의 경우, 여러 채의 주택을 합산한 금액이 고가 주택1채의 가격보다 높아 세금 부담이 과중 되는 경우가 생기기 때문입니다. 전문가들은 이러한 격차를 줄여야 형평성이 제고 된다고 강조합니다.부동산 유형 별 현실화 율 차이 :아파트, 단독 주택, 토지 등 부동산 유형 별로 현실화 율이 다르게 적용되어 왔으며, 이 차이 또한 형평성 논란의 한 축입니다. 시세의 60~70% 수준인 공시 가격과 시세의 차이를 합리적으로 줄이는 것이 과제라고 전문가들은 보고 있습니다.결론적으로 공시 가격 현실화 율은 조세 정의와 형평성 문제와 직결되어 있기 때문에 많은 관심과 논의가 이루어지고 있습니다. 정부도 이러한 논란을 인지하고 정책 방향을 조율하고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 전세연장 의사 확인 없이 새임차인 계약
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 상황이 '부동산 거래질서 교란 행위'에 해당하는지 궁금하시군요. 결론부터 말씀드리면, 부동산 거래 질서 교란 행위의 법률적 정의에는 직접적으로 해당되지 않을 가능성이 높습니다.'부동산 거래 질서 교란 행위'는 주로 부동산 시장의 공정한 거래 질서를 해치거나 시세를 조작하는 행위, 무 등록 중개 행위 등을 의미합니다.예를 들어, 집값 담합이나 시세 교란, 무 등록 중 개 등이 여기에 해당합니다. 지금 본인의 상황은 중개업 자가 기존 임차인의 권리를 충분히 고려하지 않고 중 개 행위를 한 것이므로, 이는 주택임대차보호법상의 계약 갱신 요구 권과 관련된 문제로 보아야 할 것 같습니다.주택 임대차 보호 법에 따르면, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 까지의 기간에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인의 전세 만료 일이 2025년 10월 9일 이시므로, 계약 갱신 요구 권 행사 기간은 2025년 4월9일 부터 2025년 8월 9일 까지 입니다.부동산 측이 2025년 6월 24일에 미리 새로운 세입 자와 전세 가 계약을 체결했다는 것은, 이 기간 동안 아직 본인께서 계약 갱신 요구 권을 행사할 수 있는 상황이었음에도 불구하고 임대인의 의사를 대리하여 새로운 계약을 진행했다는 점에서 문제가 될 수 있습니다. 임차인의 계약 갱신 요구 권은 임대차 보호 법이 보장하는 강력한 권리이며, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.따라서 지금의 상황은 부동산 거래 질서 교란 행위보다는 , 임차인의 계약 갱신 요구권을 침해했거나 침해할 소지가 있는 부적절한 중 개 행위로 볼 수 있습니다.본인께서 취하실 수 있는 조치는 다음과 같습니다.==>계약 갱신 의사 명확히 전달 :먼저 임대인(집주인)에게 계약 갱신 의사를 내용 증명 등 명확한 방법으로 다시 한번 통보하세요. 부동산을 통하기 보다는 직접 임대인에게 연락하여 의사를 전달하시는 것이 좋습니다.부동산에 사실관계 확인 :부동산에 전화를 걸어 "저는 계약 갱신 요구 권을 행사할 수 있는 기간에 있으며, 실제 계약 만료일은 10월 9일 인데, 제가 전세 갱신 의사를 전달하기도 전에 새로운 임차인과 가 계약을 하신 경위를 설명해 달라"고 요청해 보세요결론적으로 어렵고 혼란스러운 상황이실 텐 데 본인의 권리를 잘 찾으실 수 있도록 응원하겠습니다. 상황이 원만하게 해결되지 않을 경우, 대한법률주고공단이나 주택 임대차 분쟁 조정 위원회에 문의하여 상담을 받아 보시는 것도 좋은 방법입니다. 더 좋은 것은 임대인가 잘 얘기하고 소통하여 내가 원하는 것을 얻어 내는 것입니다.
부동산
Q. 아파트 동 밑에 숫자는 무엇을 의미하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대부분의 경우, '1~2'와 같은 숫자는 해당 동 내의 여러 개의 출입구(코어)나 구역을 구분하기 위한 것입니다. 특히 건물 길이가 매우 길거나, 여러 라인(호수)이 한 동에 모여 있는 대형 아파트나 주상 복합 건물에서 많이 사용됩니다.예를 들어, '101동'이라고 표기되어 있지만, 그 아래에 '1-1', '1-2', '1-3' 등으로 숫자가 나뉘어 있다면 :101동 1-1 : 101동의 첫 번째 출입구 (라인)101동 1-2 : 101동의 두 번째 출입구 (라인)101동 1-3 : 101동의 세 번째 출입구 (라인)이런 식으로 각 출입구가 관리하는 세대 라인(호수)이 정해져 있어서, 방문객들이 목적지를 더 쉽게 찾을 수 잇도록 돕는 역할을 합니다. 같은 동이라도 어떤 출입구를 이용 하느 냐에 따라 특정 호수로의 접근이 더 편리해지기 때문입니다.간혼 이 숫자들이 단지 내의 '블록'을 의미할 수도 있습니다. 예를 들어, 1단지에 101동이 있고, 2단지에 101동이 있는 경우, 헷갈리지 않도록 1단지 101동은 '101동(1블록), 2단지 101동은' 101동 (2블록)'과 같이 추가적인 숫자를 표기하기도 합니다.
부동산
Q. 유명 휴양지의 콘도, 모텔, 펜션 등 숙박시설이 흉가가 되어버렸던데 그 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.유명 휴양지의 콘도, 모텔, 펜션,식당 등이 흉 가 처럼 변해버린 모습을 뵈시고 많이 안타까우셨을 것 같습니다. 말씀해주신 대로 관광객이 줄어 운영이 어려워지는 것이 가장 큰 이유 중 하나 이며, 몇 가지 복합적인 원인이 작용합니다.이러한 현상이 발생하는 주요 원인들을 자세히 살펴보겠습니다.관광객 감소 및 운영의 어려움 :수요 감소 :한대 인기가 많았던 관광지도 시간이 지나면서 관광 트렌드가 변하거나, 새로운 관광지가 생겨나면서 방문객이 점차 줄어들 수 있습니다. 또한, 전염병이나 경기 침체와 같은 외부 요인도 관광객 수에 큰 영향을 미칩니다. 설 악 관광 단지처럼 한 지역 전체의 쇠락으로 인해 해당 지역의 숙박 시설이 폐 건물이 되는 경우가 많습니다.재정난 :관광객이 줄어들면 숙박 시설의 매출이 급감하게 됩니다. 충분한 수익이 나지 않으면 시설 유지 보수, 인건비 등을 감당하기 어려워지고, 결국 경영난에 직면하여 운영을 중단하거나 공사를 중단하는 경우가 속출합니다. 이는 장기적으로 시설의 노후화와 방치로 이어집니다.시설 노후화 및 유지 보수의 어려움 :오래된 건물들은 꾸준한 관리와 보수가 필요합니다. 하지만 운영이 어려워지면 보수 투자가 줄어들고, 건물이 점점 낡고 훼손되어 흉물처럼 변해버립니다. 심지어 유명 인이 운영하는 호텔 조 차 제대로 관리되지 않아 방문객들이 "돈 내고 폐가 체험"을 했다고 불만을 토로하는 사례도 있습니다.이렇게 관리가 되지 않은 건물들은 방문객들에게 부정적인 인상을 주어 관광객 이탈을 더욱 가속화할 수 있습니다.경쟁력 상실 및 트렌드 변화 :현대의 관광객들은 단순히 잠만 자는 곳이 아니라, 특별한 경험과 높은 품질의 서비스를 원합니다. 그러나 기존의 낡은 숙박 시설들은 이러한 변화된 수요에 발맞추지 못하고 경쟁력을 잃게 됩니다. 또한, 최신 기술과 서비스 환경에 대한 적응 부족도 경쟁력 상실의 원인이 될 수 있습니다.\관광 인프라가 회복되고 새로운 콘텐츠가 개발되어야 다시 관광 대국으로 성장할 수 있다는 전망도 이와 연결됩니다.과잉 공급 :한때 특정 관광지가 큰 인기를 얻으면서 너무 많은 콘도나 펜션, 모텔 등이 건설되어 과잉 공급 상태가 되는 경우도 많습니다. 경기가 좋을 때는 문제가 되지 않지만, 수요가 조금만 줄어도 시설 간 경쟁이 심화되고 수익성이 악화되어 결국 많은 곳이 문을 닫게 되는 것입니다.결론적으로, 말씀하신 분께서 말씀해주신 대로, 유명 휴양지의 숙박 시설이 흉 가로 변하는 것은 단순히 운영의 어려움을 넘어선 복잡한 경제적, 사회적 요인이 얽혀 있는 현상이라고 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 지주택으로 착공 완료된 아파트 사례가 있나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지주 택(지역 주택 조합) 사업은 조합 비리나 사업 지연 등의 문제로 인해 많은 우려를 낳는 것이 사실입니다. 뉴스에도 자주 언급되기에 염려하시는 마음이 크실 것 같습니다.하지만 어려운 과정 속에서도 성공적으로 아파트가 지어져 입주를 마친 사례들이 분명히 있습니다. 대표적인 예로는 다음과 같습니다 :-인천 만수르 남 광 하우 스토리 :아파트가 공사를 마치고 현재 입주 마무리 단계에 있습니다 이 단지는 2016년 7월에 시작된 사업으로, 성공적으로 완료되어 조합원들이 내 집 마련이 꿈을 이룰 수 있게 되었습니다.청 계 SK 뷰 :또한 지역 주택 조합 아파트로 성공적인 사례로 언급되기도 합니다 만, 분양까지 약 12년 이라는 긴 시간이 걸렸다는 점은 고려해야 합니다.물론 참조 내용처럼 2004년부터 2021년까지의 기간 동안 약 17%만이 성공적으로 사업을 완료했다는 통계에서 알 수 있듯이, 지주 택 사업의 성공률이 그리 높지 않은 것은 사실입니다. 그럼에도 불구하고, 엄격한 사업 관리와 투명한 운영이 이루어 진다면 성공적인 결과를 이끌어 낼 수 있다는 점을 보여 주는 사례들이라고 할 수 있습니다.결론적으로, 지주 택 관련 정보를 찾으실 때는 항상 신중하게 접근하시고, 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.