안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 성동구, 마포구, 분당, 과천과 같은 지역의 부동산 가격이 크게 상승하는 이유가 규제 풍선효과 영향일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로, 특정 지역의 부동산 가격이 크게 상승하는 현상에는 규제 풍선 효과가 큰 영향을 미칠 수 있습니다.규제 풍선 효과란? ==>부동산 시장에서 특정 지역(주로 투기 과열 지역)에 대한 강력한 규제가 시행될 때, 투자 심리나 자금의 흐름이 규제를 피한 인근 지역으로 옮겨가면서 해당 지역의 집값이 오르는 현상을 '풍선 효과' 라고 합니다. 마치 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것과 같다고 해서 붙여진 이름입니다.마포구,성동구, 과 천, 분 당 지역의 상승과 풍선 효과 ==>최근 몇 년 간 서울 강남 등 핵심 지역에 고강도 규제가 집중되면서, 상대적으로 규제가 덜하거나 주거 선호도가 높은 인근 지역으로 수요가 이동하며 가격이 상승하는 현상이 두드러지게 나타났습니다. 특히 마포구, 성동구 등은 '마 용 성(마 포. 용산. 성 동)으로 묶이며 강남 권 대체 지로 주목 받았고, 규제 강화 이후에도 높은 상승률을 기록했습니다.전문가들 역시 정부가 마 포.성 동 구 매매 가격 상승을 규제로 막으려 하자, 풍선 효과가 주변 지역으로 번졌다고 지적하기도 했습니다. 강남 지역의 거래가 막히자 마 포, 성 동을 비롯해 강 동, 과 천, 분 당 등지로 매수세가 옮겨가면 집값 상승을 견인했습니다. 특히 과 천과 분 당은 수도권 핵심 지역으로 교통, 교육 등 주거 인프라가 뛰어나 투자 가치가 높게 평가되는 곳입니다. 이처럼 규제에 발이 묶인 지역 대신, 인접하거나 잠재력이 큰 다른 지역으로 수요가 몰리면서 집값이 오르는 풍선 효과는 부동산 시장에서 자주 관찰되는 현상입니다.부동산 시장의 흐름은 늘 변화무쌍하여 예측하기 어렵지만, 규제와 시장 심리의 상호작용이 중요하다는 점을 다시 한번 확인 시켜주는 사례라고 생각합니다.
부동산
Q. 원룸 월세집 중간에 나가려고 할 때 월세계산 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 말씀 하신 분의 계약 상황은 다음과 같습니다.4달 전 최초 계약 기간이 종료되었습니다.이후 매달 1 개월 씩 자동 연장되고 있다고 이해하고 계십니다.현재 월세 기간이 8일 남았는데, 현 기간 종료 후 8 일을 더 거주한 뒤 16일 후에 퇴실을 원하십니다.일반적인 월세 정산 원칙 :묵시적 갱신(일반적인 경우) :계약 만료 후 별도 통보 없이 지속된 경우, 주택 임대차 보호 법에 따라 계약 기간은 2 년으로 봅니다. 임차인은 언제든 해지 통보할 수 있지만, 통보한 날로부터 3 개월이 지나야 효력이 발생하며 그 기간 동안만 월세를 지불해야 합니다.계약서 상 '1 개월 자동 연장' 특약 :계약서에 '매월 1 개월 단위로 자동 연장'된다는 특약이 명시되어 있다면, 매월 말에 계약이 종료되는 것으로 해석될 수 있어 다음 달 연장을 원하지 않을 때 임대인에게 통보하시면 됩니다.요청하신 '8일 일할 계산'가능성 말씀 하신 분 처 럼 '1 개월 씩 자동 연장'되는 계약이라면, 다음 달에 해당하는 8 일에 대해서는 일할 계산(실제로 거주한 일수 만큼 월세를 정산)이 적용될 가능성이 높습니다. 즉, 한 달 월세 / 한 달 일수 x 거주 일수(8일)로 계산하여 지불하실 수 있습니다.이는 과거 '한 달치 다 내양 했다'는 경험과는 상황이 다를 수 있습니다. 그 당시 계약 조건이 1개월 단위 자동 연장이 아니었거나 중도 해지 상황이었을 수 있습니다. 말씀하신 분께 드리는 방법 계약서 확인 :가장 먼저 월세 계약서에 '자동 연장'조항이 어떻게 명시되어 있는지 다시 한번 확인해 보세요. 임대인과 협의 :16일 뒤 퇴실 의사를 임대인께 최대한 빨리 말씀드리고, 잔 여 기간 월세를 '일할 계산'으로 정산하는 것에 대해 합의해 보시길 권해드립니다. '1 개월 씩 연장되는 계약이므로 실제 거주 기간 만큼만 지불하는 것이 맞다'고 논리적으로 설명하실 수 있습니다.기록 남기기 :퇴실 의사 통보 및 협의 내용은 문자나 카카오 톡 등 기록이 남는 방법으로 진행하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 부동산 매매후 불법증축 확인한경우.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황은 크게 두 가지 쟁점으로 나누어 볼 수 있습니다.불법 증축 발코니 문제 해결(양성 화 또는 원 상 복구) : 발코니 확장은 건축 법상 증축에 해당하며, 신고 없이 진행된 것은 '위반 건축물'입니다. 이는 이행 강제 금 부과, 대출 불이익 등으로 이어질 수 있습니다. 기존 미 신고 확장을 나중에 합법화(양성 화)하는 것은 매우 어렵습니다. 장기적인 관점에서 불이익을 피하려면 '원상 복구'를 고려해야 할 수 있습니다.매도 인과 공인중개사에 대한 책임 추궁 :매매 당시 불법 고지를 받지 못했고, 건축물 대장에도 문제가 없음을 확인 받으셨다면 매도 인과 공인중개사에게 책을 여지가 충분합니다.공인중개사 :중 개 대상물에 대한 정확한 정보를 확인하고 설명할 의무가 있으므로, 불법 증축 사실을 고지하지 않은 것은 '설명 의무 위반'에 해당하며 손해배상 책임을 질 수 있습니다. '신고 없이 다들 한다'는 식의 발언은 불법 종용 행위로 책임을 가중 시킬 수 있습니다.매도인 : 매매 목적물에 하자가 있을 경우 책임을 지는 '하자 담보 책임'이 있습니다. 불법 증축은 중대한 하자로 볼 수 있으며, 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다.만약 매도 인이 고의로 숨겼다면 '채무 불 이행' 또는 '사기 죄'도 검토할 수 있습니다.진행 방법 및 제안==>증거 자료 확보 : 매매 계약서, 건축물 대장, 부동산과의 문자 / 통화 녹취록(특히 불법 종 용 발언), 현재 발코니 사진 등 모든 관련 자료를 모아두세요내용 증명 발송 : 매도 인과 부동산에 불법 증축 사실과 그 책임에 대한 내용 증명을 보내세요.전문가 상담 : 가장 중요합니다. 부동산 전문 변호사 등 법률 전문가와 상담하여 손해배상 청구, 계약 해제, 사기 혐의 검토 등 구체적인 법적 대응 방안을 논의하시는 것을 적극 권해드립니다. 리모델링 전에 이 문제부터 해결하는 것이 바람직합니다.관할 관청 문의 :해당 지역 구청 건축 과에 위반 건축물 등록 여부 및 양성 화 절차를 문의하고, 공인중개사의 불법 종용 행위는 시청 또는 구청에 신고할 수 있습니다.지금은 혼란스럽고 답답하시겠지만, 차근차근 단계 별로 전문가의 도움을 받으신다면 분명 해결의 실마리를 찾으실 수 있을 겁니다.
부동산
Q. 기초생활 수급자 신청에 대해서 질문.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.형님 명의 전세방 거주 중이신데 기초 생활 수급자 신청을 고민하시는 하시는 군 요. 어려운 상황이실 텐데, 중요한 질문을 주셨습니다.기초 생활 수급자는 소득과 재산 기준을 모두 충족해야 자격이 주어집니다. 6 천만 원의 전세금은 중요한 재산으로 반영될 수 있으며, 형님 명의의 주택이라 해도 실 거주 상황에 따라 검토될 여지가 있습니다. 부양 의무자 기준도 완화되었으나 여전히 고려해야 할 부분이 있습니다.가장 정확한 답변을 위해서는 관할 주민 센터에 직접 방문하시거나, 보건 복지부 복지로 웹사이트에서 '국민 기초 생활 보장 모의 계산'을 이용해 보시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 청년층 자산 형성과 부동산 가격 상승과의 관계는?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 가격 상승은 청년 층 에게 다음과 같은 구조적 어려움을 안겨줍니다.주거 독립과 부채 심화 :높은 주택 가격은 청년들의 독립적인 주거 마련을 어렵게 하고, 막대한 대출 부담으로 이어져 사회생활 초기부터 부채의 악순환에 빠질 수 있습니다.자산 격차 및 박탈 감 증대 :주택 가격 급등은 청년 층과 기성세대 간의 순 자산 격차를 심화시키고, 자산 축적 기회를 놓친 청년들에게 깊은 박탈 감을 안겨 무리한 투기로 내몰기도 합니다. 이는 자산 불평등이 기회 불평등으로 이어지는 결과를 낳습니다.미래 설계 제약 및 사회 활력 저하 :주거 불안정은 청년들의 결혼, 출산, 경력 개발 등 장기적인 삶의 계획에 부정적인 영향을 미치며, 주택 마련의 부담으로 인한 좌절은 초 저출산과 같은 사회적 문제로 표출되어 사회 전체의 활력을 저하 시킬 수 있습니다.이처럼 부동산 문제는 청년 층의 경제적 독립과 자산 형성을 가로막는 구조적인 과제이며, 사회 전체의 지속 가능성에도 영향을 미칩니다. 정부와 사회의 다각적인 노력을 통해 청년들에게 공평한 기회가 제공되기를 바랍니다.
부동산
Q. 노동안전 종합대책이 추후 아파트 공급에 영향을 줄까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 노동 안전 종합 대책은 산업 현장 에서 의 사고를 근본적이고 구조적으로 해결하기 이해 범 부처 적으로 추진되는 중요한 정책입니다. 안전한 근로 환경을 조성하는 것은 분명 모두를 위한 좋을 일입니다.하지만 본인께서 우려하시는 것처럼, 이 대책이 아파트 공급에 영향을 줄 수 있다는 시각도 존재합니다. 일부 지역 부동산 업계 관계자들은 안전 기준 강화로 인한 추가 비용 부담이 건설사에게 전가 될 경우 , 특히 미분양이 해소되지 않은 상황에서는 건설사들이 착공 자체를 미루게 될 가능성이 있다고 이야기하고 있습니다. 이는 결과적으로 아파트 공급에 차질을 초래할 수 있다는 것입니다.즉, 안전 강하 조치가 건설 비용 상승으로 이어질 수 있고, 이로 인해 건설사 들 이 신규 프로젝트를 보류하거나 착공 시기를 늦추게 되면 장기적으로 아파트 공급량에 영향을 줄 수 있습니다. 물론 대책의 궁극적인 목표는 근로자의 안전을 확보하고 더욱 지속 가능한 건설 환경을 만드는 것이지만, 단기적으로는 시장 적응 과정에서 이러한 공급 변화가 나타날 수도 있을 것 같습니다.
부동산
Q. 리모델링 예정 아파트 주담대로 매수 후 이주시 주담대 상환 여부
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 재건축은 기존 건물을 완전히 철거하고 새로 짓는 사업인 반면, 리모델링은 건물의 골조를 유지하며 보수하거나 증축하는 사업입니다. 이러한 차이 때문에 주택 담보 대출 상황 여부에도 차이가 있을 수 있지만, 대규모 리모델링 사업의 경우 재건축과 유사한 상황이 발생할 수 있습니다.리모델링 예정 아파트의 경우 이주 시 주택 담보 대출 상황에 대한 내용은 다음과 같습니다.기존 주택 담보 대출 상환 가능성 :아파트 리모델링 사업이 진행되어 이주가 필요한 경우, 기존 주택 담보 대출(주 담대)은 상환해야 할 수 있습니다. 리모델링으로 인해 해당 아파트의 담보 가치가 변동 되거나, 대대적인 공사로 인해 거주가 불가능해지는 등의 이유로 금융기관에서 대출 상환을 요구할 수 있기 때문입니다.이 주 비 대출 활용 :이때 조합원들은 이주 기간 동안 임시 거처 마련을 위해 '이 주 비 대 출'을 고려할 수 있습니다. 이 주 비 대출은 재건축이나 리모델링 사업으로 인해 발생하는 이주 비용을 지원하기 위한 대출입니다. 대출 한도 및 조건 : 이 주 비 대출의 한도나 조건은 주택의 종류 , 규제 지역 여부, 그리고 개인의 신용도 및 소득 등에 따라 달라질 수 있습니다. 기존 주택 담보 대출 상황 여부, 그리고 개인의 다른 부채 현황(신용 대출 등)이 대출 한도에 영향을 미칠 수도 있습니다.따라서 가장 정확한 정보를 얻기 위해서는 현재 대출을 받으신 금융기관이나 리모델링 사업을 추진하는 조합 측에 문의하여 개인의 상황에 맞는 구체적인 내용을 확인하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 임대수익을 얻는데 생각보다 나가는 돈이 너무 많습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.예비 신혼부부로서 청약 신청을 앞두고 세대 주 분리에 대해 신중하게 고민하고 계시는 군 요. 핵심 내용을 살펴보겠습니다.어머니 명의의 다른 집으로 주소 이전 및 세대 주 분리 실제 거주하지 않는 곳으로 주소를 이전하는 것은 위장 전입으로 간주될 위험이 매우 큽니다. 위장 전입으로 판명될 경우 청약 당첨 취소 및 법적 처벌까지 받을 수 있으므로 권해드리기 어렵습니다. 특히 다른 세입 자가 거주 중인 집으로는 더욱 주의가 필요합니다.예비 남편 분 빌라로 동거인 주소 이전 예비 남편 분 세대에 동거 인으로 편입되는 형태입니다 이 경우 독립적인 세대 주가 아닌 예비 남편 분의 세대 원이 되므로, 예비 신혼부부 청약 시 무 주택 세대 구성원 자격 유지에 불리하게 작용할 수도 있습니다. '예비 신혼부부 청약 '은 각자가 무 주택 신분을 유지하는 것이 중요한 경우가 많으므로, 이 부분을 명확히 확인하셔야 합니다. 종합적인 의견 및 제안 : 가장 중요한 것은 '예비 신혼부부 청약'의 구체적인 공고문을 면밀히 확인하여 세대 구성 및 자격 요건을 파악하는 것 입니다. 또한, 청약 접수처(예 : LH,SH 등)나 관련 전문가에게 현재 상황을 정확히 설명하고, 어떤 방식으로 주소를 정리해야 가장 유리하고 안전한지 직접 상담을 받아보시는 것을 강력히 권해드립니다. 두 분의 중요한 계획이 잘 진행될 수 있도록 신중하게 검토하시어 좋은 결과를 얻으시길 바랍니다.
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Q. HF 청년버팀목전세대출 연장 관련 질문
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.계약 개인 청구 권 사용 및 전세 대출 목적물 변경 현재 계획하신 순서(계약 갱신 청구 권 → 대출 연장 → 새 집 계약 → 현 집주인에게 계약 해지 통보)는 기존 임대인과의 분쟁 소지가 있으며, 대출 목적물 변경 절차에 혼란이 있을 수 있어 위험 부담이 있습니다.더욱 안전한 방법은 다음과 같습니다.==> 새로운 집 먼저 계약 하기 : 이사할 새 집을 충분히 알아보고 계약하세요. 계약금은 대출 가능성을 확인 후 지급하는 것이 좋습니다.기존 임대인과 협의하기 : 현재 집주인께 집 매매로 인한 이사 상황을 설명하고, 대출 만기일(26.02.04)애 계약을 종료하고 보증금을 반환 받을 수 있도록 협의합니다.(집주인은 매매로 인한 실 거주 시 계약 갱신 청구 권을 거절할 수 있습니다)전세 대출 목적물 변경 신청하기 : 새로운 전세 계약서와 필요 서류를 준비하여 HF에 전세대출 목적물 변경을 신청합니다.새 집주인과의 전세 계약 기간 관련 : 새 집주인과 대출 만기 일에 맞춰 2년 미만으로 계약할 수 있는지 궁금하시군요. 주택 임대 보호법 상 계약은 기본적으로 2년이지만, 임대인과 임차인이 합의하면 2년 미만으로도 계약할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 합의한 기간이나 2년 중 유리한 기간을 선택할 수 있는 권리가 있습니다.따라서 새 집주인과 충분히 논의하여 전세 대출 만기 일 까지 의 기간을 계약을 체결할 수 있지만, 이는 임대인의 동의가 필수적이니 계약서에 명확히 명시하는 것이 중요합니다.
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Q. 월세계약중 매매시 부동산 복비관련 질문
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자로서 계약 기간 만료 전에 이사를 나가는 경우, 일반적으로는 새로운 세입 자를 구하는 데 드는 중 개 수수료를 현재 세입 자가 부담하게 됩니다. 이는 세입 자의 사정으로 인해 임대인에게 발생할 수 있는 손해를 방지하기 위함입니다. 즉, 원래 계약 했던 임대차 계약을 유지할 새로운 임차인을 찾는 과정에서 발생하는 비용을 세입 자가 부담하는 것이죠.하지만 말씀 하신 분의 경우처럼 임대인께서 집을 매매로 내놓으셨다면 상황이 달라질 수 있습니다.월세 재계약 시 : 만약 임대인이 집을 다시 월세로 내놓고 새로운 세입 자를 찾는다면, 이 경우 중 개 수수료는 기존 세입 자였던 본인께서 부담하시는 것이 일반적입니다.매매 계약 시 : 임대인이 집을 파는 매매 계약을 진행하는 경우, 해당 중 개 수수료는 매도인(집주인)과 매수인(집을 사는 사람)이 부담하는 것이 원칙입니다. 본인은 매매 당사자가 아니므로, 매매에 따른 중 개 수수료를 부담할 의무가 없습니다. 기존 임대차 계약의 해지와는 별개의 거래이기 때문입니다.결론적으로, 임대인께서 집을 매매로 내놓으셨고 실제로 매매 계약이 체결된다면 본인께서 매매에 대한 중 개 수수료를 부담하실 필요가 없습니다. 임대인께 이러한 점을 명확히 말씀드리고 협의해 보시는 것이 좋겠습니다. 혹시 임대인께서 매매를 진행하셨음에도 불구하고 중 개 수수료를 요구하신다면 전문가의 도움을 받으시는 것도 방법이 될 수 있습니다.