안녕하세요 채정식 전문가입니다. 좋은하루되세요
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Q. 신탁등기된 매물에 대한 임대차 계약관련 질문
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.질문주신 첫번째 설명을 드린다면 중개사분의 설명은 일부는 맞는 이야기지만 안전하지 않다는 것입니다. 신탁등기 상태에서 계약서를 쓰시는 경우 반드시 신탁회사의 동의서 또는 적어도 신탁 말소 전까지 소유권 변경 완료를 계약서에 특약으로 적어두는 것이 안전합니다.신탁회사 등기 말소가 예정되어 있어도 잔금일 전 신탁등기가 실제 말소되지 않는다면 임대인이 소유권자가 아닌 것입니다. 즉 신탁이 말소되어 소유권이 확실히 넘어온 후에 계약을 진행하거나 신탁 말소와 잔금일 동시이행 등 안전 특약을 반드시 명확하게 기재하셔야 보호를 받으실 수 있습니다.정리하면 중개사분에게 신탁 말소전까지 계약서 작성 불가를 이야기 하시거나 신탁회사 동의서, 위임장을 반드시 첨부 또는 신탁 말소 후 대금 지급 등 안전 특약 필수라는 부분을 명확하게 요구하시기 바랍니다.신탁 말소 등기는 하루에도 다수의 건이 지연 되는 경우가 다반사이므로 강력한 특약을 거시고 일정 여유 기간을 두고 잔금 설정을 하시기 바랍니다.
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Q. 지분적립형 주택 같은 경우에는 어떤 것을 의미하나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.지분적립형 주택은 초기에 소액의 지분만 내고 입주하여 장기간에 걸쳐 적립 및 분할 매입을 통하여 내 집 소유권을 100% 만들어 가는 신개념 분양 방식입니다.2030 젊은 세대와 자산이 부족한 실수요자에게 유용한 제도로 정부와 지자체 공급 확대 의지가 강한 만큼 앞으로 실질적인 공급이 늘어날 것으로 예상하고 있습니다.
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Q. 목동 재건축 연합회의 김포공항 이전 요청???
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.말씀처럼 목동 재건축 연합외의 김포공항 이전 요구는 뜬금없는 주장이 아니라 강화되는 고도제한 규제에 대응한 항의성 요구입니다.재건축 고도제한이 공항 반경 11-13km 내 90m 제한이 사업성을 위협하고 있어 주민 재산권과 도심 고밀 개발과 서남권 균형 발전 등과 직결한 쟁점일을 내세우고 있지만 실제 정책 방영 가능성은 현재 낮아보입니다.
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Q. 재개발로 철거시 세입자 이주비 지급여부
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.정비구역 지정 공람공고일 기준으로 3개월 이상 해당 주택에 실제로 거주하시면서 주민등록 전입 및 임대차계약이 되어 있었다면 이주비를 세입자가 받으실 수 있습니다.사업마다 세부 요건이 조금 다를 수 있으니 조합이나 구청, 사업시행자 공지가 나오시는 것을 반드시 확인하여 신청하셔야 지급을 받으실 수 있으니 놓치지 마시고 신청하시기 바랍니다.
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Q. 만기 이전에 나갈시 월세 이렇게 되는게 맞아요??
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.매월 26일에 월세를 납부하셨고 세입자를 구하신 뒤 계약 기간 이전에 나가시는 경우 26일부터 새로운 세입자가 들어오는 22일 기간의 월세는 납부를 하고 가는 것이 맞습니다.즉 세입자를 구하시는 중개수수료와 함께 8월 22일까지의 월세와 공과금 정리하시고 퇴거하시면 됩니다.
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Q. 앞으로 발표할 주택 공급 대책은 어떤걸 예상하시나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.예상 되는 부분이라면 3기 신도시 조기 착공 및 분양 확대 정책이 나올 것으로 보이며 1기 신도시인 붕당과 일산 등의 용적률 완화로 재정비가 가속화되지 않을까 생각합니다.또한 재건축, 재개발의 활성화와 공공임대주택을 대규모로 확대하는 모습이 보이겠지만 말씀처럼 수도권에 집중될 것으로 예상합니다.
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Q. 아파트 관리소장은, 몇년 단위로 계약하는게 법인가요?!
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.아파트 관리소장의 임기는 각 단지의 관리 규약으로 정해집니다. 실제로 1년 또는 2년 계약이 일반적이며 특별한 상항과 하한이 정해져 있지는 않습니다.자세한 임기 관련 사항은 해당 단지 관리 규약이나 입주자대표회의 결의로 정할 수 있습니다.
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Q. 만약 휴양지의 펜션을 매입한다면 수익을 창출해낼 수 있을까요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.개인적으로 요즘 펜션은 정말 차별화가 확실하시거나 마케팅이 100% 확실하지 않다면 수익성이 좀 떨어질 것으로 보입니다. 그에 반해 대학가 근처 원룸은 마케팅을 크게 하지 않더라도 꾸준한 수요를 창출하실 수 있는 장점이 있어 개인적인 생각으로 추천드린다면 펜션보다는 원룸이 어떠실까 생각합니다.
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Q. 보증보험을 연장할때 보증금이 증액이 되어서 연장이 아니라 다시 가입해야 한다고 하는데 언제까지 가입하면 될까요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.신규 가입 시점은 전세계약서상의 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청하시면 됩니다.신규 가입이 제한되시는 경우는 압류나 가압류 및 근저당 선순위 채권이 많거나 집주인 신용 문제 등으로 거절이 되실 수 있습니다.
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Q. 3억이상 부모 자식간 차용증 작성시 이자율
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.3억에 대한 4.6% 이자는 1380만원이고 2.5% 이자는 750만원입니다. 둘의 차액은 630만원으로 원칙적으로 말씀을 드린다면 1000만원을 넘지 않아 증여세가 부과되지는 않습니다.하지만 세법상 적정 이자율인 4.6%보다 낮게 작성하신다면 국세청에서 간혹 증여로 의심 확인을 할 수 있으니 반드시 이자를 지급하는 부분과 거래 증빙을 남겨두신다면 문제 없으실 것으로 예상이 됩니다.하지만 추천드리는 부분은 적정 이자율을 유지하시는 것이고 혹시 3억이 아닌 금액이 커지는 경우 이자 차액이 1000만원이 넘지 않도록 주의하시기 바랍니다.