안녕하세요 채정식 전문가입니다. 좋은하루되세요
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Q. 현재 서울에서 건설중인 재건축 아파트 단지가 있나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.말씀하신 두 곳을 제외하고 서울에는 잠실주공5단지,반포주공1단지, 대치은마아파트,개포주공 6-7단지, 신반포2차 등이 대단지 재건축 아파트로 활발하게 건설 및 추진이 되고 있습니다.
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Q. 이번 6.27 부동산 대책에 경락대출도 한도가 6억으로 제한인가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.경락대출도 6.27 부동산 대책에 따라 6억원 한도로 주담대와 동일한 규제가 적용됩니다.경매로 주택 매입을 고려중이시라면 반드시 이 한도를 기억하시고 추가 자금 마련 방안을 준비하시기 바랍니다.
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Q. 인천에 아파트 살고있는데요 농어촌 주택을 구입했을시 ...
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.인천 아파트 보유상황에서 농어촌 주택 구매의 경우 일정 요건을 충족하시면 1가구 2주택 면제를 받으실 수 있습니다.주요 요건은 인터넷에 검색해보시면 자세하게 확인해 보실 수 있으며 간단히 설명드리면 읍,면 소재,3억이하,3년 보유 등입니다.대출 가능 여부는 최대 2억원 내외 가능하니 정확한 가능여부는 농협을 비롯 확인을 해보셔야 정확하게 가능여부를 확인해 보실 수 있습니다.
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Q. 전세로 2.5억 임차중입니다. 자금이 필요해서 전세 1억으로 변경 ?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.일반적으로 정부에서 정한 전월세전환율 법정 상한은 4.5%이하입니다.임대인과 협의를 하시겠지만 4% 적용하신다면 월 50만원입니다.계산 방식은 1.5억에 4%라면 600만원인데 이것을 12개월로 나눈값입니다.이 정도 예상하시고 임대인과 최대한 협의해보시기 바랍니다.
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Q. 오피스텔 법인 매입시 유의점이 궁금합니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.법인 명의 오피스텔은 주거와 업무에 따라 세금과 법적인 해석이 크게 달라집니다.사무실로만 이용하시고 주거는 가급적 피하시는 것을 추천드리며 주거용 사용이 불가피한 경우시라면 계약 및 사용 전에 세무 전문가와 상담 후 계획을 세우시는 것을 권장드립니다.
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Q. 반환보증보험 불가 주소로 전세 들어갈 경우
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.개인적인 생각을 말씀드린다면 반환보증보험 불가 전세의 경우 매우 위험합니다.솔직히 반환보증보험이 가능한 집을 구하라 말씀드리고 싶지만 가계약금이 걸려 있으니 지금부터 어떻게 하시는게 좋은지 이야기 드려 보겠습니다.부득이 계약 진행을 하신다면 확정일자와 전입신고는 당연한 것이고 전세권 설정과 집주인 재산상태 즉 근저당이나 압류를 반드시 확인 잘 하시기 바랍니다.전세권 설정은 등기비용이 들어가고 집주인 동의가 필요한 부분인데 반환보증보험도 되지 않는데 이것도 동의하지 않는다면 정말 위험하실 수 있다는 것을 참고하세요.하지만 이런 안전장치를 하신다 하여도 100% 안전이 보장되지 않으며 이후 문제 발생 시 법적 절차에 대한 스트레스가 있습니다.그래서 저라면 반환보증보험 불가를 계약 당시 알고 가계약금을 넣으신건지 아닌지에 따라 이 부분을 사유로 정중하게 계약 파기를 요청 후 계약금을 돌려달라 이야기 해보시는 것을 추천드립니다.신혼부부이신데 새로운 출발을 리스크를 안고 가시는것이 저 또한 마음에 걸리는 부분이라 꼭 가계약금을 잘 돌려 받으시고 마무리가 되시기를 바라겠습니다.
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Q. 결혼할때 집을 구하는게 기본이잖아요. 보통 신혼부부분들은 집값으로 어느정도 생각하고 준비하시나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.대출 포함 3억이라면 신혼부부들이 결혼 시 가장 많은 비중으로 집 가격을 부담하는 구간이라 보시면 됩니다.서울, 수도권이라면 3억원에 내가 100% 마음에 드는 곳은 힘드실 수 있으며 지방이라면 조금 여유 있으실거 같습니다.대출에 대한 향후 상환 계획을 꼼꼼하게 세우시고 좋은 집으로 결정해보시기 바랍니다.
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Q. 계약갱신청구권!!4년차는 안되나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.2023년 계약 연장당시가 중요합니다.그 당시 계약갱신청구권을 사용하셨다면 더 이상 사용하실 수 없으며 그 당시에 묵시적 갱신으로 연장이 되었거나 계약갱신청구가 아닌 임대인과 합의로 재계약을 하셨는지가 키포인트입니다.그래서 5%이내 인상도 계약갱신청구권 행사라면 당연히 그 이상이 될수 없으며 합의 연장이라면 5%초과도 무방합니다.2023년 계약 당시를 떠올려 보시고 이번 계약에 응하시면 될 것 같습니다.갱신청구권을 사용하신거라면 5%인상도 협의하에 가능하니 계속 거주를 하실지 아니면 이사를 할지 협의해 보시기 바랍니다.10만원 인상이 부담되어 집은 괜찮은데 그냥 이사를 생각해보아야 겠습니다라고 정중하고 솔직하게 이야기 하신 후 절충이 되는 경우도 많이 있으니 참고하시기 바랍니다.
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Q. 행복주택은 보증금이나 월세가 어느 정도인가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.행복주택 보증금과 월세는 일반 원룸과 비교하신다면 60-80% 수준으로 형성이 되어 있습니다.하지만 중요한 부분 중 하나로 행복주택의 경우에는 공용시설 운영비와 공공임대 특성상 공용면적 비율이 높아 관리비가 높게 책정이 되는 경우가 많으니 월세와 관리비를 합친 전체 주거비를 꼭 비교하시고 선택하시기 바랍니다.
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Q. 토지보상금은 어떻게 이루어지는 것인가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.말씀처럼 토지보상금은 공시지가를 기본으로 하며 감정평가사가 토지의 실제 상황과 시세 여러 보정 요인을 종합적으로 반영해 산정합니다.단순 공시지가가 아닌 3인의 감정평가사가 평가한 금액의 평균으로 결정이 이루어지며 보상금 산정에 이의가 있으시다면 감정평가 재신청이나 수용위원회 재결을 청구하실 수 있습니다.